Schefflenz

Gemeindeprofil

Schefflenz ist eine Gemeinde im Neckar-Odenwald-Kreis im Nordosten Baden-Württembergs mit 3.971 Einwohnern auf 36,96 km². Die Gemeinde besteht aus vier Ortsteilen – Oberschefflenz, Unterschefflenz, Mittelschefflenz und Kleineicholzheim – und liegt im Naturraum Bauland auf einer Muschelkalkhochfläche zwischen 250 und 310 m ü. NHN. Sie gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar und zum Naturpark Neckartal-Odenwald. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 107 Einwohnern je km², deutlich unter dem Landesdurchschnitt von rund 220 Einwohnern je km².

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Schefflenz zeichnet sich durch ein besonderes Preis-Miete-Verhältnis aus. Die Angebotsmiete liegt mit 9,30 Euro je Quadratmeter knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,92 Euro), aber deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.968 Euro je Quadratmeter liegt hingegen unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 Euro) und deutlich unter dem Landeswert (3.140 Euro). Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5,67 Prozent – das ist der höchste Wert unter allen Nachbarorten und liegt im Landesvergleich im 95. Perzentil. Der Kaufpreisfaktor von 17,64 liegt unter dem Wert des Neckar-Odenwald-Kreises (20,65).

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten hebt sich Schefflenz vor allem durch den niedrigsten Kaufpreis aus. Adelsheim liegt mit 2.712 Euro je Quadratmeter um 38 Prozent darüber, Möckmühl mit 3.033 Euro um 54 Prozent. Die Mieten liegen in den Nachbarorten teils höher (Roigheim 11,11 Euro, Möckmühl 11,15 Euro), was die Rendite in diesen Orten drückt. Schefflenz profitiert also strukturell davon, dass die Kaufpreise im Ort niedriger sind als die Mieten im Umland.

Preisentwicklung und Demografie

Die historischen Zeitreihen zeigen für Schefflenz eine starke Volatilität, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeutet. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,29 Euro je Quadratmeter (2021) und 11,49 Euro (2024). Der Angebotskaufpreis bewegte sich zwischen 1.466 Euro (2018) und 3.349 Euro (2020). Die jährlichen Wachstumsraten (CAGR) liegen bei 2,45 Prozent für die Miete und 4,31 Prozent für die Kaufpreise – beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die starke Streuung der Jahreswerte bedeutet, dass einzelne Inserate das Marktgeschehen überproportional beeinflussen. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 1.968 Euro liegt nahe dem Wert von 2022 (1.542 Euro) und deutlich unter dem Spitzenwert von 2020. Bei den Mieten liegt der aktuelle Wert von 9,30 Euro im Mittelfeld der letzten acht Jahre.

Die Bevölkerungsentwicklung verlief bis 2021 rückläufig (von 3.955 Einwohnern 2015 auf 3.861 im Jahr 2021), seither stabilisiert sie sich mit 3.971 Einwohnern 2024. Die Gesamtentwicklung seit 2015 beträgt knapp 0,4 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,5 Prozent und damit leicht unter dem Wert von 2015 (5,0 Prozent). Das Tief von 3,3 Prozent im Jahr 2022 wurde 2023 nicht wieder erreicht.

Standortfaktoren und regionale Einordnung

Der Neckar-Odenwald-Kreis, zu dem Schefflenz gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Rang 245 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders schwach ist die Position im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 323) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 285). Besser positioniert ist der Kreis bei Wohlstand und sozialer Lage (Rang 95) und bei der Demografie (Rang 172). Diese Struktur – starker Wohlstand bei schwacher Innovationsdynamik – entspricht dem Muster einer ländlichen Gemeinde mit etablierter, aber nicht wachsender Wirtschaftsstruktur.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen nicht strukturell erhöht. Die Gemeinde liegt in einer vorwiegend landwirtschaftlich genutzten, teils bewaldeten Hügellandschaft. Die hohe Bruttomietrendite von 5,67 Prozent steht im Zusammenhang mit dem eher peripheren Standort und der schwachen Innovationsdynamik des Kreises – niedrige Kaufpreise bei Mieten, die trotz der Volatilität auf einem über dem Bundesdurchschnitt liegen.

Im Vergleich zum Bundesland Baden-Württemberg liegt Schefflenz bei der Miete unter dem Durchschnitt, bei den Kaufpreisen deutlich darunter, bei der Rendite jedoch im oberen Viertel. Das entspricht dem Muster vieler Gemeinden im ländlichen Raum: Sie sind preislich attraktiv, bieten aber eine höhere Rendite, weil die Kaufpreise das lokale Nachfrageverhalten widerspiegeln.