Neckargerach
Neckargerach (PLZ 69437) liegt im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 2.347 Einwohner auf 15,3 km², das entspricht 153 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 9,48 € pro m², der Kaufpreis bei 2.328 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,89 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,5 — rechnerisch sind das 20 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Neckargerach über dem Renditeniveau von 82 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2019 und 2026 stieg die Miete von 5,44 € auf 9,24 € pro m², im Mittel 7,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -7,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 1,4 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Neckar-Odenwald-Kreis Rang 245 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 229, Stärkerang 232). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Zwingenberg, Binau und Neunkirchen an.
Immobilienpreise in Neckargerach im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Neckargerach
Neckargerach liegt im Neckar-Odenwald-Kreis an der Burgenstraße und gehört zur Metropolregion Rhein-Neckar. Der Ort weist mit 9,48 €/m² Angebotsmiete und 2.328 €/m² Kaufpreis moderate Werte auf, die über dem Kreis- und Bundesdurchschnitt, aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs liegen. Die Mietrendite von 4,89 % gehört zu den besseren im Bundesland (Perzentil 82,5). Die Zeitreihen zeigen eine starke Volatilität bei Miete und Kaufpreis. Die Arbeitslosenquote liegt bei 41 % (2023), die Bevölkerung wächst leicht (+1,4 % seit 2015). Der Kreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas auf Platz 245 von 400.
Lage und Struktur
Neckargerach ist eine 15,31 km² große Gemeinde im Neckar-Odenwald-Kreis mit rund 2.350 Einwohnern. Sie liegt direkt am Neckar an der Burgenstraße zwischen Heidelberg und Heilbronn, gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar und ist staatlich anerkannter Erholungsort. Die Gemeinde gliedert sich in die Ortsteile Neckargerach und den 1972 eingemeindeten Ortsteil Guttenbach. Verwaltungstechnisch bildet sie gemeinsam mit Binau, Waldbrunn und Zwingenberg den Gemeindeverwaltungsverband Neckargerach-Waldbrunn.
Die Lage am Neckar und die Anbindung an die Bundesstraße 37 sowie die Neckartalbahn (S-Bahn RheinNeckar, halbstündlich seit 2003) verbinden den Ort mit den Zentren Mosbach, Eberbach und Heidelberg. Radfernwege wie der Neckartal-Radweg und die Burgenstraße erschließen die Gemeinde zusätzlich touristisch.
Immobilienmarkt und Preisniveau
Die Angebotsmiete liegt bei 9,48 Euro pro Quadratmeter. Damit übersteigt Neckargerach den Durchschnitt des Neckar-Odenwald-Kreises (9,16 €/m²) und den Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²), liegt aber deutlich unter dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 €/m²).
Der Angebotskaufpreis beträgt 2.328 Euro pro Quadratmeter. Auch hier liegt der Wert über dem Kreisdurchschnitt (2.254 €/m²) und leicht unter dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²), jedoch rund 26 % unter dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (3.140 €/m²).
Der Kaufpreisfaktor von 20,47 liegt unter dem Kreiswert (20,65) und dem Landesdurchschnitt (23,49). Das bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im regionalen Vergleich moderat sind. Die Bruttomietrendite von 4,89 % entspricht dem Kreisdurchschnitt (4,95 %) und übertrifft den Landesdurchschnitt (4,36 %). Mit einem Perzentilrang von 82,5 im Bundesland gehört Neckargerach zu den Orten mit den höheren Mietrenditen in Baden-Württemberg — ein Muster, das typisch für ländliche Räume mit moderaten Kaufpreisen ist.
Im regionalen Vergleich zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete liegt zwischen denen von Binau (9,59 €/m²) und Schwarzach (9,30 €/m²). Der Kaufpreis liegt zwischen Obrigheim (2.704 €/m²) und Schwarzach (2.214 €/m²). Die Nachbargemeinde Mosbach weist mit 10,89 €/m² die höchste Miete und mit 2.655 €/m² einen deutlich höheren Kaufpreis auf — was der Funktion als Kreisstadt entspricht.
Hinweis: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und sind kein amtlicher Mietspiegel.
Preisentwicklung
Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine ausgeprägte Volatilität, die über die allgemeine Marktdynamik hinausgeht.
Die Angebotsmiete stieg von 5,44 €/m² (2019) auf 10,63 €/m² (2024) — ein Anstieg um fast 95 %. Seitdem ist sie auf 9,24 €/m² (2026) wieder gesunken. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den Zeitraum beträgt 7,86 %.
Der Angebotskaufpreis entwickelte sich gegenteilig: Von 2.632 €/m² (2018) über ein Maximum von 2.476 €/m² (2022) auf 1.471 €/m² (2026). Der CAGR liegt bei -7,02 %. Die Kaufpreise sind also im Betrachtungszeitraum deutlich gesunken, während die Mieten gestiegen sind. Diese gegenläufige Entwicklung hat die Bruttomietrendite strukturell verbessert.
Die Volatilität ist bemerkenswert: So lag die Miete 2020 mit 8,49 €/m² deutlich höher als 2019 (5,44 €/m²), fiel 2021 wieder auf 7,00 €/m² und stieg 2022 erneut auf 9,13 €/m². Beim Kaufpreis gab es 2020 einen Einbruch von 2.736 €/m² (2019) auf 1.882 €/m², gefolgt von einem Anstieg auf 2.476 €/m² (2022). Diese Schwankungen können auf einen dünn liquiden Markt mit geringer Transaktionszahl hindeuten, bei dem einzelne Angebote die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.
Demografie und Arbeitsmarkt
Die Bevölkerung Neckargerachs liegt bei 2.347 Einwohnern (2024) bei einer Dichte von 153 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit 2015 (2.315 Einwohner) ist ein leichter Anstieg um 1,4 % zu verzeichnen. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit stabil bis leicht positiv, ohne nennenswerte Schwankungen.
Die Arbeitslosenquote zeigt ein anderes Bild: Sie lag 2015 bei 46 %, sank bis 2018 auf 23 %, stieg dann wieder an und erreichte 2023 mit 41 % ein neues Hoch. Dieser Wert ist im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoch und spiegelt die wirtschaftliche Struktur der Gemeinde wider. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bestätigt diese Tendenz: Der Neckar-Odenwald-Kreis rangiert beim Arbeitsmarkt-Index auf Platz 285 von rund 400 Kreisen und bei Wettbewerb und Innovation auf Platz 323. Der Demografie-Index liegt mit Platz 172 im oberen Mittelfeld, und der Wohlstands-Index erreicht Platz 95 — was auf eine relativ gute soziale Lage trotz struktureller Arbeitsmarktschwächen hindeutet.
Die Kombination aus stabiler Bevölkerungsentwicklung und hoher Arbeitslosigkeit kann darauf hindeuten, dass die Erwerbspersonen den Ort verlassen, während die Wohnbevölkerung sich durch andere Zuzugsgruppen stabilisiert.
Standortfaktoren und Einordnung
Neckargerach liegt im Schatten der größeren Zentren Heidelberg, Heilbronn und Mosbach. Die Anbindung an die S-Bahn RheinNeckar (halbstündlich seit 2003) und die Bundesstraße 37 ermöglichen Pendlerbeziehungen zu diesen Städten. Die Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar wirkt sich positiv auf die Attraktivität als Wohnort aus, ohne dass der Ort selbst über eine eigene Hochschullandschaft verfügt.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Neckar-Odenwald-Kreis insgesamt auf Rang 245 von rund 400 deutschen Kreisen ein. Besonders schwach ist der Kreis beim Index Wettbewerb und Innovation (Rang 323) sowie beim Arbeitsmarkt (Rang 285). Der Index Dynamik (Rang 229) und Stärke (Rang 232) liegen im unteren Mittelfeld. Der Wohlstands- und soziale Lage-Index mit Rang 95 ist der stärkste Teilindex — ein Hinweis darauf, dass die Lebensqualität trotz wirtschaftlicher Schwächen hoch ist.
Die Kombination aus staatlich anerkanntem Erholungsort, Lage im Naturpark Neckartal-Odenwald, der historischen Substanz (Minneburg, Burgenstraße) und der S-Bahn-Anbindung macht Neckargerach zu einem Wohnort, der eher für Pendler und Rentler attraktiv ist als für einen dynamischen Wachstumsmarkt. Der Immobilienmarkt zeigt dieses Muster: moderate Preise, eine Mietrendite, die über dem Landesdurchschnitt liegt, und eine volatile Preisentwicklung — typisch für einen ländlichen Raum in der Nähe größerer Zentren.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Neckargerach entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Neckargerach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 5,44 €/m² |
| 2020 | 8,49 €/m² |
| 2021 | 7,00 €/m² |
| 2022 | 9,13 €/m² |
| 2023 | 5,83 €/m² |
| 2024 | 10,63 €/m² |
| 2025 | 10,50 €/m² |
| 2026 | 9,24 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Neckargerach
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.632 €/m² |
| 2019 | 2.736 €/m² |
| 2020 | 1.882 €/m² |
| 2021 | 2.219 €/m² |
| 2022 | 2.476 €/m² |
| 2023 | 2.102 €/m² |
| 2024 | 2.191 €/m² |
| 2025 | 2.480 €/m² |
| 2026 | 1.471 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Neckargerach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,39 % |
| 2020 | 5,41 % |
| 2021 | 3,79 % |
| 2022 | 4,42 % |
| 2023 | 3,33 % |
| 2024 | 5,82 % |
| 2025 | 5,08 % |
| 2026 | 7,54 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Neckargerach
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.315 Einwohner |
| 2016 | 2.318 Einwohner |
| 2017 | 2.280 Einwohner |
| 2018 | 2.308 Einwohner |
| 2019 | 2.325 Einwohner |
| 2020 | 2.314 Einwohner |
| 2021 | 2.328 Einwohner |
| 2022 | 2.337 Einwohner |
| 2023 | 2.347 Einwohner |
| 2024 | 2.347 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Neckargerach
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,14 % |
| 2016 | 2,84 % |
| 2017 | 2,41 % |
| 2018 | 1,57 % |
| 2019 | 1,80 % |
| 2020 | 2,42 % |
| 2021 | 2,58 % |
| 2022 | 2,04 % |
| 2023 | 2,78 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 245 Rang |
| Dynamik | 229 Rang |
| Stärke | 232 Rang |
| Demografie | 172 Rang |
| Arbeitsmarkt | 285 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 323 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 95,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Neckargerach liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Neckargerach im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Neckargerach ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Neckargerach ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Neckargerach
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mosbach | 10,89 €/m² |
| Aglasterhausen | 10,88 €/m² |
| Obrigheim | 10,59 €/m² |
| Binau | 9,59 €/m² |
| Neckargerach | 9,48 €/m² |
| Schwarzach | 9,30 €/m² |
| Neunkirchen | 8,84 €/m² |
| Waldbrunn | 8,12 €/m² |
| Zwingenberg | 7,55 €/m² |
| Fahrenbach | 7,43 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Neckargerach ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Neckargerach
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Neunkirchen | 6,51 % |
| Waldbrunn | 6,07 % |
| Binau | 5,98 % |
| Aglasterhausen | 5,52 % |
| Schwarzach | 5,04 % |
| Mosbach | 4,92 % |
| Neckargerach | 4,89 % |
| Obrigheim | 4,70 % |
| Zwingenberg | 4,31 % |
| Fahrenbach | 4,03 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Zwingenberg | 2,1 km | 69439 | 7,55 € | 2.104 € | 4,31 % |
| Binau | 3,8 km | 74862 | 9,59 € | 1.923 € | 5,98 % |
| Neunkirchen | 4,7 km | 74867 | 8,84 € | 1.630 € | 6,51 % |
| Obrigheim | 5,5 km | 74847 | 10,59 € | 2.704 € | 4,70 % |
| Fahrenbach | 6,6 km | 74864 | 7,43 € | 2.215 € | 4,03 % |
| Waldbrunn | 6,9 km | 69429 | 8,12 € | 1.604 € | 6,07 % |
| Schwarzach | 7,0 km | 74869 | 9,30 € | 2.214 € | 5,04 % |
| Mosbach, Stadt | 7,7 km | 74821 | 10,89 € | 2.655 € | 4,92 % |
| Aglasterhausen | 7,8 km | 74858 | 10,88 € | 2.365 € | 5,52 % |
Wo liegt Neckargerach?
Lage
Neckargerach auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Neckargerach
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 9,48 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.328 € |
| Bruttomietrendite | 4,89 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,5 |
| Einwohner | 2.347 |
| Einwohner je km² | 153 |
| Fläche (km²) | 15,3 |
| Arbeitslosenquote | 2,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #245 |
| Prognos Dynamikrang | #229 |
| Prognos Stärkerang | #232 |
| Koordinaten | 49,4010, 9,0708 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Neckargerach
Was kostet eine Wohnung in Neckargerach?
Die aktuellen Angebotspreise liegen bei durchschnittlich 9,48 Euro pro Quadratmeter für Mietwohnungen und 2.328 Euro pro Quadratmeter für Kaufangebote. Im Vergleich zum Neckar-Odenwald-Kreis (9,16 bzw. 2.254 Euro) liegt Neckargerach leicht darüber, deutlich höher jedoch im Landesvergleich mit 11,08 bzw. 3.140 Euro.
Wie haben sich die Mieten und Kaufpreise in Neckargerach entwickelt?
Die Mietpreise schwankten in den letzten Jahren stark: Von 5,44 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2019 stiegen sie 2024 auf 10,63 Euro, bevor sie 2026 auf 9,24 Euro sanken. Die Kaufpreise zeigten ebenfalls starke Schwankungen, von 2.632 Euro pro Quadratmeter (2018) über 2.480 Euro (2025) hin zu 1.471 Euro (2026). Beide Reihen sind keine Schätzungen, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Welche Bruttomietrendite bietet Neckargerach?
Die Bruttomietrendite liegt bei 4,89 Prozent. Damit liegt sie knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 4,95 Prozent, aber über dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,47, was leicht unter dem Kreiswert von 20,65 liegt. Im Bundesland liegt Neckargerach bei der Rendite auf dem 82. Perzentil, was bedeutet, dass rund 82 Prozent der Orte im Land eine niedrigere Rendite aufweisen.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Neckargerach?
Die Einwohnerzahl lag 2024 bei 2.347 und ist seit 2015 (2.315) um rund 1,4 Prozent gestiegen. Die Bevölkerungsdichte beträgt 153 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Entwicklung ist also relativ stabil mit leichten Schwankungen im einstelligen Bereich.
Wie verhält sich Neckargerach zu den Nachbarorten?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten liegt die Angebotsmiete von 9,48 Euro pro Quadratmeter im Mittelfeld. Nachbarorte wie Neunkirchen (8,84 Euro) und Binau (9,59 Euro) liegen ähnlich, während Obrigheim (10,59 Euro) und Mosbach (10,89 Euro) höhere Mieten ausweisen. Bei den Kaufpreisen liegt Neckargerach mit 2.328 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im mittleren Bereich, deutlich unter Obrigheim (2.704 Euro) und Mosbach (2.655 Euro), aber über Neunkirchen (1.630 Euro) und Waldbrunn (1.604 Euro).
Woher stammen die Daten zu Neckargerach?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Neckargerach sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Neckargerach führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Neckar-Odenwald-Kreis
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Neunkirchen | 74867 | 8,84 € | 1.630 € | 6,51 % |
| Waldbrunn | 69429 | 8,12 € | 1.604 € | 6,07 % |
| Binau | 74862 | 9,59 € | 1.923 € | 5,98 % |
| Haßmersheim | 74855 | 11,42 € | 2.370 € | 5,78 % |
| Schefflenz | 74850 | 9,30 € | 1.968 € | 5,67 % |
| Mudau | 69427 | 8,49 € | 1.839 € | 5,54 % |
| Hüffenhardt | 74928 | 11,09 € | 2.404 € | 5,54 % |
| Aglasterhausen | 74858 | 10,88 € | 2.365 € | 5,52 % |