Untereisesheim

Der Ort: Wachsende Wohngemeinde im Norden Heilbronns

Untereisesheim ist eine Gemeinde im Landkreis Heilbronn in Baden-Württemberg mit 4.439 Einwohnern auf einer Fläche von 3,67 km². Der Ort liegt nördlich von Heilbronn am Neckar und ist überwiegend Wohngemeinde. Die Einwohner arbeiten vorwiegend in den benachbarten Städten Heilbronn und Neckarsulm. Mit Neckarsulm und Erlenbach ist Untereisesheim eine Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft eingegangen. Der Ort verfügt über keinen eigenen Bahnanschluss, liegt aber unweit der Bundesautobahn 6 mit der Anschlussstelle Heilbronn-Untereisesheim direkt vor Ort. Die Landesstraße 1100 durchquert den Ort mit mehr als 10.000 Fahrzeugen pro Tag und stellt eine erhebliche Verkehrsbelastung dar. Seit den 1980er-Jahren haben sich im Gewerbegebiet Kressgraben mittelständische Unternehmen angesiedelt.

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei niedriger Mietrendite

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 3.664 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 11,98 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 25,48, die Bruttomietrendite 3,92 Prozent. Diese Kennzahlen sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8 Kilometern weist Untereisesheim die zweittiefste Angebotsmiete auf. Nur Bad Rappenau (7,9 km, 11,59 Euro pro Quadratmeter) liegt darunter. Bad Friedrichshall (2,3 km) liegt mit 13,85 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber, Neckarsulm (2,8 km) mit 13,32 Euro, Bad Wimpfen (3,4 km) mit 12,95 Euro. Heilbronn (7,9 km) erreicht mit 14,39 Euro den höchsten Wert im Vergleich.

Der Kaufpreis von 3.664 Euro pro Quadratmeter entspricht jedoch exakt dem Wert von Neckarsulm und liegt damit auf dem Niveau der stärkeren Nachbarorte. Diese Diskrepanz zwischen niedriger Miete und hohem Kaufpreis führt zur niedrigsten Bruttomietrendite im direkten Vergleich: 3,92 Prozent liegen unter allen Nachbarorten, die Werte reichen von 4,10 Prozent (Erlenbach) bis 4,67 Prozent (Oedheim).

Der Kaufpreisfaktor von 25,48 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und dem baden-württembergischen Landesdurchschnitt von 23,49. Im Bundesland liegt Untereisesheim bei der Bruttomietrendite im 24,7. Perzentil – von den 1.102 verglichenen Orten im Land hat also etwa ein Viertel eine niedrigere Rendite. Das bedeutet: Die Kaufpreise sind im Verhältnis zur Miete überdurchschnittlich hoch.

Preisentwicklung: Kaufpreise steigen schneller als Mieten

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 2018 bis 2026 sehr volatil: Sie stieg von 9,49 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 11,89 Euro (2020), fiel dann auf 10,52 Euro (2021) und 9,87 Euro (2023), bevor sie 2024 mit 12,15 Euro und 2025 mit 12,76 Euro die höchsten Werte der Reihe erreichte. Der aktuelle Wert von 10,97 Euro (2026) liegt deutlich unter dem Vorjahrespeak und ist nur noch knapp über dem Niveau von 2021.

Der Angebotskaufpreis stieg von 2.929 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 4.161 Euro (2024) – das entspricht einem Anstieg von 42 Prozent in sechs Jahren. Im Jahr 2025 fiel der Wert auf 3.852 Euro, 2026 liegt er bei 3.981 Euro.

Die Kaufpreise stiegen also deutlich schneller als die Mieten. Von 2018 bis 2024 legten die Kaufpreise um 42 Prozent zu, die Mieten um 28 Prozent. Dieser Unterschied erklärt die niedrige Bruttomietrendite: Der Kaufpreis ist stärker gestiegen als die Miete, was die Rendite drückt.

Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Standortfaktoren: Starker Kreis, wachsende Gemeinde

Die Einwohnerzahl von Untereisesheim wuchs von 4.145 (2015) auf 4.439 (2024) – das entspricht einem Anstieg von 7,1 Prozent. Damit gehört der Ort zu den wachsenden Gemeinden im ländlichen Raum. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.210 Einwohnern pro Quadratkilometer, was für eine Wohngemeinde dieser Größe relativ hoch ist.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 6,8 Prozent (68 Promille). Im Vergleich zu 2015 (5,4 Promille) ist die Quote gestiegen, was teilweise auf die allgemeine Entwicklung während der Pandemie zurückzuführen ist (2020: 6,7 Promille). Die Arbeitslosenquote schwankte zwischen 4,8 und 6,8 Promille in der Beobachtungsperiode.

Der Landkreis Heilbronn, zu dem Untereisesheim gehört, schneidet im Prognos-Zukunftsatlas 2025 sehr gut ab: Mit Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen gehört er zu den stärksten Kreisen Deutschlands. Besonders hervorstechend ist der Rang 10 im Index Wettbewerb und Innovation sowie Rang 34 im Index Arbeitsmarkt und Rang 35 im Index Wohlstand und Soziale Lage. Schwächer positioniert ist der Kreis mit Rang 162 im Index Dynamik und Rang 134 im Index Demografie. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Einordnung und Zusammenfassung

Die Immobilienmarktdaten von Untereisesheim zeigen ein charakteristisches Muster: Der Ort profitiert von der starken wirtschaftlichen Lage des Landkreises Heilbronn und der wachsenden Bevölkerung, was die Kaufpreise in die Höhe treibt. Gleichzeitig liegt die Angebotsmiete unter dem Niveau der meisten Nachbarorte, was auf ein anderes Mietsegment hindeutet – möglicherweise größere oder weniger modernisierte Wohnungen im Angebot.

Die niedrige Bruttomietrendite von 3,92 Prozent macht Untereisesheim für rein renditeorientierte Investoren weniger attraktiv als die Nachbarorte. Für Eigennutzer oder langfristige Halter mit Fokus auf Wertstabilität aufgrund der starken Kreislage kann der Ort jedoch interessant sein.

Die hohe Verkehrsbelastung durch die Landesstraße 1100 und das Fehlen eines Bahnanschlusses sind strukturelle Nachteile, die sich auf die Wohnqualität auswirken können. Die gute Anbindung an die A6 und die Nähe zu Heilbronn und Neckarsulm als Arbeitsstätten kompensieren diese Nachteile teilweise.

Die volatile Entwicklung der Mieten – mit einem Tief 2023 und einem Peak 2025 – zeigt, dass der lokale Mietmarkt empfindlich auf Marktschwankungen reagiert. Die Kaufpreise zeigten einen ähnlichen, aber weniger ausgeprägten Schwung.