Hardthausen am Kocher

Lage und Gemeinde

Hardthausen am Kocher liegt im Süden des Landkreises Heilbronn in Baden-Württemberg auf einer Fläche von 35,56 Quadratkilometern. Die Gemeinde hat 4.561 Einwohner (Stand 2023/2024) und eine Bevölkerungsdichte von 128 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt im Tal des unteren Kochers, der Harthäuser Wald nimmt einen Großteil der Gemarkung ein. Im Umkreis von zehn Kilometern liegen die Orte Langenbrettach (2,4 km), Neuenstadt am Kocher (5,2 km), Bretzfeld (7,6 km) und Öhringen (8,5 km).

Aktueller Immobilienmarkt

Die Angebotsmiete liegt bei 11,26 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.240 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,17 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,98. Die vorliegenden Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im Vergleich zum Kreis Heilbronn liegt die Miete Hardthausens mit 11,26 Euro unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro. Der Kaufpreis von 3.240 Euro liegt leicht unter dem Kreiswert von 3.290 Euro. Die Rendite von 4,17 Prozent liegt unter dem Kreiswert von 4,38 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 23,98 liegt über dem Kreisdurchschnitt von 23,19.

Im Landesvergleich Baden-Württemberg liegt die Miete Hardthausens über dem Landesdurchschnitt von 11,08 Euro, der Kaufpreis leicht darüber (Landesdurchschnitt: 3.140 Euro). Die Rendite liegt unter dem Landeswert von 4,36 Prozent. Im bundesweiten Vergleich liegt die Miete deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro, der Kaufpreis ebenfalls (Deutschland: 2.409 Euro). Die Rendite liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Perzentilrang der Gemeinden in Baden-Württemberg liegt Hardthausen bei 42,1 Prozent – die Mietrendite liegt damit im unteren Mittelfeld aller vergleichbaren Orte im Land.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete stieg von 5,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 12,78 Euro im Jahr 2021 – ein Anstieg um mehr als 130 Prozent in drei Jahren. Seitdem korrigierte sie sich zurück auf 10,03 Euro (2025), stieg 2026 wieder auf 11,96 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich ähnlich dynamisch: Von 2.115 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg er auf 4.672 Euro (2020), fiel dann auf 3.212 Euro (2023) und liegt 2026 bei 3.267 Euro.

Die Miete hat sich damit von ihrem Höchstwert 2021 um rund 21 Prozent korrigiert, bevor sie 2026 wieder leicht anstieg. Der Kaufpreis ist von seinem Höchstwert 2020 um rund 30 Prozent gefallen. Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Die zeitliche Entwicklung zeigt ein klares Muster: Der starke Anstieg bis 2021/2022 entspricht der bundesweiten Entwicklung in der Niedrigzinsphase. Die nachfolgende Korrektur ist beim Kaufpreis stärker ausgeprägt als bei der Miete, was auf eine preissensiblere Nachfrage im Kaufmarkt hindeutet.

Bevölkerung und Standortfaktoren

Hardthausen verzeichnete seit 2015 ein kräftiges Bevölkerungswachstum von 11,4 Prozent – von 4.094 auf 4.561 Einwohner. Besonders deutlich war der Anstieg von 2020 (4.182) auf 2023 (4.561), was einem Zuwachs von 379 Einwohnern in drei Jahren entspricht. Die Arbeitslosenquote lag 2015–2019 zwischen 3,6 und 4,3 Prozent. 2020 sprang sie auf 5,5 Prozent, 2023 auf 7,5 Prozent. Dieser Anstieg ist deutlich stärker als der typische Pandemie-Effekt und könnte mit strukturellen Veränderungen im lokalen Arbeitsmarkt zusammenhängen.

Der Kreis Heilbronn, dem Hardthausen angehört, erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders hervorstechend sind die Teilindizes Wettbewerb und Innovation mit Rang 10 sowie Arbeitsmarkt mit Rang 34. Der Demografie-Index liegt mit Rang 134 im unteren Mittelfeld, was auf die alternde Bevölkerung in ländlichen Räumen hinweist. Der Dynamik-Index erreicht Rang 162. Diese Werte gelten für den Kreis Heilbronn, nicht für die einzelne Gemeinde.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Hardthausen bei der Angebotsmiete (11,26 Euro) im Mittelfeld: darüber liegen Neuenstadt (11,66 Euro), Öhringen (11,67 Euro) und Zweiflingen (12,69 Euro), darunter Widdern (9,66 Euro) und Jagsthausen (10,41 Euro). Bei den Kaufpreisen (3.240 Euro) liegt Hardthausen unter Langenbrettach (3.638 Euro), Neuenstadt (3.607 Euro) und Bretzfeld (3.285 Euro), aber über Widdern (2.884 Euro), Eberstadt (2.774 Euro) und Jagsthausen (2.146 Euro).

Die Bruttomietrendite von 4,17 Prozent liegt über Langenbrettach (3,77 Prozent), Neuenstadt (3,88 Prozent), Bretzfeld (4,06 Prozent) und Widdern (4,02 Prozent). Deutlich höhere Renditen weisen Eberstadt (5,04 Prozent) und Jagsthausen (5,82 Prozent) auf – diese Orte kombinieren niedrige Kaufpreise mit moderaten Mieten.

Das Muster zeigt: Hardthausen liegt bei allen drei Kennzahlen (Miete, Kaufpreis, Rendite) im mittleren Bereich der Nachbargemeinden. Es ist weder der teuerste noch der günstigste Ort im Umkreis, sondern positioniert sich im Mittelfeld.