Massenbachhausen

Marktüberblick

Massenbachhausen ist eine 8,78 km² große Gemeinde im Westen des Landkreises Heilbronn in Baden-Württemberg. Mit rund 3.794 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 432 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt in der Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart und bildet mit Schwaigern eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft. Die Entfernung zur Großstadt Heilbronn beträgt wenige Kilometer, die Anbindung an das Umland erfolgt über die Landstraße nach Kirchhausen, die als schnellste Verbindung in die nahe Großstadt dient.

Der Immobilienmarkt wird durch Angebotswerte aus Inseraten geprägt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 10,67 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis liegt bei 2.749 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor von 21,48 ist der niedrigste unter allen verfügbaren Vergleichswerten – Kreis, Bundesland und Deutschland liegen alle bei rund 23,5. Die Bruttomietrendite von 4,66 % liegt damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Orte (Perzentilrang 74,1 im Bundesland).

Preisentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt keine gleichmäßige Entwicklung, sondern starke Schwankungen. Von 6,62 €/m² im Jahr 2018 stieg die Miete bis 2020 auf 10,97 €/m², fiel dann auf 9,76 €/m² (2021) und 8,73 €/m² (2023), bevor sie 2024 mit 10,36 €/m² wieder anstieg und 2026 mit 11,57 €/m² den höchsten Wert der Reihe erreichte. Der CAGR von 7,23 % über den Zeitraum 2018 bis 2026 verdeckt diese Volatilität.

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung ähnlich unruhig. 2018 lag der Wert bei 2.771 €/m², stieg 2020 auf 3.102 €/m², fiel 2023 auf 2.437 €/m², erreichte 2025 mit 3.441 €/m² einen neuen Höchststand und sank 2026 wieder auf 2.682 €/m². Der CAGR von -0,41 % über den gesamten Zeitraum zeigt, dass sich die Kaufpreise auf diesem Zeitraum nahezu die Waage halten, obwohl einzelne Jahre starke Abweichungen aufweisen.

Die Kombination aus schwankenden Preisen und einem niedrigen Kaufpreisfaktor von 21,48 bedeutet, dass die aktuellen Angebotspreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den meisten Vergleichsorten. Ein niedriger Kaufpreisfaktor entsteht, wenn der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist – in Massenbachhausen liegt er mit 21,48 deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 23,5.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Heilbronn liegt die Angebotsmiete von Massenbachhausen mit 10,67 €/m² unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.749 €/m² liegt ebenfalls unter dem Kreiswert von 3.290 €/m². Die Bruttomietrendite von 4,66 % übertrifft den Kreisdurchschnitt von 4,38 %. Der Kaufpreisfaktor von 21,48 ist der niedrigste aller Vergleichswerte.

Auf Landesebene Baden-Württemberg zeigt sich ein ähnliches Bild: Die Miete liegt unter dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m², der Kaufpreis unter 3.140 €/m², die Rendite von 4,66 % übertrifft den Landesdurchschnitt von 4,36 %. Im bundesweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete mit 10,67 €/m² deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €/m², der Kaufpreis mit 2.749 €/m² liegt über dem Bundesdurchschnitt von 2.409 €/m².

Unter den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 10,2 km zeigt sich ein gemischtes Bild. Schwaigern (3,9 km) liegt mit 10,96 €/m² knapp über Massenbachhausen, während Ittlingen (8,4 km) mit 9,77 €/m² die niedrigste Miete aufweist. Bad Wimpfen (10,2 km) liegt mit 12,95 €/m² am höchsten. Beim Kaufpreis liegt Massenbachhausen mit 2.749 €/m² im unteren Drittel der Nachbarorte – nur Ittlingen (2.327 €/m²) und Kirchardt (2.841 €/m²) liegen näher beieinander. Die Bruttomietrendite von 4,66 % liegt über dem Nachbardurchschnitt, nur Ittlingen (5,04 %) und Kirchardt (4,56 %) liegen in ähnlicher Höhe.

Standortfaktoren

Die Einwohnerzahl von Massenbachhausen ist seit 2015 deutlich gestiegen: von 3.402 auf 3.794 Einwohnern, was einem Anstieg von 11,5 % entspricht. Der stärkste Zuwachs erfolgte zwischen 2021 und 2023, als die Bevölkerung von 3.583 auf 3.794 Einwohnern stieg. Seit 2023 ist die Bevölkerungszahl stabil bei 3.794.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 7,4 % (74 Promille) und bewegte sich in den vorangegangenen Jahren zwischen 5,8 % (2019) und 7,6 % (2020, 2023). Der Wert liegt damit leicht über dem langjährigen Durchschnitt, aber unter dem Niveau der Pandemiejahre.

Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 12 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Teilindex Wettbewerb & Innovation mit Rang 10, gefolgt vom Teilindex Arbeitsmarkt (Rang 34) und Wohlstand & Soziale Lage (Rang 35). Die Teilindizes Demografie (Rang 134) und Dynamik (Rang 162) liegen im Mittelfeld. Dieser Rang gilt für den Kreis Heilbronn als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 432 Einwohnern je km² ist im ländlichen Kontext hoch und spiegelt die Lage in der Randzone der Metropolregion Stuttgart wider.