Gemmingen

Marktüberblick

Gemmingen ist eine Gemeinde im nordöstlichen Kraichgau im Landkreis Heilbronn mit 5.542 Einwohnern auf einer Fläche von 19,08 km². Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Gemmingen und Stebbach und gehört zur Verwaltungsgemeinschaft Eppingen-Gemmingen-Ittlingen. Mit einer Bevölkerungsdichte von 290 Einwohnern je km² liegt Gemmingen deutlich über dem ländlichen Durchschnitt, was auf die Lage im Einzugsbereich der Region Heilbronn zurückzuführen ist.

Der Immobilienmarkt zeigt ein klares Bild: Die Angebotsmiete liegt bei 11,61 € je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.303 € je Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²) und deutlich über dem Bundesdurchschnitt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Im Vergleich zum Kreis Heilbronn liegt die Miete mit 11,61 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 €/m², der Kaufpreis von 3.303 €/m² liegt leicht über dem Kreiswert von 3.290 €/m².

Die Bruttomietrendite beträgt 4,22 % und liegt damit unter dem Kreisdurchschnitt (4,38 %), dem Landesdurchschnitt (4,36 %) und dem Bundesdurchschnitt (5,10 %). Der Kaufpreisfaktor von 23,71 übersteigt sowohl den Kreiswert (23,19) als auch den Landeswert (23,49). Diese Kennzahlen beschreiben denselben Sachverhalt aus drei Perspektiven: Die Preise in Gemmingen sind hoch im Verhältnis zur Miete, was die Rendite für Mieterträge drückt.

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 11 km zeigt sich, dass Gemmingen bei der Angebotsmiete mit 11,61 €/m² zu den teureren Gemeinden zählt. Nur Güglingen (12,34 €/m²) und Pfaffenhofen (12,08 €/m²) liegen höher. Bei den Kaufpreisen liegt Gemmingen mit 3.303 €/m² im mittleren bis oberen Feld. Der Nachbarort Brackenheim weist mit 3.617 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, gleichzeitig aber die niedrigste Rendite (3,89 %) aller Nachbarorte.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreisentwicklung in Gemmingen zeigt eine starke Dynamik in den vergangenen Jahren.

Die Angebotsmiete stieg von 7,05 €/m² im Jahr 2018 auf 11,23 €/m² im Jahr 2026 – ein Anstieg von rund 59 %. Der stärkste Sprung erfolgte zwischen 2018 und 2019, als die Miete von 7,05 auf 9,82 €/m² (+39 %) anstieg. In den Folgejahren setzte sich der Aufwärtstrend fort, wenn auch mit Schwankungen: 2020 folgte eine Korrektur auf 8,94 €/m², bevor die Miete ab 2021 wieder stieg.

Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil. Von 2.567 €/m² im Jahr 2018 stieg er 2019 auf 3.630 €/m² (+41 %), fiel 2020 wieder auf 2.611 €/m² und erreichte 2025 mit 3.694 €/m² einen neuen Höchststand. Im Jahr 2026 korrigierte er auf 3.005 €/m² zurück.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die aktuellen Marktdaten weichen von den Jahreswerten der Zeitreihe ab: Die aktuelle Angebotsmiete liegt mit 11,61 €/m² über dem Jahreswert von 11,23 €/m² für 2026, der aktuelle Kaufpreis mit 3.303 €/m² über dem Jahreswert von 3.005 €/m² für 2026. Dies deutet darauf hin, dass sich die aktuellen Marktpreise über dem Jahresdurchschnitt 2026 bewegen.

Der CAGR der Miete liegt bei rund 6 % pro Jahr, der des Kaufpreises bei knapp 2 %. Das bedeutet, dass die Mieten prozentual schneller gestiegen sind als die Kaufpreise. Der Kaufpreisfaktor von 23,71 zeigt dennoch, dass die aktuellen Kaufpreise im Verhältnis zur Miete hoch sind.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerungsentwicklung in Gemmingen ist ein deutlicher Indikator für die Entwicklung des Ortes. Von 2015 bis 2024 wuchs die Einwohnerzahl von 5.080 auf 5.542 – ein Plus von 9,1 %. Besonders stark war der Zuzug in den Jahren 2021 und 2022, als die Bevölkerung um jeweils über 100 Personen zunahm (von 5.256 auf 5.373 und weiter auf 5.516). Seit 2023 ist die Bevölkerung stabil bei 5.542 Einwohnern.

Gemmingen ist über die Kraichgaubahn an das Schienennetz angebunden und gehört zur Region Heilbronn-Franken. Die Lage im Einzugsbereich der Region Heilbronn ist ein möglicher Faktor für das Bevölkerungswachstum.

Die Zahl der Arbeitslosen betrug 2023 104. In der Zeitreihe von 2015 bis 2023 zeigt sich ein Anstieg während der Pandemie (von 82 auf 116 im Jahr 2020), gefolgt von einer Erholung auf 92 im Jahr 2022 und einem leichten Anstieg auf 104 im Jahr 2023.

Das Bevölkerungswachstum und die Entwicklung der Arbeitslosigkeit deuten auf eine positive Entwicklung des Ortes hin.

Standortfaktoren

Der Landkreis Heilbronn, dem Gemmingen angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtrang. Diese Platzierung unterstreicht die starke wirtschaftliche Position der Region.

Besonders gut schneidet der Kreis bei den Teilindizes ab: Rang 10 im Bereich Wettbewerb und Innovation, Rang 34 im Arbeitsmarkt und Rang 35 bei Wohlstand und Sozialer Lage. Diese Werte deuten auf eine dynamische, wettbewerbsfähige Wirtschaftsstruktur hin. Schwächer ist der Kreis im Bereich Demografie (Rang 134) und bei der Dynamik (Rang 162), was jedoch im bundesweiten Vergleich immer noch im oberen Mittelfeld liegt.

Am Ort Gemmingen selbst bestehen keine Hochschulen. Die Prognos-Ränge beziehen sich auf den Landkreis Heilbronn, nicht auf die einzelne Gemeinde.

Die Kombination aus guter Prognos-Einordnung des Landkreises und Bevölkerungswachstum entspricht einem Muster, das für attraktive Lagen im Ballungsraum spricht. Die hohen Immobilienpreise im Vergleich zu vielen Nachbarorten entsprechen der relativen Attraktivität des Ortes.