Eberstadt

Der Ort

Eberstadt ist eine Gemeinde im östlichen Landkreis Heilbronn mit 3.231 Einwohnern auf 12,5 km² Fläche. Der Ort liegt im Eberbachtal, gehört zum Gemeindeverwaltungsverband "Raum Weinsberg" und befindet sich an der Württemberger Weinstraße. Mit einer Bevölkerungsdichte von 258 Einwohnern pro km² ist Eberstadt eine kompakte, ländlich geprägte Gemeinde, die zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart zählt. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Eberstadt und Hölzern sowie den Weilern Buchhorn, Klingenhof und Lennach.

Marktüberblick und Preisniveau

Der Immobilienmarkt in Eberstadt zeichnet sich durch einen ungewöhnlich günstigen Kaufpreis bei moderater Miete aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 2.774 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Kreisdurchschnitt von 3.290 Euro (−16 %) und dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro (−12 %). Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete mit 11,66 Euro pro Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro und nahe am Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro.

Diese Kombination aus niedrigem Kaufpreis und relativ hoher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 5,04 %, die im 86. Perzentil aller Orte Baden-Württembergs liegt und sowohl den Kreisdurchschnitt (4,38 %) als auch den Landesdurchschnitt (4,36 %) deutlich übertrifft. Der Kaufpreisfaktor beträgt 19,83 und liegt damit rund 4 Punkte unter dem Kreis- und Landesmittel. Das bedeutet: Die Investitionsamortisation ist in Eberstadt kürzer als in den meisten vergleichbaren Orten der Region.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 7 km Entfernung hat Eberstadt mit 2.774 Euro pro m² den niedrigsten Kaufpreis. Die nächstgelegenen Orte wie Neckarsulm (3.664 €/m²), Weinsberg (3.737 €/m²) und Erlenbach (3.843 €/m²) liegen alle deutlich höher. Die Mieten der Nachbarorte bewegen sich zwischen 11,43 und 13,32 Euro pro m², liegen also in einer ähnlichen Größenordnung wie in Eberstadt. Die Renditen der Nachbarorte liegen mit 3,63 % bis 4,36 % durchweg unter den 5,04 % Eberstadts.

Preisentwicklung

Die Kaufpreise in Eberstadt zeigten zwischen 2018 und 2022 einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 2.406 Euro pro m² stiegen sie 2020 auf 2.936 Euro, fielen 2021 kurzzeitig auf 2.621 Euro und erreichten 2022 mit 3.194 Euro ihren Höhepunkt. Im Jahr 2023 brachen die Preise dann auf 2.388 Euro ein – ein Rückgang von rund 25 % gegenüber dem Vorjahrespeak. 2024 erholten sie sich auf 2.907 Euro, 2025 auf 3.116 Euro. Die aktuellen Angebotswerte von 2.763 Euro (2026) liegen wieder unter dem 2025er Niveau.

Die Mieten entwickelten sich weniger volatil. Sie stiegen von 9,69 Euro (2018) auf 10,30 Euro (2019), fielen 2020 auf 9,81 Euro und bewegten sich 2021–2022 zwischen 10,05 und 9,64 Euro. Ab 2023 folgte ein deutlicher Anstieg auf 11,00 Euro, mit einem Einbruch 2024 auf 10,00 Euro und einem erneuten Anstieg auf 10,64 Euro (2025) und 11,88 Euro (2026).

Die unterschiedliche Volatilität von Kaufpreis und Miete erklärt die aktuelle Attraktivität des Marktes: Während die Kaufpreise stark schwanken und aktuell unter ihrem 2022er Peak liegen, sind die Mieten straffer und steigen tendenziell an. Die jährliche Wachstumsrate der Miete liegt bei 2,58 %, die der Kaufpreise bei 1,74 %.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Eberstadts bewegte sich zwischen 2015 und 2024 in einem engen Korridor. Von 3.175 Einwohnern (2015) ging die Zahl bis 2021 auf ein Tief von 3.114 Einwohner zurück. Seitdem erholte sich die Bevölkerungszahl wieder und lag 2023 und 2024 bei 3.231 Einwohnern. Insgesamt entspricht das einem Anstieg von 1,76 % gegenüber dem Startwert 2015.

Die Arbeitslosenquote des Ortes lag 2023 bei 5,7 % (57 Promille). Sie war 2019 mit 3,3 % am niedrigsten, stieg 2020 auf 5,3 % und erreichte 2023 mit 5,7 % ihren höchsten Wert der Reihe. Die Schwankungen der Arbeitslosenquote spiegeln die konjunkturelle Entwicklung wider, bleiben aber in einem moderaten Rahmen.

Der Landkreis Heilbronn, dem Eberstadt angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 12 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorstechend sind die Ränge 10 in den Bereichen Wettbewerb & Innovation und Stärke. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 34, Wohlstand und soziale Lage auf Platz 35. Schwächer positioniert ist der Kreis in der Demografie (Platz 134) und der Dynamik (Platz 162). Diese Werte gelten für den Kreis als Ganzes und nicht spezifisch für Eberstadt.