Gundelsheim, Stadt

Marktüberblick

Gundelsheim liegt am rechten Neckarufer im Norden des Landkreises Heilbronn und zählt zur Randzone der europäischen Metropolregion Stuttgart. Die 38,44 km² große Stadt mit rund 7.550 Einwohnern (Stand 2024) vereint historische Substanz mit moderner Lage im Wirtschaftsraum Heilbronn. Die Stadt war jahrhundertelang Besitz des Deutschen Ordens, dessen Burg Horneck ab 1438 Residenz der Deutschmeister war – daher der Zusatzname „Deutschordensstadt“. Seit 1879 ist Gundelsheim an das Schienennetz angebunden (Neckartalbahn), und die Burgenstraße, eine Ferienstraße von Deutschland nach Tschechien, führt durch die Stadt.

Das aktuelle Angebot spiegelt die Lage im prosperierenden Landkreis Heilbronn wider: Die Angebotsmiete liegt bei 11,57 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.134 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,43 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,58.

Preisniveau und regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt Gundelsheim mit der Angebotsmiete von 11,57 €/m² knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 €/m², aber über dem Landesdurchschnitt von 11,08 €/m² in Baden-Württemberg. Der Kaufpreis von 3.134 €/m² liegt leicht unter dem Kreiswert von 3.290 €/m² und knapp unter dem Landeswert von 3.140 €/m². Der Kaufpreisfaktor von 22,58 liegt unter dem Kreisdurchschnitt (23,19) und dem Landesdurchschnitt (23,49), was bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete im Kreis und im Land günstiger ist als im Durchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,43 % liegt über dem Kreiswert (4,38 %) und dem Landeswert (4,36 %). Im Perzentilrang belegt Gundelsheim das 61. Perzentil von 1.102 Orten im Bundesland – die Rendite liegt damit im oberen Drittel der baden-württembergischen Vergleichsorte.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7,3 km hebt sich Gundelsheim durch einen der höchsten Kaufpreise hervor (3.134 €/m²). Nur Bad Wimpfen (3.776 €/m²) und Bad Friedrichshall (3.847 €/m²) liegen darüber. Die Miete von 11,57 €/m² liegt im Mittelfeld der Nachbarn – deutlich unter Bad Friedrichshall (13,85 €/m²), aber über Neckarzimmern (10,23 €/m²) und Siegelsbach (10,59 €/m²). Die Rendite von 4,43 % liegt damit im unteren Bereich der Nachbarn, da die hohen Kaufpreise die Rendite drücken. Haßmersheim (2,2 km) weist mit 5,78 % die bei weitem höchste Rendite auf, bei einem Kaufpreis von nur 2.370 €/m².

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 8,81 €/m² im Jahr 2018 stieg sie auf 11,57 €/m² im aktuellen Jahr, was einer jährlichen Wachstumsrate von 5,17 % entspricht. Die Zeitreihe weist für 2026 einen Wert von 13,19 €/m² aus, der über dem aktuellen Angebotswert von 11,57 €/m² liegt. Dieser Unterschied zeigt, dass sich das Mietangebot weiter dynamisch entwickelt – der aktuelle Wert von 11,57 €/m² liegt bereits über dem Vorjahreswert von 10,14 €/m² (2025).

Beim Kaufpreis verläuft die Entwicklung weniger linear. Von 2.439 €/m² (2018) stieg er zunächst auf 4.146 €/m² (2020), fiel dann auf 3.158 €/m² (2021) und stieg ab 2022 wieder an. Der Höhepunkt lag 2025 bei 3.957 €/m², gefolgt von einem Rückgang auf 3.234 €/m² (2026). Die jährliche Wachstumsrate über die gesamte Reihe beträgt 3,59 %. Die Schwankungen, insbesondere der Einbruch 2021 und der Rückgang 2026, deuten auf eine volatile Marktdynamik hin.

Die Bevölkerungsentwicklung verläuft stabil positiv: Von 7.258 Einwohnern (2015) wuchs die Zahl auf 7.550 (2024), was einem Zuwachs von 4,0 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 196 Einwohner je Quadratkilometer. Das stabile Wachstum geht einher mit den steigenden Immobilienpreisen.

Standortfaktoren

Der Landkreis Heilbronn, zu dem Gundelsheim gehört, positioniert sich im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen – eine herausragende Platzierung. Besonders stark ist der Index „Wettbewerb und Innovation“ mit Rang 10 sowie der Index „Wohlstand und soziale Lage“ mit Rang 35. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 34, die Demografie auf Platz 134. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 162 im mittleren Bereich. Diese Werte gelten für den gesamten Landkreis Heilbronn, nicht für die einzelne Gemeinde Gundelsheim.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus historischer Substanz (Schloss Horneck, mittelalterliche Altstadt), Bahnanschluss und Lage im prosperierenden Wirtschaftsraum Heilbronn macht Gundelsheim zu einem attraktiven Wohnstandort im ländlich-prägenden Teil des Landkreises. Die stabile Bevölkerungsentwicklung (+4 % seit 2015) unterstreicht die Anziehungskraft des Ortes.