Bensheim, Stadt
Bensheim (PLZ 64625) liegt im Kreis Bergstraße in Hessen. Der Ort zählt 41.758 Einwohner auf 57,8 km², das entspricht 722 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,31 € pro m², der Kaufpreis bei 3.701 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,99 % und ein Kaufpreisfaktor von 25,1 — rechnerisch sind das 25 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Bensheim über dem Renditeniveau von 15 % der Orte in Hessen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,18 € auf 12,64 € pro m², im Mittel 4,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,2 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,5 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Bergstraße Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 227, Stärkerang 125). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Heppenheim (Bergstraße), Lorsch und Zwingenberg an.
Immobilienpreise in Bensheim im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Hessen.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Bensheim, Stadt
Bensheim ist die größte Stadt des Landkreises Bergstraße mit rund 42.000 Einwohnern. Der Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Angebotspreise auf – sowohl bei Miete (12,31 €/m²) als auch beim Kauf (3.701 €/m²). Die Bruttomietrendite liegt mit 3,99 % unter dem hessischen Durchschnitt. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 4 %, der Prognos-Zukunftsatlas stuft den Kreis Bergstraße insgesamt auf Rang 135 von rund 400 Kreisen ein.
Der Ort Bensheim
Bensheim ist die größte Stadt des südhessischen Landkreises Bergstraße und liegt am östlichen Rand der Oberrheinebene an den Hängen des westlichen Odenwalds. Die 57,83 km² große Stadt hat rund 41.758 Einwohner (Stand 2024) und eine Bevölkerungsdichte von 722 Einwohnern pro km². Bensheim gliedert sich in elf Stadtteile, darunter die Kernstadt sowie neun nach der Gebietsreform 1972 eingegliederte Orte wie Auerbach, Hochstädten, Langwaden und Schwanheim. Die nächsten größeren Städte sind Darmstadt (ca. 22 km nördlich), Heidelberg (ca. 35 km südlich), Worms (ca. 18 km westlich) und Mannheim (ca. 32 km südwestlich). Die Kreisstadt Heppenheim liegt etwa 5 km südlich.
Aktueller Immobilienmarkt
Der aktuelle Angebotskaufpreis in Bensheim liegt bei 3.701 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 12,31 Euro pro Quadratmeter und Monat. Beide Werte liegen deutlich über dem hessischen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.505 €/m², Miete: 9,69 €/m²) und auch über dem deutschen Durchschnitt (Kaufpreis: 2.409 €/m², Miete: 8,92 €/m²). Im Bundesland liegt Bensheim beim Mietpreis auf dem 84. Perzentil – nur etwa 15 % der hessischen Orte sind teurer. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,05, was bedeutet, dass das 25-fache der Jahreskaltmiete als Kaufpreis zu zahlen ist. Zum Vergleich: Der hessische Durchschnitt liegt bei 21,06, der deutsche bei 21,06. Die Bruttomietrendite beträgt 3,99 % und liegt damit unter dem hessischen Durchschnitt von 4,98 % und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %. Niedrigere Renditen sind typisch für nachfragestarke Märkte mit hohen Kaufpreisen.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Bensheim sind seit 2018 kontinuierlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 9,18 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 12,64 Euro – ein Anstieg von rund 38 % in acht Jahren. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 4,08 %. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.895 €/m² (2018) auf 3.451 €/m² (2026), was einem CAGR von 2,22 % entspricht. Besonders auffällig ist der starke Anstieg von 2024 auf 2025, als der Kaufpreis von 3.625 €/m² auf 4.246 €/m² stieg, bevor er 2026 wieder auf 3.451 €/m² sank. Diese Volatilität spiegelt die aktuelle Marktkorrektur wider, die sich in vielen deutschen Städten beobachten lässt. Alle Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Bevölkerung und regionale Einordnung
Die Bevölkerung von Bensheim wuchs von 40.051 Einwohnern (2015) auf 41.758 (2024), was einer Zunahme von 4,26 % entspricht. Ein besonderer Anstieg ist 2022 zu verzeichnen, als die Einwohnerzahl von 40.629 auf 42.089 sprang – ein Effekt, der auf die Gebietsreform in Hessen zurückzuführen ist, bei der Bensheim bereits 1972 mehrere umliegende Orte eingegliedert hatte. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 722 Einwohnern pro km². Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absoluter Wert von 1.137 (2023) angegeben. Im Vergleich zu den Nachbargemeinden ist Bensheim bei den Miet- und Kaufpreisen deutlich teurer als Lorsch (11,53 €/m² Miete, 3.276 €/m² Kaufpreis) und Lautertal (10,27 €/m² Miete, 2.434 €/m² Kaufpreis), liegt aber im ähnlichen Preisniveau wie Alsbach-Hähnlein (12,39 €/m² Miete, 3.470 €/m² Kaufpreis) und Bickenbach (12,79 €/m² Miete, 3.543 €/m² Kaufpreis).
Standortfaktoren
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Bergstraße, in dem Bensheim liegt, auf Rang 135 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis beim Wohlstand und der sozialen Lage ab (Rang 97) sowie im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 124). Im Bereich Demografie liegt der Kreis mit Rang 271 schwächer, was auf alternde Strukturen hindeuten könnte. Der Rang im Bereich Dynamik liegt bei 227, was auf moderate Entwicklungsdynamik schließen lässt. Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig. Die wirtschaftliche Struktur von Bensheim ist geprägt vom produzierenden Gewerbe, das 2017 einen Anteil von 33,0 % an den Beschäftigten hatte (Landkreisdurchschnitt: 32,1 %, Hessen: 24,3 %). Von den 18.590 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Jahr 2017 waren 75,5 % Vollzeitbeschäftigte.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Bensheim entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Bensheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,18 €/m² |
| 2019 | 10,04 €/m² |
| 2020 | 9,89 €/m² |
| 2021 | 11,01 €/m² |
| 2022 | 11,35 €/m² |
| 2023 | 11,12 €/m² |
| 2024 | 11,93 €/m² |
| 2025 | 11,98 €/m² |
| 2026 | 12,64 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Bensheim
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.895 €/m² |
| 2019 | 2.957 €/m² |
| 2020 | 2.811 €/m² |
| 2021 | 3.649 €/m² |
| 2022 | 3.629 €/m² |
| 2023 | 3.407 €/m² |
| 2024 | 3.625 €/m² |
| 2025 | 4.246 €/m² |
| 2026 | 3.451 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Bensheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,80 % |
| 2019 | 4,07 % |
| 2020 | 4,22 % |
| 2021 | 3,62 % |
| 2022 | 3,75 % |
| 2023 | 3,92 % |
| 2024 | 3,95 % |
| 2025 | 3,39 % |
| 2026 | 4,40 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Bensheim
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 40.051 Einwohner |
| 2016 | 40.168 Einwohner |
| 2017 | 40.326 Einwohner |
| 2018 | 40.456 Einwohner |
| 2019 | 40.756 Einwohner |
| 2020 | 40.791 Einwohner |
| 2021 | 40.629 Einwohner |
| 2022 | 42.089 Einwohner |
| 2023 | 41.758 Einwohner |
| 2024 | 41.758 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Bensheim
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,55 % |
| 2016 | 12,73 % |
| 2017 | 13,34 % |
| 2018 | 3,54 % |
| 2019 | 3,35 % |
| 2020 | 4,27 % |
| 2021 | 4,03 % |
| 2022 | 3,92 % |
| 2023 | 4,50 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 135 Rang |
| Dynamik | 227 Rang |
| Stärke | 125 Rang |
| Demografie | 271 Rang |
| Arbeitsmarkt | 144 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 124 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 97,00 Rang |
Renditeverteilung in Hessen
Anzahl Orte je Renditeband — Bensheim liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Hessen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 1,00 Orte |
| 3–4 | 63,00 Orte |
| 4–5 | 206 Orte |
| 5–6 | 89,00 Orte |
| 6–7 | 33,00 Orte |
| 7–8 | 17,00 Orte |
| 8–9 | 6,00 Orte |
| 9–10 | 3,00 Orte |
| 10–11 | 1,00 Orte |
| 11–12 | 1,00 Orte |
| 12+ | 1,00 Orte |
Wie schneidet Bensheim im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Bensheim ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Bensheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Bensheim
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Bickenbach | 12,79 €/m² |
| Seeheim-Jugenheim | 12,42 €/m² |
| Alsbach-Hähnlein | 12,39 €/m² |
| Bensheim | 12,31 €/m² |
| Zwingenberg | 11,86 €/m² |
| Heppenheim (Bergstraße) | 11,74 €/m² |
| Lorsch | 11,53 €/m² |
| Laudenbach | 11,48 €/m² |
| Einhausen | 10,98 €/m² |
| Lautertal (Odenwald) | 10,27 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Bensheim ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Bensheim
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Lautertal (Odenwald) | 5,07 % |
| Bickenbach | 4,33 % |
| Zwingenberg | 4,31 % |
| Alsbach-Hähnlein | 4,28 % |
| Laudenbach | 4,25 % |
| Lorsch | 4,22 % |
| Heppenheim (Bergstraße) | 4,02 % |
| Bensheim | 3,99 % |
| Seeheim-Jugenheim | 3,91 % |
| Einhausen | 3,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Heppenheim (Bergstraße), Kreisstadt | 4,6 km | 64646 | 11,74 € | 3.505 € | 4,02 % |
| Lorsch, Karolingerstadt | 4,9 km | 64653 | 11,53 € | 3.276 € | 4,22 % |
| Zwingenberg, Stadt | 5,2 km | 64673 | 11,86 € | 3.300 € | 4,31 % |
| Einhausen | 5,6 km | 64683 | 10,98 € | 3.387 € | 3,89 % |
| Lautertal (Odenwald) | 6,2 km | 64686 | 10,27 € | 2.434 € | 5,07 % |
| Alsbach-Hähnlein | 6,6 km | 64665 | 12,39 € | 3.470 € | 4,28 % |
| Laudenbach | 8,0 km | 69514 | 11,48 € | 3.243 € | 4,25 % |
| Bickenbach | 8,3 km | 64404 | 12,79 € | 3.543 € | 4,33 % |
| Seeheim-Jugenheim | 9,9 km | 64342 | 12,42 € | 3.815 € | 3,91 % |
Wo liegt Bensheim?
Lage
Bensheim auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Bensheim
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,31 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.701 € |
| Bruttomietrendite | 3,99 % |
| Kaufpreisfaktor | 25,1 |
| Einwohner | 41.758 |
| Einwohner je km² | 722 |
| Fläche (km²) | 57,8 |
| Arbeitslosenquote | 4,5 % |
| Prognos-Gesamtrang | #135 |
| Prognos Dynamikrang | #227 |
| Prognos Stärkerang | #125 |
| Koordinaten | 49,6800, 8,6222 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Bensheim
Was kostet eine Wohnung in Bensheim aktuell?
Die aktuellen Angebotsmieten in Bensheim liegen bei durchschnittlich 12,31 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 3.701 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem Kreisdurchschnitt der Bergstraße (Miete: 10,36 €/m², Kaufpreis: 2.837 €/m²) und auch über dem hessischen Durchschnitt (Miete: 9,69 €/m², Kaufpreis: 2.505 €/m²). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Bensheim entwickelt?
Die Angebotsmieten sind von 9,18 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,64 Euro im Jahr 2026 gestiegen (jährliche Wachstumsrate von 4,08 %). Die Kaufpreise zeigten eine volatilere Entwicklung: Von 2.895 Euro/m² (2018) stiegen sie 2021 auf 3.649 Euro/m², fielen 2023 auf 3.407 Euro/m², erreichten 2025 mit 4.246 Euro/m² einen neuen Höhepunkt und lagen 2026 bei 3.451 Euro/m². Der langfristige Anstieg liegt bei 2,22 % pro Jahr.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Bensheim im Vergleich zum Umland?
Die Bruttomietrendite in Bensheim beträgt 3,99 %. Dieser Wert liegt unter dem Kreisdurchschnitt der Bergstraße (4,49 %) und deutlich unter dem hessischen Durchschnitt (4,98 %). Eine niedrigere Rendite bedeutet ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 25,05 ist ebenfalls höher als der Kreisdurchschnitt von 22,69 und der Landesdurchschnitt von 21,06.
Wie steht Bensheim im Vergleich zu Nachbarorten bei Miete und Kaufpreis da?
Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Bensheim bei der Angebotsmiete (12,31 €/m²) im oberen Mittelfeld. Heppenheim (11,74 €/m²) und Lorsch (11,53 €/m²) liegen darunter, während Bickenbach (12,79 €/m²) und Alsbach-Hähnlein (12,39 €/m²) leicht darüber liegen. Beim Kaufpreis (3.701 €/m²) liegt Bensheim mit Abstand am höchsten. Die Bruttomietrendite von 3,99 % ist im Vergleich zu den Nachbarn eher niedrig; Lautertal erreicht mit 5,07 % die höchste Rendite.
Wie hat sich die Bevölkerung in Bensheim entwickelt?
Die Bevölkerung in Bensheim ist von 40.051 Einwohnern im Jahr 2015 auf 41.758 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 4,3 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 722 Einwohner pro Quadratkilometer. Der höchste Wert wurde 2022 mit 42.089 Einwohnern erreicht, seither ist die Zahl leicht rückläufig.
Wie schneidet Bensheim beim Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Bergstraße, zu dem Bensheim gehört, den Platz 135 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut abschneidet der Kreis im Index "Wohlstand und soziale Lage" mit Rang 97, während der Index "Demografie" mit Rang 271 schwächer dasteht. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 227 im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Bensheim allein.
Woher stammen die Daten zu Bensheim?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Bensheim sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Bensheim führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Bergstraße
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Lindenfels, Stadt | 64678 | 8,89 € | 1.796 € | 5,94 % |
| Grasellenbach | 64689 | 9,06 € | 1.829 € | 5,94 % |
| Hirschhorn (Neckar), Stadt | 69434 | 9,26 € | 2.164 € | 5,13 % |
| Lautertal (Odenwald) | 64686 | 10,27 € | 2.434 € | 5,07 % |
| Lampertheim, Stadt | 68623 | 11,40 € | 2.710 € | 5,05 % |
| Wald-Michelbach | 69483 | 8,84 € | 2.233 € | 4,75 % |
| Groß-Rohrheim | 68649 | 9,95 € | 2.535 € | 4,71 % |
| Rimbach | 64668 | 10,28 € | 2.686 € | 4,59 % |