Epfenbach

Marktüberblick

Epfenbach ist eine Gemeinde im nördlichen Kraichgau mit rund 2.400 Einwohnern auf einer Fläche von 12,97 km². Die Gemeinde liegt etwa 24 Kilometer südöstlich von Heidelberg und gehört zum Gemeindeverwaltungsverband Waibstadt. Mit einer Bevölkerungsdichte von 186 Einwohnern je km² handelt es sich um eine ländlich geprägte Siedlung, von der knapp die Hälfte der Gemarkung landwirtschaftlich genutzt wird und 37,5 Prozent bewaldet sind.

Der lokale Immobilienmarkt zeigt sich als dünn und volatil. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,70 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.521 Euro je Quadratmeter. Beide Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete bzw. den realen Transaktionspreisen.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre offenbaren eine außergewöhnliche Preisschwankung, die auf den dünnen Markt mit wenigen Transaktionen zurückzuführen ist. Der Kaufpreis stieg von 1.154 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 auf 3.209 Euro im Jahr 2024 – ein Anstieg um 178 Prozent. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 1.980 Euro, was einem Verlust von 38 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Schätzung für 2026 liegt bei 2.797 Euro.

Auch die Angebotsmiete zeigt starke Ausschläge: Von 6,49 Euro im Jahr 2018 kletterte sie auf 11,54 Euro im Jahr 2024 und fiel dann auf 8,10 Euro im Jahr 2025. Der CAGR von 5,04 Prozent für die Miete und 11,70 Prozent für den Kaufpreis über den verfügbaren Zeitraum spiegelt diese extreme Volatilität wider.

Diese Schwankungen sind typisch für kleine Gemeinden mit geringer Transaktionsdichte, wo einzelne Verkäufe den Durchschnittswert stark verzerren können. Die Datenreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlich gemeldeten Werten beruhen.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Epfenbach bei der Angebotsmiete mit 9,70 Euro je Quadratmeter knapp unter dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises von 11,23 Euro und dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro. Beim Kaufpreis mit 2.521 Euro je Quadratmeter liegt der Ort deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.123 Euro und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro.

Die Bruttomietrendite von 4,62 Prozent liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 Prozent, aber über dem Kreisdurchschnitt von 4,40 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 21,66 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,07 und dem Landesdurchschnitt von 23,49, was auf einen vergleichsweise günstigeren Kaufpreis im Verhältnis zur Miete hindeutet.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild: Neidenstein (2,7 km) weist mit 5,50 Prozent die höchste Rendite auf, Eschelbronn (3,6 km) mit 4,09 Prozent die niedrigste. Epfenbach liegt damit im Mittelfeld der Nachbargemeinden. Der Perzentilrang von 72 im Bundesland zeigt, dass Epfenbach bei der Bruttomietrendite besser abschneidet als etwa 72 Prozent der anderen Orte in Baden-Württemberg.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Epfenbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 2.429 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.412 im Jahr 2024, einem Verlust von 0,7 Prozent. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei einem Indexwert von 47.

Der Rhein-Neckar-Kreis, dem Epfenbach angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 22 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wettbewerb und Innovation mit Rang 15, gefolgt vom Arbeitsmarkt auf Rang 24. Schwächer positioniert ist der Kreis im Teilindex Demografie auf Rang 282. Diese Rangierung gilt für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Epfenbach verfügt über eine eigene Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule (Merian-Schule) sowie zwei Kindergärten. Weiterführende Schulen befinden sich in den Nachbargemeinden Waibstadt, Neckarbischofsheim und Sinsheim. Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde ist über die Landesstraße L 530 an das Straßennetz angebunden, die Bundesautobahn 6 ist über Waibstadt und Sinsheim erreichbar. Epfenbach gehört zum Tarifgebiet des Verkehrsverbunds Rhein-Neckar.