Aglasterhausen

Marktüberblick: Hohe Rendite bei moderaten Preisen

Der Immobilienmarkt in Aglasterhausen zeichnet sich durch ein günstiges Preis-Miete-Verhältnis aus. Mit einer Angebotsmiete von 10,88 Euro pro Quadratmeter liegt der Ort deutlich über dem Neckar-Odenwald-Kreis-Durchschnitt von 9,16 Euro und dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, bleibt aber unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.365 Euro pro Quadratmeter liegt knapp über dem Kreiswert von 2.254 Euro und leicht unter dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro, während er deutlich unter dem Landeswert von 3.140 Euro liegt.

Die Kombination aus relativ hohen Mieten und moderaten Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 5,52 Prozent. Dieser Wert liegt sowohl über dem Kreisdurchschnitt (4,95 %) als auch über dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Im bundeslandweiten Vergleich gehört Aglasterhausen damit zu den Top-Orten für Mietrenditen: Mit einem Perzentilrang von 93,3 liegt der Ort über 93 Prozent aller 1.102 erfassten Orte in Baden-Württemberg. Der Kaufpreisfaktor von 18,12 liegt unter dem Kreiswert von 20,65 und dem Landeswert von 23,49 — ein weiterer Indikator für das günstige Preis-Miete-Verhältnis im Vergleich zu diesen Räumen.

Preisentwicklung: Volatiler Markt mit starken Schwankungen

Die Zeitreihen der letzten neun Jahre zeigen einen Immobilienmarkt mit erheblichen Preisschwankungen, die typisch für kleine, lokale Märkte mit begrenztem Angebot sind. Die Angebotsmiete bewegte sich zwischen einem Tief von 6,85 Euro/m² (2019) und einem Hoch von 12,43 Euro/m² (2024). Der Kaufpreis schwankte zwischen 1.693 Euro/m² (2019) und 2.782 Euro/m² (2025). Diese Bandbreite von rund 65 Prozent beim Kaufpreis und 81 Prozent bei der Miete deutet auf einen Markt hin, bei dem einzelne Transaktionen oder wenige Inserate die Durchschnittswerte stark beeinflussen können.

Ein struktureller Aufwärtstrend ist dennoch erkennbar: Der CAGR der Miete liegt bei 4,48 Prozent, der des Kaufpreises bei 1,13 Prozent. Die Miete hat sich damit in den neun Jahren deutlich stärker entwickelt als der Kaufpreis. Besonders auffällig ist der Anstieg der Miete von 2021 auf 2024 (von 9,29 auf 12,43 Euro/m²), gefolgt von einer Korrektur auf 10,40 Euro/m² im Jahr 2025. Beim Kaufpreis zeigt sich ein ähnliches Muster mit einem Höhepunkt 2025 (2.782 Euro/m²) und einem Rückgang auf 2.303 Euro/m² im Jahr 2026.

Die hohen CAGR-Werte der Miete sind dabei auf das niedrige Niveau in den Vorjahren (2019: 6,85 Euro/m²) zurückzuführen. Der Kaufpreis-CAGR von 1,13 % wirkt im Vergleich moderat, spiegelt aber die starken jährlichen Schwankungen wider, die einen klaren Trend überlagern.

Regionale Einordnung: Aglasterhausen im Kreisvergleich

Im Vergleich zu den acht erfassten Nachbarorten im Umkreis bis 7,3 Kilometer zeigt Aglasterhausen ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 10,88 Euro/m² liegt über allen Nachbarn außer Obrigheim (10,59 Euro/m²). Der Kaufpreis von 2.365 Euro/m² liegt im mittleren Drittel der Nachbargemeinden — über Schwarzach (2.214 Euro/m²), Reichartshausen (1.901 Euro/m²) und Neunkirchen (1.630 Euro/m²), aber unter Helmstadt-Bargen (2.609 Euro/m²), Obrigheim (2.704 Euro/m²), Neckarbischofsheim (2.743 Euro/m²) und Epfenbach (2.521 Euro/m²).

Die Bruttomietrendite von 5,52 % liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbarn. Nur Neunkirchen (6,51 %) und Binau (5,98 %) bieten höhere Renditen, während die teureren Orte wie Neckarbischofsheim (4,34 %) und Epfenbach (4,62 %) niedrigere Renditen aufweisen. Dieses Muster bestätigt den allgemeinen Zusammenhang: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Rendite.

Auf Kreisebene liegt Aglasterhausen bei der Miete 18,8 % über dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis 4,9 % darüber. Die Rendite liegt 11,5 % über dem Kreiswert. Der Kaufpreisfaktor von 18,12 liegt deutlich unter dem Kreiswert von 20,65, was bedeutet, dass die Mieten im Verhältnis zu den Kaufpreisen im Kreis überdurchschnittlich hoch sind.

Standortfaktoren: Stabile Demografie, schwache Wirtschaftsstruktur

Die Bevölkerungsentwicklung in Aglasterhausen ist stabil bis leicht wachsend. Von 4.819 Einwohnern im Jahr 2015 auf 4.893 im Jahr 2024 entspricht dies einem Zuwachs von 1,5 Prozent über neun Jahre. Die Bevölkerungsdichte von 214 Einwohnern pro Quadratkilometer liegt für eine Gemeinde dieser Größe im üblichen Rahmen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 8,5 Prozent, was einem leichten Rückgang von 9,0 Prozent im Jahr 2015 entspricht.

Auf Ebene des Neckar-Odenwald-Kreises zeigt der Prognos-Zukunftsatlas 2025 ein differenziertes Bild. Mit einem Gesamtrang von 245 von rund 400 deutschen Kreisen liegt der Kreis im unteren Mittelfeld. Die Teilindizes zeigen dabei deutliche Unterschiede: Der Index für Demografie (Rang 172) und vor allem für Wohlstand und soziale Lage (Rang 95) gehören zu den stärkeren Bereichen. Schwach ausgeprägt sind hingegen Arbeitsmarkt (Rang 285) und Wettbewerb und Innovation (Rang 323). Diese Struktur entspricht dem Muster ländlicher Räume in Nordbaden: Eine stabile, sozial gut gestellte Bevölkerung steht einer schwachen Wirtschafts- und Innovationsstruktur gegenüber.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt. Aglasterhausen gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar und liegt etwa 25 Kilometer südöstlich von Heidelberg. Diese Lage könnte Pendler привлекать, die in Heidelberg oder Mannheim arbeiten, aber bezahlbaren Wohnraum suchen — ein Faktor, der sich in den überdurchschnittlichen Mieten und der guten Rendite widerspiegeln könnte.

Zusammenfassung: Attraktiver Renditeort mit strukturellen Grenzen

Aglasterhausen präsentiert sich als Ort mit überdurchschnittlicher Mietrendite bei moderaten Kaufpreisen. Die Kombination aus einem Kaufpreisfaktor von 18,12 und einer Bruttomietrendite von 5,52 % macht den Ort im bundesweiten Vergleich interessant — insbesondere für Investoren, die auf stabile Mieteinnahmen abzielen. Der Ort liegt dabei im oberen Drittel der Nachbargemeinden bei der Miete, aber im mittleren Drittel bei den Kaufpreisen.

Gleichzeitig zeigen die starken jährlichen Schwankungen in den Zeitreihen, dass der Markt klein und anfällig für Verzerrungen durch einzelne Inserate ist. Die CAGR-Werte geben nur einen groben Trend vor, der durch die Volatilität überlagert wird.

Die demografische Stabilität und die gute soziale Lage des Kreises bilden eine solide Grundlage. Die schwache Wirtschafts- und Innovationsstruktur des Neckar-Odenwald-Kreises stellt jedoch eine strukturelle Grenze dar, die das Wachstumspotenzial des Ortes begrenzen könnte. Ob die Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar als Pendlerstandort langfristig Preisauftrieb bietet, hängt von der Entwicklung der Verkehrsanbindung und der Attraktivität der Zentren Heidelberg und Mannheim ab.