Eberbach, Stadt

Überblick

Die Stadt Eberbach liegt im Norden Baden-Württembergs im Rhein-Neckar-Kreis, rund 32 Kilometer östlich von Heidelberg, am Neckar. Seit Oktober 2022 führt die Stadt den Namenszusatz Stauferstadt. Mit 81,15 km² Fläche und rund 14.489 Einwohnern (Stand 2024) ist Eberbach eine mittelgroße Stadt, die zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar gehört. Die Stadt gliedert sich in 10 Stadtteile: Neckarwimmersbach, Brombach, Friedrichsdorf, Lindach, Rockenau, Igelsbach, Gaimühle, Unterdielbach, Badisch-Schöllenbach und Pleutersbach.

Aktueller Markt

Der aktuelle Angebotsmiete liegt bei 9,46 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.522 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,22, die Bruttomietrendite liegt bei 4,5 Prozent. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen kein Ergebnis eines amtlichen Mietspiegels dar.

Im bundesweiten Vergleich liegt Eberbach mit der Angebotsmiete von 9,46 €/m² über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m². Der Kaufpreis von 2.522 €/m² liegt ebenfalls über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,5 % liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,1 %, was auf die überdurchschnittlichen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten hindeutet.

Im Perzentilrang im Bundesland Baden-Württemberg liegt Eberbach bei 65,5 %, was bedeutet, dass die Immobilienpreise höher sind als bei etwa 65,5 % der anderen Orte im Land.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Eberbach sind seit 2018 deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 7,56 €/m², betrug sie 2026 bereits 10,29 €/m². Das entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von rund 3,9 %. Der Anstieg war nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2019 auf 7,47 €/m² folgte ein deutlicher Anstieg ab 2020, der 2022 seinen vorläufigen Höhepunkt mit 8,60 €/m² erreichte. Nach einer leichten Korrektur 2023 auf 8,48 €/m² setzte sich der Aufwärtstrend fort.

Die Kaufpreise zeigten eine stärkere Volatilität. Von 1.612 €/m² (2018) stiegen sie 2019 auf 2.222 €/m² und erreichten 2020 mit 2.328 €/m² einen ersten Höhepunkt. 2021 folgte ein Rückgang auf 1.988 €/m², bevor die Preise 2022 und 2023 wieder stiegen (2.249 €/m² bzw. 2.374 €/m²). 2024 und 2025 kam es zu weiteren Rückläufern auf 2.282 €/m² bzw. 2.148 €/m², bevor die Werte für 2026 einen deutlichen Anstieg auf 2.904 €/m² ausweisen. Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum beträgt rund 7,6 %.

Sowohl die Miet- als auch die Kaufpreiszeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Rhein-Neckar-Kreis, in dem Eberbach liegt, zeigt sich ein deutliches Gefälle. Der durchschnittliche Angebotskaufpreis im Kreis beträgt 3.123 €/m², die Angebotsmiete 11,23 €/m². Damit liegen die Eberbacher Werte rund 19 % unter dem Kreisdurchschnitt beim Kaufpreis und rund 16 % unter dem Durchschnitt bei der Miete.

Auch im Landesvergleich Baden-Württemberg schneidet Eberbach unterdurchschnittlich ab: Der Landesdurchschnitt liegt bei 3.140 €/m² Kaufpreis und 11,08 €/m² Miete.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Nachbarorte Waldbrunn (1.604 €/m²), Zwingenberg (2.104 €/m²), Hirschhorn (2.164 €/m²), Schönbrunn (1.881 €/m²) und Neunkirchen (1.630 €/m²) liegen alle deutlich unter dem Eberbacher Kaufpreis. Lediglich Neckargerach (2.328 €/m²), Schwarzach (2.214 €/m²) und Binau (1.923 €/m²) kommen Eberbach nahe oder liegen leicht darunter.

Bei der Bruttomietrendite schneiden einige Nachbarorte deutlich besser ab: Neunkirchen erreicht 6,51 %, Binau 5,98 % und Schönbrunn 5,25 %. Eberbachs Rendite von 4,5 % liegt damit im unteren Bereich der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren

Der Rhein-Neckar-Kreis, in dem Eberbach liegt, zählt zu den wirtschaftsstärksten Kreisen Deutschlands. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis den 22. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 15, im Arbeitsmarkt mit Rang 24 und in der Stärke mit Rang 18. Auch im Bereich Dynamik (Rang 52) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 64) schneidet der Kreis überdurchschnittlich ab. Schwächer ist der Kreis im Bereich Demografie mit Rang 282, was auf die demografische Herausforderung in vielen ländlichen Regionen hindeutet.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen Universitäten befinden sich in Heidelberg und Mannheim, die im Rhein-Neckar-Dreieck liegen.

Eberbach gehört zur europäischen Metropolregion Rhein-Neckar und liegt im Naturpark Neckartal-Odenwald sowie am UNESCO-Geo-Naturpark Bergstraße-Odenwald. Die geografische Lage am Neckarknie und am Fuße des Katzenbuckels (626,8 m, höchste Erhebung des Odenwalds) prägen das Ortsbild.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl Eberbachs ist seit 2015 leicht rückläufig. Lag die Bevölkerung 2015 noch bei 14.751 Einwohnern, betrug sie 2024 noch 14.489 – ein Rückgang von rund 1,8 %. Der tiefste Wert wurde 2020 mit 14.267 Einwohnern erreicht. Seitdem ist die Bevölkerung leicht stabilisiert und sogar minimal gestiegen (2021: 14.313, 2022: 14.504).

Die Bevölkerungsdichte beträgt 179 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Raum typisch ist.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 391 Personen. Im Vergleich zu den Vorjahren zeigt sich ein tendenziell positiver Trend: Von 411 Arbeitslosen 2015 über einen Tiefpunkt von 318 im Jahr 2019 stieg die Zahl während der Pandemie 2020 auf 395, fiel dann wieder auf 354 im Jahr 2022 und stieg 2023 leicht auf 391 an.