Oberzent, Stadt

Marktüberblick

Oberzent ist eine Stadt im Odenwaldkreis in Hessen mit 10.129 Einwohnern (2024) auf einer Fläche von 165,61 km². Sie entstand am 1. Januar 2018 durch den Zusammenschluss der Stadt Beerfelden mit den Gemeinden Hesseneck, Rothenberg und Sensbachtal und umfasst 19 Stadtteile. Mit ihrer Fläche ist sie hinter Frankfurt am Main und Wiesbaden die drittgrößte Stadt Hessens, weist aber mit 61 Einwohnern je km² eine sehr niedrige Bevölkerungsdichte auf.

Der Immobilienmarkt in Oberzent zeichnet sich durch niedrige Kaufpreise und hohe Renditen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,01 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.374 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 7 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 14,29.

Regionale Einordnung

Oberzent weist im regionalen Vergleich die niedrigsten Kaufpreise und die höchste Rendite auf. Der Angebotskaufpreis von 1.374 Euro m² ist der niedrigste in der Nachbarschaft — deutlich unter Grasellenbach (1.829 Euro m²) und weit unter Erbach (2.477 Euro m²) oder Michelstadt (2.516 Euro m²).

Die Bruttomietrendite von 7 Prozent übertrifft alle Nachbarorte: Waldbrunn liegt mit 6,07 Prozent an zweiter Stelle, Grasellenbach mit 5,94 Prozent an dritter, die übrigen liegen zwischen 4,21 und 4,75 Prozent.

Bei der Angebotsmiete liegt Oberzent mit 8,01 Euro m² im unteren Drittel der Nachbargemeinden — Mossautal liegt mit 7,75 Euro m² darunter, während Erbach (9,80), Michelstadt (9,74) und Eberbach (9,46) deutlich darüber liegen.

Der Kaufpreisfaktor von 14,29 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 19,33 und dem Landesdurchschnitt von 21,06. Das bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete in Oberzent niedriger ist als in den meisten anderen Orten — ein strukturelles Merkmal, das sich aus der Kombination niedriger Mieten und noch niedrigerer Kaufpreise ergibt. Mit einem Yield-Perzentil von 93,35 im Bundesland gehört Oberzent zu den renditestärksten Orten in Hessen.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis zeigen extreme Schwankungen, die auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hindeuten.

Bei der Miete stieg der Angebotswert von 5,19 Euro m² (2018) auf 9,33 Euro m² (2021), fiel dann auf 7,67 Euro m² (2025) und stieg 2026 wieder auf 8,94 Euro m². Der CAGR von 7,03 Prozent über die gesamte Reihe wird maßgeblich vom Anstieg 2018–2021 getrieben.

Beim Kaufpreis ist die Volatilität noch ausgeprägter: Von 761,54 Euro m² (2018) stieg der Wert auf 1.538,55 Euro m² (2022), erreichte mit 2.269,35 Euro m² (2024) einen Ausreißer nach oben und fiel dann auf 447,42 Euro m² (2025), bevor er 2026 mit 461,54 Euro m² wieder leicht anstieg. Der CAGR von -6,07 Prozent über die gesamte Reihe wird durch den extremen Rückgang 2024–2025 dominiert.

Die Schwankungen von über 2.000 Euro m² (2024) auf unter 500 Euro m² (2025) sind marktstrukturell bedingt: In einer ländlichen Gemeinde mit etwa 10.000 Einwohnern und 19 verstreuten Stadtteilen führen bereits wenige Transaktionen zu großen statistischen Verzerrungen. Die aktuellen Angebotswerte von 1.374 Euro m² liegen zwischen den Extremen und repräsentieren eine mittlere Position.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Oberzent ist seit Beginn der Zeitreihe (2018) um 0,5 Prozent von 10.180 auf 10.129 Einwohner (2024) leicht rückläufig. Im Jahr 2022 gab es mit 10.280 Einwohnern einen kurzen Höhepunkt, der jedoch nicht Bestand hatte.

Die historische Entwicklung war vor dem Zusammenschluss deutlich stärker negativ: Von 1990 bis 2015 ging die Bevölkerung in den Vorortsgemeinden um fast zehn Prozent zurück, und in Beerfelden gingen zwischen 2000 und 2014 200 Arbeitsplätze (13 Prozent) verloren. Der Zusammenschluss zur Stadt Oberzent versprach eine jährliche Entlastung der kommunalen Finanzen um 900.000 Euro.

Oberzent verfügt über keine Hochschulen. Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 liegt der Odenwaldkreis, auf den sich die Ränge beziehen, mit Rang 303 von rund 400 deutschen Kreisen im unteren Drittel. Besonders schwach ist der Dynamik-Index mit Rang 378. Der Wohlstand-Index mit Rang 111 ist der beste Teilindex des Kreises, was auf eine vergleichsweise stabile soziale Lage hindeutet.