Heddesheim
Heddesheim (PLZ 68542) liegt im Rhein-Neckar-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 12.031 Einwohner auf 14,7 km², das entspricht 818 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,92 € pro m², der Kaufpreis bei 3.189 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,48 % und ein Kaufpreisfaktor von 22,3 — rechnerisch sind das 22 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Heddesheim über dem Renditeniveau von 64 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,35 € auf 12,34 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 3,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 7,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,4 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Rhein-Neckar-Kreis Rang 22 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 52, Stärkerang 18). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ladenburg, Hirschberg an der Bergstraße und Viernheim an.
Immobilienpreise in Heddesheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standort Heddesheim
Bericht zum Immobilienmarkt und Standort Heddesheim (Rhein-Neckar-Kreis, Baden-Württemberg). Angebotsmiete 11,92 €/m², Angebotskaufpreis 3.189 €/m², Bruttomietrendite 4,48 %. Deutlicher Mietpreisanstieg seit 2018, volatile Kaufpreisentwicklung mit Peak 2021 und Erholung ab 2024. Heddesheim liegt über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt. Prognos-Zukunftsatlas: Kreis Rang 22 von ~400. Bevölkerungswachstum +7,4 % seit 2015. Wohngemeinde für Pendler nach Mannheim und Heidelberg.
Der Ort
Heddesheim liegt im Nordwesten Baden-Württempergs im Rhein-Neckar-Kreis und ist mit rund 12.000 Einwohnern eine der größeren Gemeinden des Landkreises. Die 14,71 km² große Gemeinde liegt in der Oberrheinischen Tiefebene auf 101 m ü. NHN und ist Teil der Metropolregion Rhein-Neckar. Heddesheim grenzt unmittelbar an Mannheim und ist überwiegend eine Wohngemeinde für Pendler in die Oberzentren Mannheim und Heidelberg. Die Anbindung an das Schienennetz erfolgt über die Oberrheinische Eisenbahn (OEG).
Aktuelle Marktkennzahlen
Der aktuelle Angebotsmietpreis in Heddesheim liegt bei 11,92 Euro pro Quadratmeter. Für Eigentumsimmobilien werden Angebotskaufpreise von durchschnittlich 3.189 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,48 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 22,3.
Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Heddesheim sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,35 Euro pro Quadratmeter, fiel sie 2019 vorübergehend auf 8,20 Euro. Ab 2020 setzte ein anhaltender Aufwärtstrend ein: 2020 erreichte die Miete 10,31 Euro, 2021 10,67 Euro, 2022 10,58 Euro, 2023 10,80 Euro und 2024 11,09 Euro. In den Jahren 2025 und 2026 wurden Werte von 12,29 bzw. 12,34 Euro pro Quadratmeter verzeichnet. Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate (CAGR) beträgt 3,53 Prozent.
Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung. Von 2.335 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 3.326 Euro. Im Jahr 2022 folgte ein leichter Rückgang auf 3.192 Euro, 2023 ein deutlicherer Einbruch auf 2.724 Euro. Ab 2024 erholten sich die Preise wieder auf 3.136 Euro (2024), 2.931 Euro (2025) und 3.144 Euro (2026). Die durchschnittliche jährliche Steigerungsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 3,78 Prozent.
Die Preisentwicklung spiegelt den allgemeinen Trend auf dem deutschen Immobilienmarkt wider: einen starken Anstieg während der Niedrigzinsphase bis 2022, eine Korrekturphase ab 2022/2023 und eine anschließende Stabilisierung.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Rhein-Neckar-Kreis, in dem Heddesheim liegt, liegt der Ort leicht über dem Durchschnitt. Die durchschnittliche Angebotsmiete im Kreis beträgt 11,23 Euro pro Quadratmeter, der durchschnittliche Kaufpreis 3.123 Euro pro Quadratmeter. Heddesheim übertrifft diese Werte mit 11,92 Euro (Miete) und 3.189 Euro (Kaufpreis) jeweils knapp.
Auf Landesebene liegt Heddesheim ebenfalls über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro Mietpreis und 3.140 Euro Kaufpreis. Im bundesweiten Vergleich ist der Unterschied deutlicher: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 Euro pro Quadratmeter Miete und 2.409 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis. Heddesheim liegt damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Im Perzentilrang der Mietpreise im Bundesland belegt Heddesheim den 64. Perzentilrang, was bedeutet, dass die Mietpreise höher sind als in etwa 64 Prozent der vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg.
Im direkten regionalen Vergleich zeigen die Nachbarorte teils deutlich höhere Preise. Ladenburg (3,7 km Entfernung) weist mit 13,09 Euro pro Quadratmeter Miete und 4.470 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis die höchsten Werte auf. Dossenheim (8 km) liegt mit 13,65 Euro Miete und 4.207 Euro Kaufpreis noch darüber. Andere Nachbarorte wie Viernheim (11,18 Euro Miete, 2.966 Euro Kaufpreis) oder Hirschberg (11,52 Euro Miete, 3.588 Euro Kaufpreis) liegen hingegen auf einem ähnlichen oder niedrigeren Niveau wie Heddesheim.
Standortfaktoren
Für den Rhein-Neckar-Kreis, in dem Heddesheim liegt, ermittelt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamtrang von 22 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit zählt der Kreis zu den führenden Regionen in Deutschland. Besonders stark ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 15 sowie im Arbeitsmarkt mit Rang 24. Auch die wirtschaftliche Stärke liegt mit Rang 18 sehr hoch. Die demografische Entwicklung mit Rang 282 ist der schwächste Bereich, liegt aber immer noch im oberen Mittelfeld. Der Dynamik-Rang von 52 zeigt moderate Dynamik.
Die Bevölkerung von Heddesheim ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: Von 11.199 Einwohnern im Jahr 2015 auf 12.031 im Jahr 2024, was einem Zuwachs von 7,43 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 818 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 237. Heddesheim verfügt über keine eigenen Hochschulen; Studierende und Fachkräfte pendeln in die umliegenden Universitätsstädte Heidelberg und Mannheim.
Auf dem Gemeindegebiet sind 24,8 Prozent Siedlungs- und Verkehrsfläche, 74,2 Prozent werden landwirtschaftlich genutzt. Für Heddesheim liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Heddesheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Heddesheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,35 €/m² |
| 2019 | 8,20 €/m² |
| 2020 | 10,31 €/m² |
| 2021 | 10,67 €/m² |
| 2022 | 10,58 €/m² |
| 2023 | 10,80 €/m² |
| 2024 | 11,09 €/m² |
| 2025 | 12,29 €/m² |
| 2026 | 12,34 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Heddesheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.336 €/m² |
| 2019 | 2.513 €/m² |
| 2020 | 2.675 €/m² |
| 2021 | 3.326 €/m² |
| 2022 | 3.192 €/m² |
| 2023 | 2.724 €/m² |
| 2024 | 3.136 €/m² |
| 2025 | 2.931 €/m² |
| 2026 | 3.144 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Heddesheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,80 % |
| 2019 | 3,92 % |
| 2020 | 4,63 % |
| 2021 | 3,85 % |
| 2022 | 3,98 % |
| 2023 | 4,76 % |
| 2024 | 4,24 % |
| 2025 | 5,03 % |
| 2026 | 4,71 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Heddesheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 11.199 Einwohner |
| 2016 | 11.378 Einwohner |
| 2017 | 11.464 Einwohner |
| 2018 | 11.569 Einwohner |
| 2019 | 11.683 Einwohner |
| 2020 | 11.737 Einwohner |
| 2021 | 11.859 Einwohner |
| 2022 | 11.927 Einwohner |
| 2023 | 12.031 Einwohner |
| 2024 | 12.031 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Heddesheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,50 % |
| 2016 | 3,27 % |
| 2017 | 3,30 % |
| 2018 | 3,32 % |
| 2019 | 2,89 % |
| 2020 | 3,98 % |
| 2021 | 3,84 % |
| 2022 | 3,44 % |
| 2023 | 3,38 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 22,00 Rang |
| Dynamik | 52,00 Rang |
| Stärke | 18,00 Rang |
| Demografie | 282 Rang |
| Arbeitsmarkt | 24,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 15,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 64,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Heddesheim liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Heddesheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Heddesheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Heddesheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Heddesheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Dossenheim | 13,65 €/m² |
| Ladenburg | 13,09 €/m² |
| Weinheim | 13,05 €/m² |
| Ilvesheim | 12,60 €/m² |
| Edingen-Neckarhausen | 12,29 €/m² |
| Schriesheim | 12,00 €/m² |
| Heddesheim | 11,92 €/m² |
| Hirschberg an der Bergstraße | 11,52 €/m² |
| Viernheim | 11,18 €/m² |
| Gorxheimertal | 10,33 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Heddesheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Heddesheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Viernheim | 4,52 % |
| Heddesheim | 4,48 % |
| Ilvesheim | 4,20 % |
| Schriesheim | 4,06 % |
| Weinheim | 4,02 % |
| Edingen-Neckarhausen | 3,94 % |
| Dossenheim | 3,89 % |
| Hirschberg an der Bergstraße | 3,85 % |
| Ladenburg | 3,51 % |
| Gorxheimertal | 3,45 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ladenburg, Stadt | 3,7 km | 68526 | 13,09 € | 4.470 € | 3,51 % |
| Hirschberg an der Bergstraße | 3,9 km | 69493 | 11,52 € | 3.588 € | 3,85 % |
| Viernheim, Stadt | 3,9 km | 68519 | 11,18 € | 2.966 € | 4,52 % |
| Ilvesheim | 4,4 km | 68549 | 12,60 € | 3.599 € | 4,20 % |
| Schriesheim, Stadt | 5,4 km | 69198 | 12,00 € | 3.547 € | 4,06 % |
| Edingen-Neckarhausen | 6,2 km | 68535 | 12,29 € | 3.748 € | 3,94 % |
| Weinheim, Stadt | 7,1 km | 69469 | 13,05 € | 3.898 € | 4,02 % |
| Dossenheim | 8,0 km | 69221 | 13,65 € | 4.207 € | 3,89 % |
| Gorxheimertal | 9,8 km | 69517 | 10,33 € | 3.588 € | 3,45 % |
Wo liegt Heddesheim?
Lage
Heddesheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Heddesheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,92 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.189 € |
| Bruttomietrendite | 4,48 % |
| Kaufpreisfaktor | 22,3 |
| Einwohner | 12.031 |
| Einwohner je km² | 818 |
| Fläche (km²) | 14,7 |
| Arbeitslosenquote | 3,4 % |
| Prognos-Gesamtrang | #22 |
| Prognos Dynamikrang | #52 |
| Prognos Stärkerang | #18 |
| Koordinaten | 49,5047, 8,6031 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Heddesheim
Was kostet eine Wohnung in Heddesheim?
Aktuell liegen die Angebotsmieten für Wohnungen in Heddesheim bei durchschnittlich 11,92 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.189 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen leicht über dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (11,23 Euro bzw. 3.123 Euro) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro bzw. 3.140 Euro). Im bundesweiten Vergleich sind die Preise in Heddesheim deutlich höher als der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro (Miete) bzw. 2.409 Euro (Kaufpreis) pro Quadratmeter. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Heddesheim entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in der beobachteten Zeitspanne von 2018 bis 2026 von 9,35 auf 12,34 Euro pro Quadratmeter gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,53 Prozent entspricht. Die Angebotskaufpreise entwickelten sich von 2.336 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.144 Euro im Jahr 2026, bei einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 3,78 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Welche Bruttomietrendite ist in Heddesheim realistisch?
Die aktuelle Bruttomietrendite in Heddesheim beträgt 4,48 Prozent. Damit liegt sie leicht über dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (4,40 Prozent) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (4,36 Prozent), aber unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Perzentilrang von 64,43 im Bundesland bedeutet, dass rund 64 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine niedrigere Rendite aufweisen – Heddesheim liegt damit im oberen Drittel der Vergleichswerte. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,3, was leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 23,1 liegt.
Wie hat sich die Bevölkerung in Heddesheim entwickelt?
Die Einwohnerzahl von Heddesheim ist von 11.199 im Jahr 2015 auf 12.031 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 7,4 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit 818 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt im Rhein-Neckar-Kreis und hat eine Fläche von 14,71 Quadratkilometern.
Wie gut ist die Standortqualität von Heddesheim?
Der Rhein-Neckar-Kreis, zu dem Heddesheim gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 22. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 15 sowie im Arbeitsmarkt mit Rang 24. Die Werte gelten für den gesamten Kreis und nicht spezifisch für die Gemeinde Heddesheim. Heddesheim selbst hat keine eigene Hochschule.
Woher stammen die Daten zu Heddesheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Heddesheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Heddesheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Rhein-Neckar-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Heiligkreuzsteinach | 69253 | 9,04 € | 1.677 € | 6,47 % |
| Schönau, Stadt | 69250 | 10,40 € | 2.116 € | 5,90 % |
| Neidenstein | 74933 | 9,73 € | 2.122 € | 5,50 % |
| Reichartshausen | 74934 | 8,67 € | 1.901 € | 5,47 % |
| Schönbrunn | 69436 | 8,23 € | 1.881 € | 5,25 % |
| Neckargemünd, Stadt | 69151 | 12,70 € | 3.031 € | 5,03 % |
| Eppelheim, Stadt | 69214 | 13,71 € | 3.393 € | 4,85 % |
| Bammental | 69245 | 11,29 € | 2.804 € | 4,83 % |