Erlenbach

Marktüberblick

Erlenbach im Landkreis Heilbronn ist eine Weinbau-Gemeinde mit 5.209 Einwohnern auf 12,73 km². Die Gemeinde liegt im unteren Sulmtal am Fuße des 317 m hohen Kaybergs und besteht aus den beiden Ortsteilen Erlenbach und Binswangen, die inzwischen zusammengewachsen sind. Mit Neckarsulm und Untereisesheim unterhält Erlenbach eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft. Die Gemeinde gehört zur äußeren Metropolregion Stuttgart und liegt nur wenige Kilometer von der Großstadt Heilbronn entfernt.

Auf dem Immobilienmarkt positioniert sich Erlenbach als teurer Ort im regionalen Vergleich. Die Angebotsmiete liegt bei 13,14 € je m², der Angebotskaufpreis bei 3.843 € je m². Die Bruttomietrendite beträgt 4,1 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 24,37.

Preis- und Mietentwicklung

Die Miet- und Kaufpreise in Erlenbach haben in den vergangenen Jahren starke Schwankungen durchlaufen. Die Angebotsmiete stieg von 9,63 € je m² im Jahr 2018 auf 12,76 € im Jahr 2022 – ein Anstieg von über 32 %. Seitdem ist sie wieder gefallen und liegt 2026 bei 9,32 €. Der Rückgang von 2022 auf 2026 beträgt rund 27 %.

Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich volatil. Von 2.586 € je m² im Jahr 2018 kletterte er bis 2021 auf 4.056 € je m² (+57 %). Im Jahr 2023 brach er auf 2.823 € je m² ein – ein Minus von 30 % gegenüber dem Peak. 2024 erholte er sich wieder auf 4.074 €, bevor er 2025 und 2026 leicht auf 3.756 € je m² sank.

Die aktuelle Angebotsmiete von 13,14 € liegt systematisch über dem zeitreihendurchschnittlichen Niveau. Dies ist typisch für Angebotswerte, die im Vergleich zur tatsächlichen Abschlussmiete regelmäßig höher liegen. Der Kaufpreis von 3.843 € je m² entspricht etwa dem Niveau von 2019/2020 und liegt deutlich unter dem historischen Maximum von 2021.

Regionale Einordnung

Erlenbach liegt bei Miete und Kaufpreis deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Heilbronn und Baden-Württembergs. Die Angebotsmiete von 13,14 € je m² übertrifft den Kreisdurchschnitt von 11,80 € um 11 % und den Landesdurchschnitt von 11,08 € um 19 %. Beim Kaufpreis liegt Erlenbach mit 3.843 € je m² 17 % über dem Kreiswert von 3.290 € und 22 % über dem Landeswert von 3.140 €.

Im bundesweiten Vergleich hebt sich Erlenbach noch stärker ab: Die Miete liegt 47 % über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 €, der Kaufpreis 60 % über 2.409 € je m².

Die Bruttomietrendite von 4,1 % liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt (4,38 %) und dem Landesdurchschnitt (4,36 %). Der Kaufpreisfaktor von 24,37 ist ebenfalls höher als im Kreis (23,19) und im Bundesland (23,49). Das bedeutet: Die hohen Preise schlagen sich weniger in der Rendite nieder als in anderen Orten der Region. Im Perzentilrang der Mietrendite im Bundesland belegt Erlenbach Platz 36,8 – also unter dem Median.

Im direkten Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Mit 13,14 € je m² liegt die Miete knapp unter Weinsberg (13,15 €) und Neckarsulm (13,32 €), deutlich über Eberstadt (11,66 €) und Ellhofen (12,24 €). Heilbronn als Universitätsstadt führt mit 14,39 € je m². Beim Kaufpreis liegt Erlenbach mit 3.843 € je m² über den meisten Nachbarn, unterhalb von Lehrensteinsfeld (4.072 €) und Bad Friedrichshall (3.847 €). Die Rendite von 4,1 % liegt im Mittelfeld der Nachbarn – höher als in Lehrensteinsfeld (3,63 %) und Untereisesheim (3,92 %), niedriger als in Eberstadt (5,04 %) und Heilbronn (4,61 %).

Erlenbach folgt damit dem Muster der Ballungsrandgemeinden im Osten des Landkreises: höhere Preise als der ländliche Durchschnitt, aber nicht ganz an das Niveau der Großstadt Heilbronn herankommend.

Standortfaktoren

Die Bevölkerung Erlenbachs ist seit 2015 um 4,8 % von 4.969 auf 5.209 Einwohner gewachsen – ein solider Zuzug für eine Gemeinde dieser Größe. Die Bevölkerungsdichte beträgt 409 Einwohner je km², was für eine ländliche Gemeinde im Umland einer Großstadt typisch ist.

Die Arbeitslosenquote schwankte in den vergangenen Jahren zwischen 5,7 % (2019) und 8,6 % (2021). Der Wert von 8,4 % für 2023 liegt leicht über dem langfristigen Durchschnitt der Reihe. Die Schwankungen spiegeln die konjunkturelle Entwicklung wider, insbesondere den Anstieg während der Pandemie 2020/2021.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Heilbronn den Gesamtrang 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Kreis im Teilindex Wettbewerb & Innovation mit Rang 10 ab, gefolgt vom Index Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 35. Der Index Demografie liegt mit Rang 134 im unteren Drittel, der Dynamik-Index mit Rang 162 im hinteren Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis Heilbronn, nicht nur für Erlenbach.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die nächstgelegene Universität ist Heilbronn, die 2020 den Status einer Universitätsstadt erhielt und 5 km entfernt liegt.