Neckarbischofsheim, Stadt

Marktüberblick

Neckarbischofsheim ist eine Kleinstadt im Rhein-Neckar-Kreis mit 4.213 Einwohnern auf 26,41 km². Der Immobilienmarkt zeigt ein charakteristisches Muster: Die Angebotsmiete liegt bei 9,92 €/m², der Angebotskaufpreis bei 2.743 €/m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,34 %, der Kaufpreisfaktor 23,04.

Der Kaufpreisfaktor von 23,04 liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (23,07) und dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt knapp unter dem Kreis- (4,40 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Beide Kennzahlen deuten auf einen Markt hin, in dem die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten etwas höher ausfallen als im regionalen Durchschnitt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Neckarbischofsheim ist außergewöhnlich dynamisch. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 5,54 €/m², beträgt sie aktuell 9,92 €/m² – ein Anstieg von rund 79 % in acht Jahren. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 7,09 %. Der Verlauf war dabei nicht linear: Nach einem Sprung auf 8,18 €/m² 2019 folgte 2020 ein Rückgang auf 7,49 €/m², bevor die Werte ab 2021 wieder stiegen und 2024 mit 10,42 €/m² ihren höchsten Wert erreichten. Die Zeitreihe für 2026 zeigt mit 9,58 €/m² einen Rückgang gegenüber dem Vorjahr.

Die Kaufpreisentwicklung verlief deutlich ruhiger. Von 2.296 €/m² (2018) auf aktuell 2.743 €/m² entspricht dies einem CAGR von nur 0,44 %. Der Verlauf war von Schwankungen geprägt: Ein Tiefpunkt lag 2020 bei 1.930 €/m², gefolgt von einem Anstieg auf 2.381 €/m² (2024). Der Wert von 3.121 €/m² im Jahr 2025 stellt einen deutlichen Ausreißer dar, der 2026 mit 2.377 €/m² wieder auf ein stabileres Niveau zurückkehrt.

Die Diskrepanz zwischen der dynamischen Mietentwicklung und der stabilen Kaufpreisentwicklung führt dazu, dass die Bruttomietrendite in den letzten Jahren gestiegen ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht nächsten Nachbarorten zeigt Neckarbischofsheim ein gemischtes Bild. Bei den Kaufpreisen liegt die Stadt mit 2.743 €/m² über allen Nachbarorten außer Sinsheim (3.335 €/m²). Sie liegt damit deutlich über Reichartshausen (1.901 €/m²), Neidenstein (2.122 €/m²) und Aglasterhausen (2.365 €/m²). Auch Waibstadt (2.597 €/m²), Helmstadt-Bargen (2.609 €/m²) und Eschelbronn (2.640 €/m²) liegen unter dem Neckarbischofsheimer Niveau.

Bei der Angebotsmiete positioniert sich die Stadt im Mittelfeld: Mit 9,92 €/m² liegt sie über Neidenstein (9,73 €/m²), Epfenbach (9,70 €/m²), Reichartshausen (8,67 €/m²) und Eschelbronn (9,00 €/m²), aber unter Waibstadt (10,10 €/m²), Helmstadt-Bargen (10,38 €/m²), Aglasterhausen (10,88 €/m²) und Sinsheim (11,14 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,34 % liegt damit im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden. Nur Sinsheim (4,01 %) und Eschelbronn (4,09 %) weisen niedrigere Renditen auf. Die höheren Nachbarorte wie Neidenstein (5,50 %) und Aglasterhausen (5,52 %) bieten deutlich bessere Renditen, was auf ihre niedrigeren Kaufpreise bei vergleichbaren Mieten zurückzuführen ist.

Auf Kreisebene liegt Neckarbischofsheim mit 9,92 €/m² unter dem Durchschnitt des Rhein-Neckar-Kreises (11,23 €/m²), mit 2.743 €/m² ebenfalls unter dem Kreisdurchschnitt bei den Kaufpreisen (3.123 €/m²). Im Landesvergleich Baden-Württembergs liegt die Stadt bei beiden Kennzahlen unter dem Durchschnitt (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Der Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland beträgt 54,3 – die Stadt liegt damit knapp über dem Median.

Standortfaktoren und Demografie

Neckarbischofsheim profitiert von einer positiven Bevölkerungsentwicklung: Die Einwohnerzahl stieg von 3.983 (2015) auf 4.213 (2024), was einem Zuwachs von 5,8 % entspricht. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 auf 2022, als die Bevölkerung von 4.111 auf 4.230 wuchs. Die Bevölkerungsdichte beträgt 160 Einwohner je km².

Die Anzahl der Arbeitslosen entwickelte sich von 135 (2015) auf 104 (2023) mit einem Tiefpunkt von 85 (2018 und 2022). Die absolute Zahl der Arbeitslosen ist seit 2015 um 23 % gesunken.

Der Rhein-Neckar-Kreis, dem Neckarbischofsheim angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 22. Platz unter rund 400 deutschen Kreisen. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 15) und im Arbeitsmarkt (Rang 24). Die Teilindizes Demografie (Rang 282) und Wohlstand und soziale Lage (Rang 64) liegen schwächer. Der Dynamik-Index liegt auf Rang 52. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Neckarbischofsheim selbst verfügt über keine Hochschulen. Die Stadt liegt im Übergangsgebiet von Kraichgau zu Kleinem Odenwald, rund 25 km südöstlich von Heidelberg und nordwestlich von Heilbronn. Bahnanschluss besteht an der Badischen Odenwaldbahn mit den Bahnhöfen Neckarbischofsheim und Neckarbischofsheim Nord. Die Lage in der europäischen Metropolregion Rhein-Neckar bietet Zugang zu einem größeren Arbeits- und Wohnmarkt.