Schwarzach

Marktüberblick

Schwarzach ist eine 8,36 km² große Gemeinde im Neckar-Odenwald-Kreis mit knapp 3.000 Einwohnern. Der Ort liegt am Südrand des Kleinen Odenwalds im Naturpark Neckartal-Odenwald und gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar. Mit einer Bevölkerungsdichte von 358 Einwohnern je km² ist Schwarzach für seine geringe Gemeindefläche vergleichsweise dicht besiedelt — der hohe Wert resultiert aus der kleinen Fläche, nicht aus urbaner Struktur. Der Waldanteil beträgt nahezu 48 Prozent.

Der Immobilienmarkt wird von Angebotswerten aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 9,30 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.214 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 5,04 Prozent entspricht einem Kaufpreisfaktor von 19,84 — das bedeutet, dass der Kaufpreis knapp zwanzig Jahresmieten beträgt.

Preisentwicklung

Die Mietpreise haben in den vergangenen Jahren eine volatile Entwicklung genommen. Von 7,04 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie bis 2022 auf 9,69 Euro, fielen dann auf rund 8,20 Euro (2023–2025) und liegen 2026 wieder bei 10,90 Euro. Der Anstieg von 2018 auf 2022 entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 8,4 Prozent, der Rückgang auf 2023/2024 einem Abverkauf von rund 15 Prozent innerhalb von zwei Jahren.

Die Kaufpreisentwicklung war noch ausgeprägter. Von 1.500 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise 2020 auf einen Spitzenwert von 3.180 Euro — eine Verdopplung in zwei Jahren. Anschließend folgte ein Rückgang auf 2.263 Euro im Jahr 2022, bevor die Preise wieder stiegen und 2026 bei 3.149 Euro lagen. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt 9,7 Prozent.

Die starke Volatilität in beiden Reihen — insbesondere der sprunghafte Anstieg 2020 und der anschließende Rückgang 2022 — entspricht dem Muster vieler deutscher Märkte in der Zinswende-Phase. Die aktuellen Werte liegen nahe an den historischen Spitzen, was auf eine Erholung des Marktes nach der Korrekturphase hindeutet.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Schwarzach mit der Angebotsmiete von 9,30 Euro je Quadratmeter knapp über dem Kreisdurchschnitt des Neckar-Odenwald-Kreises (9,16 Euro), deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro). Der Kaufpreis von 2.214 Euro je Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreiswert (2.254 Euro) und rund 30 Prozent unter dem Landesdurchschnitt (3.140 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,04 Prozent übertrifft sowohl den Kreisdurchschnitt (4,95 Prozent) als auch den baden-württembergischen Wert (4,36 Prozent) deutlich. Mit einem Perzentilrang von 86,3 im Bundesland liegt Schwarzach bei der Rendite höher als 86 Prozent aller vergleichbaren Orte in Baden-Württemberg. Dieser Vorteil resultiert daraus, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete im Landesvergleich niedrig sind — der Kaufpreisfaktor von 19,84 liegt unter dem Kreiswert (20,65) und deutlich unter dem Landesdurchschnitt (23,49).

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis bis 6,7 Kilometern bewegt sich Schwarzach im Mittelfeld. Die Angebotsmiete liegt über der von Neunkirchen (8,84 Euro), Reichartshausen (8,67 Euro) und Zwingenberg (7,55 Euro), unter der von Aglasterhausen (10,88 Euro) und Helmstadt-Bargen (10,38 Euro). Bei den Kaufpreisen liegt Schwarzach mit 2.214 Euro je Quadratmeter über Neunkirchen (1.630 Euro) und Reichartshausen (1.901 Euro), unter Helmstadt-Bargen (2.609 Euro) und Epfenbach (2.521 Euro). Die Rendite von 5,04 Prozent liegt im unteren Drittel der Nachbarn — Neunkirchen erreicht mit 6,51 Prozent die höchste Rendite, was sich aus dem niedrigen Kaufpreis bei moderater Miete ergibt.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Schwarzachs ist im Beobachtungszeitraum leicht gewachsen: Von 2.863 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.993 im Jahr 2024 entspricht das einem Anstieg von 4,5 Prozent. Die Entwicklung verlief nicht linear — zwischen 2015 und 2021 stieg die Einwohnerzahl auf 2.928, 2022 folgte ein Sprung auf 3.054, bevor sie 2023 und 2024 auf 2.993 sank.

Die Arbeitslosenquote stieg im selben Zeitraum von 36 auf 47 (gemessen in der Einheit der Zeitreihe). Dieser Anstieg entspricht dem Muster des Neckar-Odenwald-Kreises, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei den Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 285 von rund 400) und Wettbewerb sowie Innovation (Rang 323) schwache Werte aufweist. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet der Kreis mit Rang 95 deutlich besser ab. Der Gesamt-Rang des Kreises liegt bei 245.

Ein prägender Faktor der lokalen Struktur ist der Schwarzacher Hof der Johannes-Diakonie Mosbach, der mit 780 Wohnplätzen, 800 Werkstattplätzen und 240 Ausbildungsplätzen der größte Arbeitgeber der Gemeinde ist. Die Einrichtung bietet Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten für Menschen mit Behinderungen und prägt damit sowohl die Nachfrage nach Wohnraum als auch die soziale Struktur des Ortes. Eine eigene Grundschule und ein Sonderpädagogisches Bildungs- und Beratungszentrum ergänzen das Bildungsangebot. Hochschulen bestehen am Ort nicht.