Kirchardt

Marktüberblick

Kirchardt ist eine Gemeinde im Nordwesten des Landkreises Heilbronn im Kraichgau, an der Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart. Die 21,5 km² große Gemeinde gliedert sich in drei Ortsteile – Kirchardt (Kerngemeinde), Berwangen und Bockschaft – und hat rund 6.068 Einwohner. Die Gemeinde ist Mitglied einer Vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit Bad Rappenau und Siegelsbach.

Der Immobilienmarkt zeigt sich als durchmischtes Bild: Die Angebotsmiete liegt mit 10,81 € je m² unter dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn (11,80 €/m²) und des Landes Baden-Württemberg (11,08 €/m²), aber deutlich über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m²). Der Angebotskaufpreis von 2.841 €/m² folgt demselben Muster – unter dem Kreis- und Landesmittel, über dem Bundesdurchschnitt. Der Kaufpreisfaktor von 21,91 liegt ebenfalls unter dem Kreis- (23,19) und Landesdurchschnitt (23,49). Die Bruttomietrendite von 4,56 % übertrifft sowohl den Kreis- als auch den Landesdurchschnitt (jeweils rund 4,37 %) und positioniert Kirchardt im 68. Perzentil der Baden-Württemberger Orte – im oberen Drittel der Renditen im Land.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietpreise entwickelten sich von 2018 bis 2026 mit einer jährlichen Wachstumsrate von 2,72 % deutlich dynamischer als die Kaufpreise (2,55 % CAGR). Im Zeitverlauf zeigt sich ein unruhiger Verlauf: Die Miete stieg von 8,80 €/m² (2018) auf 9,36 €/m² (2022), fiel dann 2023 auf 7,50 €/m² – den tiefsten Wert der Reihe – und erholte sich bis 2025 auf 11,03 €/m². Der aktuelle Wert von 10,91 €/m² (2026) liegt knapp darunter.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich volatil: Von 2.245 €/m² (2018) stieg der Preis auf 3.175 €/m² (2022), fiel 2023 auf 2.644 €/m² und stabilisierte sich seither um 2.750 €/m². Die aktuelle Zahl von 2.745 €/m² (2026) liegt damit wieder nahe dem Vorkrisenniveau von 2020.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die Erholung der Mieten nach dem 2023er-Tief ist stärker ausgeprägt als die der Kaufpreise – ein Muster, das die über dem Landesdurchschnitt liegende Rendite von 4,56 % mit erklärt.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kirchardt eine klare Positionierung im unteren bis mittleren Preissegment. Die Angebotsmiete von 10,81 €/m² liegt unter der von Gemmingen (11,61 €/m²), Bad Rappenau (11,59 €/m²), Eppingen (11,04 €/m²) und Sinsheim (11,14 €/m²), aber über der von Ittlingen (9,77 €/m²) und Neckarbischofsheim (9,92 €/m²). Beim Kaufpreis von 2.841 €/m² ist Kirchardt günstiger als alle Nachbarorte außer Ittlingen (2.327 €/m²) und Neckarbischofsheim (2.743 €/m²).

Die Bruttomietrendite von 4,56 % ist die höchste im direkten Nachbarsvergleich – Ittlingen liegt mit 5,04 % zwar noch darüber, doch dessen deutlich niedrigere Mieten und Kaufpreise verzerren den Vergleich. Massenbachhausen kommt mit 4,66 % noch nahe heran. Alle anderen Nachbarorte liegen mit 4,01–4,34 % unter Kirchardt.

Dieses Muster – niedrigere Preise bei gleichzeitig guter Rendite – entspricht dem typischen Profil einer Gemeinde am Rand des begehrten Ballungsraums, die von der Nähe zu Heilbronn profitiert, ohne die Preisaufschläge der Kernstadt zu tragen.

Standortfaktoren

Kirchardt profitiert von der überdurchschnittlichen Standortqualität des Landkreises Heilbronn, der im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen belegt. Besonders herausragend sind die Indizes Wirtschaftsstärke (Rang 10) und Wettbewerb und Innovation (Rang 10). Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 34, der Wohlstand auf Platz 35. Der Demografie-Index liegt mit Rang 134 im Mittelfeld, was der Bevölkerungsentwicklung des Kreises entspricht.

Auf Gemeindeebene wuchs die Einwohnerzahl von 5.649 (2015) auf 6.068 (2024) – ein Plus von 7,4 %. Dieser Zuzug ist bemerkenswert, zumal er trotz eines leichten Rückgangs 2020/2021 (von 6.022 auf 5.994) weiter anhielt. Die Bevölkerungsdichte von 282 Einwohnern je km² liegt über dem ländlichen Durchschnitt und spiegelt die Lage an der Randzone der Metropolregion Stuttgart wider.

Kirchardt selbst verfügt über keine Hochschule. Historisch war die Gemeinde landwirtschaftlich geprägt; ab 1885 siedelten sieben Zigarrenfabriken ein, die um 1900 etwa 200 Personen beschäftigten. Diese industrielle Tradition geht heute zugunsten einer Wohngemeinde mit Pendlerstruktur zurück, die von der Anbindung an den Raum Heilbronn lebt.