Lützelbach

Marktüberblick

Lützelbach ist eine Gemeinde im nördlichen Odenwald an der hessisch-bayerischen Grenze mit 6.788 Einwohnern auf 35,44 km². Die Gemeinde umfasst fünf Ortsteile: Lützel-Wiebelsbach als Verwaltungssitz, Seckmauern, Haingrund, Breitenbrunn und Rimhorn. Der Odenwaldkreis, dem Lützelbach angehört, zählt insgesamt zwölf vergleichbare Orte im Lagefaktor-System.

Der Immobilienmarkt in Lützelbach zeichnet sich durch niedrige Preise und eine überdurchschnittliche Rendite aus. Die Angebotsmiete liegt bei 9,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.093 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,25 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 19,04. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das Zusammenspiel von niedrigen Kaufpreisen und moderaten Mieten führt zu einer der höchsten Renditen im direkten Nachbarschaftsvergleich.

Preis- und Mietentwicklung

Zwischen 2018 und 2023 hat der Markt in Lützelbach eine deutliche Aufwärtsbewegung durchlaufen. Die Angebotsmiete stieg von 5,87 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 9,43 Euro im Jahr 2023 – ein Anstieg von über 60 Prozent in fünf Jahren. Der Kaufpreis verdoppelte sich in diesem Zeitraum von 1.173 Euro auf 2.494 Euro pro Quadratmeter.

Seit 2023 ist eine Phase der Volatilität zu beobachten. Die Miete fiel 2024 auf 8,69 Euro, stieg 2025 wieder auf 9,51 Euro und liegt 2026 bei 8,40 Euro. Beim Kaufpreis zeigte sich ein ähnliches Bild: Nach dem Höchststand 2023 von 2.494 Euro pro Quadratmeter sank er 2024 auf 2.120 Euro und stabilisierte sich 2025 bei 2.156 Euro. Die langfristige jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,58 Prozent für die Miete und 7,69 Prozent für den Kaufpreis.

Die starke Preissteigerung bis 2023 entspricht dem bundesweiten Trend der Jahre 2020 bis 2022. Die nachfolgende Korrektur ist ebenfalls im deutschen Markt zu beobachten, zeigt in Lützelbach jedoch keine dauerhafte Preisuntergrenze – die Werte liegen weiterhin deutlich über dem Niveau von 2018.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich fällt auf, dass Lützelbach bei beiden Hauptkennzahlen – Miete und Kaufpreis – unter dem Niveau seiner Nachbarn liegt. Von acht umliegenden Orten im Umkreis bis 8 Kilometer Entfernung weist keiner einen niedrigeren Angebotskaufpreis auf. Die nächstgelegenen Vergleichsorte Breuberg (5,7 km) und Höchst im Odenwald (6,3 km) liegen bei 2.240 bzw. 2.215 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Werte finden sich in Erlenbach am Main mit 3.390 Euro und Obernburg am Main mit 3.247 Euro.

Bei der Miete zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 9,16 Euro pro Quadratmeter liegt Lützelbach unter allen Nachbarorten, deren Werte zwischen 9,54 Euro (Breuberg) und 10,86 Euro (Obernburg) liegen.

Diese niedrigeren Preise führen zu einer höheren Bruttomietrendite: Mit 5,25 Prozent liegt Lützelbach nach Höchst im Odenwald (5,43 Prozent) an zweiter Stelle der Nachbarorte. Der Kaufpreisfaktor von 19,04 liegt deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 21,06 und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 19,33. Im Bundesland liegt Lützelbach bei der Rendite im 72. Perzentil – besser als rund 72 Prozent der vergleichbaren hessischen Orte.

Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete von 9,16 Euro knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,25 Euro und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 9,69 Euro. Der Kaufpreis von 2.093 Euro liegt unter dem Kreiswert von 2.147 Euro und dem Landeswert von 2.505 Euro. Lützelbach folgt damit dem Muster des ländlichen Odenwalds, ist aber innerhalb dieser Region der günstigste Ort im direkten Vergleich.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Lützelbach ist seit 2015 leicht rückläufig: Von 6.910 Einwohnern im Jahr 2015 auf 6.788 im Jahr 2024 entspricht das einem Rückgang von 1,77 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 192 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Zensus 2022 ermittelte 6.700 Einwohner, was leicht unter dem Wert der Zeitreihe liegt.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 136 Promille (13,6 Prozent) und ist damit von 159 Promille im Jahr 2015 gesunken. Das Niveau bleibt jedoch über dem Bundesdurchschnitt und weist auf strukturelle Schwächen im lokalen Arbeitsmarkt hin.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025, der sich auf den Odenwaldkreis bezieht, belegt der Kreis Platz 303 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schwach positioniert ist der Kreis bei den Zukunftsdynamik-Indizes (Platz 378) und beim Wettbewerb und Innovation (Platz 350). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage schneidet er mit Platz 111 deutlich besser ab. Die Demografie (Platz 326) und der Arbeitsmarkt (Platz 290) liegen im unteren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus Bevölkerungsrückgang, hoher Arbeitslosigkeit und schwacher Dynamik im Prognos-Ranking geht einher mit den niedrigen Immobilienpreisen und der hohen Rendite. Dieser Zusammenhang entspricht dem Muster ländlicher Räume in Deutschland, in denen geringere wirtschaftliche Dynamik und abnehmende Bevölkerungszahlen mit niedrigeren Kaufpreisen und höheren Renditen einhergehen.