Neunkirchen

Marktüberblick

Neunkirchen (Baden) ist eine Gemeinde im Neckar-Odenwald-Kreis mit rund 1.830 Einwohnern auf einer Fläche von 15,92 km². Sie liegt am südwestlichen Rand des Kreises im Kleinen Odenwald, etwa 35 Kilometer von Heidelberg entfernt, und gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar. Die Gemeinde ist über die L 633 sowie die nahe B 37 und B 292 an den überregionalen Verkehr angebunden und Mitglied des Gemeindeverwaltungsverbands "Kleiner Odenwald" mit Sitz in Aglasterhausen.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein charakteristisches Muster auf: Die Angebotsmiete liegt mit 8,84 Euro je Quadratmeter knapp unter dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro) und deutlich unter dem baden-württembergischen (11,08 Euro). Der Angebotskaufpreis von 1.630 Euro je Quadratmeter gehört zu den niedrigsten im Vergleichsumfeld. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 6,51 Prozent – der höchste Wert unter allen 1.102 Orten in Baden-Württemberg (Perzentilrang 98,8). Der Kaufpreisfaktor beträgt 15,37, was bedeutet, dass das 15,37-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis angegeben wird. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 20,65.

Die hohe Bruttomietrendite bei gleichzeitig niedrigem Kaufpreis und niedriger Miete beschreibt denselben Sachverhalt aus zwei Perspektiven: Der Kaufpreis ist in Relation zur Miete besonders niedrig ausgeprägt. Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten liegt Neunkirchen beim Kaufpreis mit 1.630 Euro/m² am unteren Ende (Nachbarorte: 1.881 bis 2.704 Euro/m²), während die Miete mit 8,84 Euro/m² im unteren Mittelfeld liegt. Die Rendite von 6,51 Prozent übertrifft alle Nachbarorte.

Preis- und Mietentwicklung

Die verfügbaren Zeitreihen zeigen für Neunkirchen extreme jährliche Schwankungen, die auf die geringe Datenbasis bei einer kleinen Gemeinde zurückzuführen sein könnten. Bei wenigen verfügbaren Inseraten und Transaktionen können einzelne Angebote oder Verkäufe den Durchschnittswert stark nach oben oder unten ziehen.

Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen 5,36 Euro/m² (2018, 2023) und 10,00 Euro/m² (2019). Der CAGR von 1,94 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 ist vor dem Hintergrund dieser Volatilität nur eingeschränkt aussagekräftig. Ähnlich verhält es sich beim Kaufpreis, der zwischen 1.295 Euro/m² (2024) und 3.488 Euro/m² (2022) schwankte. Der CAGR von 4,66 % über den Zeitraum 2020 bis 2025 spiegelt ebenfalls keine stabile Entwicklung wider, sondern die Streuung weniger Datenpunkte.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, ihre Aussagekraft ist jedoch durch die geringe Fallzahl begrenzt. Eine Trendaussage im üblichen Sinne ist für diesen Ort nicht möglich.

Regionale Einordnung

Neunkirchen hebt sich vom regionalen Umfeld durch einen deutlich niedrigeren Kaufpreis ab, während die Miete im unteren Mittelfeld liegt. Im Kreis Neckar-Odenwald beträgt der durchschnittliche Kaufpreis 2.254 Euro/m², in Baden-Württemberg 3.140 Euro/m². Neunkirchen liegt damit rund 28 % unter dem Kreis- und rund 48 % unter dem Landesdurchschnitt.

Bei den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 Kilometern weist Neunkirchen den niedrigsten Kaufpreis auf. Die nächstgelegenen Orte wie Schwarzach (2.214 Euro/m²) und Aglasterhausen (2.365 Euro/m²) liegen deutlich höher. Zwingenberg mit 2.104 Euro/m² und Obrigheim mit 2.704 Euro/m² bilden die Spannbreite im Nachbarvergleich. Die Angebotsmiete Neunkirchens von 8,84 Euro/m² liegt unter der von Aglasterhausen (10,88 Euro/m²) und Obrigheim (10,59 Euro/m²), aber über der von Zwingenberg (7,55 Euro/m²) und Schönbrunn (8,23 Euro/m²).

Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und moderater Miete führt zu der im Landesvergleich extrem hohen Bruttomietrendite. Dieser Wert resultiert primär aus dem niedrigen Kaufpreisniveau.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Neunkirchens wuchs zwischen 2015 (1.802 Einwohner) und 2024 (1.868 Einwohner) um 3,7 %. Die Entwicklung verlief dabei nicht linear: Nach einem Anstieg auf 1.867 im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 1.846 im Jahr 2022, bevor die Bevölkerung wieder auf 1.868 stieg. Die Bevölkerungsdichte beträgt 117 Einwohner je Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,41 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Im Vergleich dazu liegt der Kreis Neckar-Odenwald im Prognos-Zukunftsatlas 2025 bei Rang 285 von rund 400 Kreisen im Indikator "Arbeitsmarkt", was auf strukturelle Schwächen im regionalen Arbeitsmarkt hindeutet. Neunkirchens niedrige Arbeitslosenquote steht damit in einem gewissen Spannungsverhältnis zur allgemeinen Kreislage.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Neckar-Odenwald-Kreis im Gesamtindex Rang 245, im Bereich "Wohlstand und soziale Lage" Rang 95, während die Indikatoren "Wettbewerb und Innovation" (Rang 323) und "Arbeitsmarkt" (Rang 285) die schwächeren Bereiche darstellen. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde verfügt über eine eigene Grundschule, zwei Kindergärten sowie einen 2024 eröffneten Waldkindergarten.

Ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor ist die Glockengießerei Bachert, die 2018 von Karlsruhe nach Neunkirchen übergesiedelt ist.