Langenbrettach

Marktüberblick

Langenbrettach ist eine Gemeinde im östlichen Landkreis Heilbronn mit 3.888 Einwohnern auf 23,97 km². Die Gemeinde besteht aus den beiden Teilorten Brettach und Langenbeutingen, die 1975 zusammengeschlossen wurden. Mit 162 Einwohnern pro km² liegt die Bevölkerungsdichte deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt, was die ländliche Struktur des Ortes unterstreicht.

Das aktuelle Angebot an Mietwohnungen liegt bei 11,43 Euro je Quadratmeter, das Angebot an Wohnimmobilien zum Kauf bei 3.638 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,77 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 26,52. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Preisentwicklung und Marktdynamik

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen bei beiden Miet- und Kaufpreisen extreme Schwankungen. Bei den Kaufpreisen reichen die Werte von 1.069 Euro je Quadratmeter (2020) bis 3.620 Euro (2021). Auch die Mieten weisen von 8,18 Euro (2018) bis 12,12 Euro (2026) breite Bandbreiten auf.

Die berechneten CAGR-Werte liegen bei 5,04 Prozent für Mieten und 8,37 Prozent für Kaufpreise. Bei derart hoher Volatilität von Jahr zu Jahr sind diese Durchschnittswerte jedoch nur bedingt aussagekräftig — sie glätten die starken jährlichen Ausschläge, die auf das kleine Marktumfeld einer Gemeinde mit unter 4.000 Einwohnern hindeuten.

Die jüngsten Werte der Zeitreihe (2025–2026) deuten bei den Mieten auf eine weitere Steigerung hin, während die Kaufpreise seit 2024 leicht absinken und sich bei etwa 3.315 Euro je Quadratmeter einpendeln.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Heilbronn liegt die Angebotsmiete Langenbrettachs mit 11,43 Euro leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro. Der Kaufpreis von 3.638 Euro je Quadratmeter liegt jedoch deutlich über dem Kreiswert von 3.290 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 3,77 Prozent, die unter dem Kreisdurchschnitt von 4,38 Prozent liegt.

Der Kaufpreisfaktor von 26,52 übersteigt den Kreiswert von 23,19 um mehr als 14 Prozent. Im Perzentilrang der Bruttomietrendite im Bundesland Baden-Württemberg belegt Langenbrettach den 17. Platz — von 1.102 Orten hat nur jeder siebente eine niedrigere Rendite.

Unter den acht Nachbarorten im Umkreis bis 10 km hat Langenbrettach die niedrigste Bruttomietrendite (3,77 %). Die nächsten Werte liegen bei 4,06 % (Bretzfeld) und 4,15 % (Ellhofen). Der Kaufpreis liegt mit 3.638 Euro je Quadratmeter im oberen Drittel der Nachbarorte, während die Miete im Mittelfeld liegt.

Auf Landesebene liegt die Miete leicht über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Gegenüber dem Bundesdurchschnitt (Miete 8,92 Euro, Kaufpreis 2.409 Euro) zeigt sich das typische Gefälle zwischen ländlichem Raum und urbanen Zentren in Baden-Württemberg.

Standortfaktoren und Demografie

Die Bevölkerung Langenbrettachs wuchs von 3.733 Einwohnern (2015) auf 3.888 (2024) — ein Zuwachs von 4,15 Prozent. Dieses Wachstum verlief nicht linear: Nach einem leichten Rückgang 2017 stieg die Einwohnerzahl bis 2022 kontinuierlich an, bevor sie 2023 und 2024 bei 3.888 stagnierte.

Die Arbeitslosenquote des Orts lag 2023 bei 55 Promille und damit über dem langjährigen Niveau von 34 bis 46 Promille in den Vorjahren. Der Landkreis Heilbronn selbst belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders hervorstechend ist der 10. Platz im Index Wettbewerb und Innovation sowie der 34. Platz im Arbeitsmarkt-Index.

Die Gemeinde weist keine Hochschulen auf und besteht aus zwei ländlich geprägten Teilorten. Die Kombination aus moderatem Bevölkerungswachstum, hoher Arbeitslosigkeit am Ort und dem starken wirtschaftlichen Umfeld des Landkreises zeigt sich in den Immobilienpreisen: Sie liegen über dem regionalen und landesweiten Durchschnitt, bei gleichzeitig niedriger Rendite für Investoren.