Binau

Der Ort

Binau ist eine 4,83 km² große Gemeinde im Neckar-Odenwald-Kreis, eingebettet in eine Neckarschleife zwischen dem Hohen und dem Kleinen Odenwald. Mit rund 1.354 Einwohnern gehört sie zu den kleinsten Gemeinden des Kreises. Die Bevölkerungsdichte von 280 Einwohnern pro km² liegt deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, was auf die kompakte Siedlungsstruktur am Neckar zurückzuführen ist. Der Ort gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar und liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu Mosbach (6,5 km), Obrigheim (2,7 km) und Neckargerach (3,8 km).

Marktüberblick und Preisniveau

Das aktuelle Angebotspreisniveau in Binau liegt bei 1.923 Euro pro Quadratmeter Kaufpreis und 9,59 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete. Der Kaufpreisfaktor beträgt 16,71, die Bruttomietrendite 5,98 Prozent.

Die Kombination aus moderatem Kaufpreis und vergleichsweise hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,98 Prozent. Dieser Wert liegt deutlich über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und dem Kreisdurchschnitt von 4,95 Prozent. Binau erreicht im bundeslandweiten Vergleich das 97. Perzentil — von allen gemessenen Orten in Baden-Württemberg liegen nur etwa drei Prozent auf einem ähnlichen oder höheren Renditeniveau. Ursache ist, dass die Kaufpreise in Binau um 39 Prozent unter dem Landesdurchschnitt liegen, während die Miete nur 13 Prozent darunter liegt. Der Kaufpreisfaktor von 16,71 ist damit rund 30 Prozent niedriger als der Landesdurchschnitt von 23,49.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein unterschiedliches Bild: Obrigheim (2,7 km entfernt) weist mit 2.704 Euro pro Quadratmeter deutlich höhere Kaufpreise und eine niedrigere Rendite von 4,7 Prozent auf. Neunkirchen (4,3 km) liegt mit 1.630 Euro pro Quadratmeter noch unter Binau und erzielt eine Rendite von 6,51 Prozent. Mosbach als nächstes Mittelzentrum erreicht 2.655 Euro pro Quadratmeter und 4,92 Prozent Rendite. Binau bewegt sich damit preislich zwischen den günstigeren Umlandgemeinden und den teureren Zentren.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise in Binau sind seit 2018 um durchschnittlich 1,07 Prozent pro Jahr gestiegen, von 8,56 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,32 Euro im Jahr 2026. Die Entwicklung war dabei nicht linear: 2019 sprang die Miete auf 9,88 Euro, fiel 2020 wieder auf 8,18 Euro und schwankte in den Folgejahren zwischen 8,17 und 10,29 Euro. Diese Volatilität deutet auf einen Markt hin, in dem Angebot und Nachfrage stärkeren kurzfristigen Schwankungen unterliegen.

Die Kaufpreise zeigen eine deutlich stärkere Dynamik mit einem jährlichen Zuwachs von 3,82 Prozent. Von 1.553 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 2.097 Euro im Jahr 2026. Auch hier waren die Verläufe ungleichmäßig: Nach einem Anstieg auf 2.011 Euro im Jahr 2021 folgte ein Rückgang auf 2.000 Euro im Jahr 2022, ein starker Sprung auf 2.426 Euro im Jahr 2023, ein deutlicher Rücksetzer auf 1.440 Euro im Jahr 2024 und ein erneuter Anstieg auf 2.097 Euro im Jahr 2026. Diese starken Ausschläge, insbesondere der Rückgang um 41 Prozent von 2023 auf 2024, entsprechen dem Muster kleiner ländlicher Märkte, wo einzelne Transaktionen das statistische Bild stark verzerren können.

Der Kaufpreisanstieg übertrifft den Mietanstieg deutlich. Das bedeutet, dass sich die Rendite im Zeitverlauf eher verschlechtert hat, auch wenn das aktuelle Niveau von 5,98 Prozent noch attraktiv ist.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung von Binau ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 1.370 Einwohnern im Jahr 2015 auf 1.354 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 1,17 Prozent. Der Höchststand lag 2020 bei 1.431 Einwohnern, seither geht die Zahl kontinuierlich zurück. Dieser Trend ist für viele ländliche Gemeinden in Baden-Württemberg typisch.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,56 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Mit 22 arbeitslosen Personen ist der lokale Arbeitsmarkt stabil. Der Neckar-Odenwald-Kreis als Ganzes erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 245 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes liegen ebenfalls im unteren bis mittleren Drittel: Demografie Rang 172, Arbeitsmarkt Rang 285, Wettbewerb und Innovation Rang 323, Wohlstand und soziale Lage Rang 95. Der Kreis profitiert also von einer vergleichsweise guten Wohlstandslage, zeigt aber bei Dynamik (Rang 229) und Stärke (Rang 232) eher schwächere Werte.

Binau selbst verfügt über keine eigenen Hochschulen. Die Nähe zu Mosbach als nächstem Mittelzentrum und zur Metropolregion Rhein-Neckar bietet potenzielle Pendelmöglichkeiten.