Waldbrunn

Marktüberblick

Waldbrunn im Neckar-Odenwald-Kreis präsentiert sich als Ertragsmarkt mit ungewöhnlich hohen Renditen. Die Angebotsmiete liegt bei 8,12 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.604 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 6,07 Prozent und ein Kaufpreisfaktor von 16,47. Beide Werte sind deutlich unter den Durchschnitten des Kreises (20,65) und des Landes Baden-Württemberg (23,49). Die Rendite von 6,07 Prozent liegt im 97. Perzentil aller 1.102 untersuchten Orte in Baden-Württemberg – das bedeutet, dass nur etwa zwei Prozent der Orte eine noch höhere Rendite aufweisen.

Der niedrige Kaufpreis ist die treibende Kraft hinter der hohen Rendite. Die Miete von 8,12 Euro liegt zwar unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, liegt aber knapp unter dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro. Das Preisgefüge zeigt: Waldbrunn ist ein günstiger Ort im bundesweiten Vergleich, bei dem die Kaufpreise stärker unter dem Bundesdurchschnitt liegen als die Mieten.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen von 2018 bis 2026 zeigen eine ungewöhnlich hohe Volatilität, die für einen kleinen Immobilienmarkt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 4,57 Euro (2018) und 10,16 Euro (2025), der Kaufpreis zwischen 986 Euro (2020) und 2.298 Euro (2021). Diese starken Ausschläge von Jahr zu Jahr deuten darauf hin, dass bereits wenige Inserate das Marktgeschehen prägen – ein Hinweis auf ein kleines Angebot und begrenzte Markttiefe.

Der CAGR der Miete liegt bei 8,61 Prozent, der des Kaufpreises bei 3,37 Prozent. Diese Diskrepanz entsteht durch die unterschiedliche Entwicklung der einzelnen Jahre und ist bei der hohen Volatilität mit Vorsicht zu betrachten. Auffällig ist, dass 2021 ein Kaufpreis-Ausreißer nach oben zu verzeichnen war (2.298 Euro), während die Miete mit 4,95 Euro unter dem Mehrjährigen lag. 2025 folgte ein weiterer Ausreißer mit einem Kaufpreis von 2.125 Euro und einer Miete von 10,16 Euro. 2026 zeigen beide Werte wieder deutliche Rückgänge (Kaufpreis 1.436 Euro, Miete 8,85 Euro). Diese Schwankungen machen eine verlässliche Trendableitung schwierig.

Die Bevölkerungsentwicklung ist in diesem Zeitraum stabil: Von 4.702 Einwohnern (2015) auf 4.769 (2024) entspricht das einem Wachstum von 1,4 Prozent. Dieser leichte Zuzug bietet eine stabile Nachfrageseite, ohne den Markt durch übermäßiges Wachstum zu belasten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Neckar-Odenwald-Kreis liegt Waldbrunn bei der Miete mit 8,12 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 9,16 Euro, beim Kaufpreis mit 1.604 Euro deutlich unter 2.254 Euro. Die Bruttomietrendite von 6,07 Prozent übertrifft den Kreiswert von 4,95 Prozent um mehr als ein Prozentpunkt. Das Muster wiederholt sich auf Landesebene: Waldbrunn liegt bei allen drei Kennzahlen außerhalb des oberen Preissegments Baden-Württembergs.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Von acht umliegenden Orten innerhalb von 12 Kilometern hat nur Neunkirchen (6,51 Prozent) eine höhere Rendite, und auch dort liegt der Kaufpreis mit 1.630 Euro auf ähnlichem Niveau wie in Waldbrunn. Die meisten Nachbarorte bewegen sich bei 4 bis 5 Prozent Rendite. Waldbrunn gehört damit zu den ertragsstärksten Orten der Region, was primär am niedrigen Kaufpreis und nicht an überdurchschnittlichen Mieten begründet ist.

Die Lage im Odenwald, am Fuße des Katzenbuckels (626 Meter, höchste Erhebung des Odenwaldes), und der Status als staatlich anerkannter Luftkurort im Naturpark Neckartal-Odenwald sind strukturelle Merkmale, die den Ort von den stärker urban geprägten Nachbarorten unterscheiden.

Standortfaktoren und Struktur

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert den Neckar-Odenwald-Kreis auf Platz 245 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtvergleich. Die Teilindizes zeigen ein differenziertes Bild: Der Indikator Demografie liegt mit Rang 172 im oberen Drittel, was auf eine stabile Bevölkerungsstruktur hindeutet. Der Wohlstands-Index mit Rang 95 gehört zu den besten Dritteln aller Kreise. Dagegen liegen Arbeitsmarkt (Rang 285) und Wettbewerb & Innovation (Rang 323) im unteren Bereich. Die Dynamik liegt mit Rang 229 im unteren Mittelfeld.

Diese Struktur entspricht dem Bild einer ländlichen Gemeinde mit stabiler Bevölkerung und gutem Wohlstand, aber begrenzter wirtschaftlicher Dynamik. Die Gemeinde ist Teil der europäischen Metropolregion Rhein-Neckar, was theoretisch Pendlerbeziehungen zu Eberbach (10 km), Mosbach (15 km) und dem weiteren Umland ermöglicht. Es bestehen keine Hochschulen am Ort, was die Nachfrage nach studentischem Wohnraum ausschließt.

Waldbrunn ist eine Verbundgemeinde mit sechs Ortsteilen (Oberdielbach, Schollbrunn, Strümpfelbrunn, Waldkatzenbach, Weisbach, Mülben), die 1973 und 1975 im Zuge der baden-württembergischen Gemeindereform zusammengeschlossen wurden. Mehr als 55 Prozent der Gemarkungsfläche sind bewaldet, die Bevölkerungsdichte beträgt 108 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Neckar-Odenwald-Limes, seit 2005 Teil des UNESCO-Weltkulturerbes, verläuft am Ostrand der Gemarkung.