Obersulm
Obersulm (PLZ 74182) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 13.876 Einwohner auf 31,1 km², das entspricht 446 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 11,76 € pro m², der Kaufpreis bei 3.267 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,32 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,2 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Obersulm über dem Renditeniveau von 52 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 9,85 € auf 11,25 € pro m², im Mittel 1,7 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 5,5 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,3 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Lehrensteinsfeld, Löwenstein und Ellhofen an.
Immobilienpreise in Obersulm im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht Obersulm
Obersulm liegt mit Angebotsmiete von 11,76 €/m² und Kaufpreis von 3.267 €/m² knapp über dem baden-württembergischen Durchschnitt. Die Bruttomietrendite von 4,32 % entspricht dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 Platz 12, wobei der Innovationsindex mit Rang 10 herausragt, der Dynamik-Index jedoch mit Rang 162 deutlich schwächer abschneidet. Die Bevölkerung ist seit 2015 um 2,3 % gewachsen, die Arbeitslosenquote liegt bei 3,16 %.
Marktüberblick
Obersulm ist eine Gemeinde im Südosten des Landkreises Heilbronn mit 13.876 Einwohnern auf 31,08 km². Die Gemeinde besteht aus sechs Ortsteilen – Affaltrach, Eichelberg, Eschenau, Sülzbach, Weiler und Willsbach – und liegt im Sulmtal am Fuße der Löwensteiner Berge. Die Fläche ist mit rund 446 Einwohnern pro km² deutlich dichter besiedelt als der ländliche Durchschnitt Baden-Württembergs.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Angebotsmiete beträgt 11,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 3.267 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem baden-württembergischen Mittel (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 23,16 entspricht dem Kreisdurchschnitt von 23,19 und liegt leicht unter dem Landeswert von 23,49. Die Bruttomietrendite von 4,32 % positioniert Obersulm im Median des Bundeslandes (Perzentil 52,5).
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietpreise zeigen seit 2018 einen deutlichen Anstieg: Von 9,85 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie auf 11,65 €/m² im Jahr 2022. Seit 2022 sind die Werte leicht rückläufig und lagen 2026 bei 11,25 €/m². Der jährliche Wachstumsdurchsatz (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 1,68 %.
Der Kaufpreismarkt zeigt ein anderes Bild. Hier erfolgte zwischen 2018 (2.357 €/m²) und 2019 (3.727 €/m²) ein sprunghafter Anstieg von rund 58 %. Ob dieser Anstieg auf veränderten Markterwartungen, einer Methodikänderung oder einem anderen Effekt beruht, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten. Ab 2019 folgte eine Phase der Konsolidierung mit Schwankungen zwischen 3.180 und 3.730 €/m². Der Kaufpreis-CAGR von 5,45 % über den gesamten Zeitraum spiegelt diesen starken Anstieg wider.
Die unterschiedliche Dynamik von Miete und Kaufpreis hat zur Folge, dass die Bruttomietrendite von rund 5,0 % im Jahr 2018 auf die aktuellen 4,32 % gesunken ist.
Regionale Einordnung
Obersulm liegt im Immobilienmarkt des Landkreises Heilbronn nahezu auf dem Durchschnitt: Die Angebotsmiete beträgt im Kreis 11,80 €/m² (Obersulm: 11,76 €/m²), der Kaufpreis 3.290 €/m² (Obersulm: 3.267 €/m²). Damit ist Obersulm weder ein Preistreiber noch ein Preisbremsen des Kreises.
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild. Die Miete liegt mit 11,76 €/m² über der von Wüstenrot (10,06 €/m²) und Bretzfeld (11,12 €/m²), aber unter der von Weinsberg (13,15 €/m²), Erlenbach (13,14 €/m²) und Lehrensteinsfeld (12,33 €/m²). Beim Kaufpreis liegt Obersulm mit 3.267 €/m² im Mittelfeld: höher als Eberstadt (2.774 €/m²) und Wüstenrot (2.611 €/m²), aber niedriger als Weinsberg (3.737 €/m²), Erlenbach (3.843 €/m²) und Lehrensteinsfeld (4.072 €/m²).
Die Bruttomietrendite von 4,32 % liegt über der von Lehrensteinsfeld (3,63 %) und Löwenstein (3,76 %), aber unter der von Eberstadt (5,04 %) und Wüstenrot (4,63 %). Das Muster zeigt: Die teureren Nachbarorte bieten niedrigere Renditen, während die günstigeren Orte höhere Renditen versprechen. Obersulm befindet sich in der Mitte dieses Spektrums.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die Einwohnerzahl Obersulms ist seit 2015 um 2,3 % von 13.567 auf 13.876 (2024) gewachsen. Der Höchststand wurde 2020 mit 13.989 Einwohnern erreicht, seither ist die Bevölkerung leicht rückläufig. Die Arbeitslosenquote lag 2015 bei 2,82 %, sank bis 2017 auf 1,98 % und stieg während der Pandemie auf 3,1 % (2021). 2023 lag sie bei 3,16 %, was einem Wert von 269 arbeitslosen Personen entspricht.
Die Arbeitslosenquote liegt mit 3,16 % zwar leicht über dem Vorkrisenniveau von 1,98 % (2017), bleibt aber auf einem niedrigen Niveau. Der Landkreis Heilbronn belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamt-Ranking. Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 10, gefolgt von Wohlstand und Sozialer Lage mit Rang 35. Der Dynamik-Index liegt mit Rang 162 deutlich niedriger, was auf strukturelle Verlangsamung hindeutet.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Bevölkerungsdichte von 446 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe hoch und entspricht eher dem Niveau einer Kleinstadt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Obersulm entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Obersulm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 9,85 €/m² |
| 2019 | 10,25 €/m² |
| 2020 | 10,22 €/m² |
| 2021 | 10,59 €/m² |
| 2022 | 11,65 €/m² |
| 2023 | 11,31 €/m² |
| 2024 | 11,19 €/m² |
| 2025 | 11,63 €/m² |
| 2026 | 11,25 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Obersulm
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.357 €/m² |
| 2019 | 3.727 €/m² |
| 2020 | 3.479 €/m² |
| 2021 | 3.578 €/m² |
| 2022 | 3.604 €/m² |
| 2023 | 3.220 €/m² |
| 2024 | 3.318 €/m² |
| 2025 | 3.179 €/m² |
| 2026 | 3.605 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Obersulm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 5,01 % |
| 2019 | 3,30 % |
| 2020 | 3,53 % |
| 2021 | 3,55 % |
| 2022 | 3,88 % |
| 2023 | 4,22 % |
| 2024 | 4,05 % |
| 2025 | 4,39 % |
| 2026 | 3,75 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Obersulm
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 13.567 Einwohner |
| 2016 | 13.685 Einwohner |
| 2017 | 13.826 Einwohner |
| 2018 | 13.914 Einwohner |
| 2019 | 13.903 Einwohner |
| 2020 | 13.989 Einwohner |
| 2021 | 13.903 Einwohner |
| 2022 | 13.951 Einwohner |
| 2023 | 13.876 Einwohner |
| 2024 | 13.876 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Obersulm
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,82 % |
| 2016 | 2,31 % |
| 2017 | 1,98 % |
| 2018 | 2,29 % |
| 2019 | 2,30 % |
| 2020 | 2,96 % |
| 2021 | 3,10 % |
| 2022 | 2,62 % |
| 2023 | 3,16 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Obersulm liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Obersulm im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Obersulm ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Obersulm ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Obersulm
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Weinsberg | 13,15 €/m² |
| Erlenbach | 13,14 €/m² |
| Untergruppenbach | 12,93 €/m² |
| Lehrensteinsfeld | 12,33 €/m² |
| Ellhofen | 12,24 €/m² |
| Obersulm | 11,76 €/m² |
| Eberstadt | 11,66 €/m² |
| Bretzfeld | 11,12 €/m² |
| Löwenstein | 11,08 €/m² |
| Wüstenrot | 10,06 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Obersulm ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Obersulm
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Eberstadt | 5,04 % |
| Wüstenrot | 4,63 % |
| Obersulm | 4,32 % |
| Weinsberg | 4,22 % |
| Untergruppenbach | 4,21 % |
| Ellhofen | 4,15 % |
| Erlenbach | 4,10 % |
| Bretzfeld | 4,06 % |
| Löwenstein | 3,76 % |
| Lehrensteinsfeld | 3,63 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Lehrensteinsfeld | 4,2 km | 74251 | 12,33 € | 4.072 € | 3,63 % |
| Löwenstein, Stadt | 4,4 km | 74245 | 11,08 € | 3.542 € | 3,76 % |
| Ellhofen | 4,7 km | 74248 | 12,24 € | 3.540 € | 4,15 % |
| Bretzfeld | 6,2 km | 74626 | 11,12 € | 3.285 € | 4,06 % |
| Eberstadt | 6,8 km | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Weinsberg, Stadt | 7,3 km | 74189 | 13,15 € | 3.737 € | 4,22 % |
| Wüstenrot | 8,3 km | 71543 | 10,06 € | 2.611 € | 4,63 % |
| Erlenbach | 9,2 km | 74235 | 13,14 € | 3.843 € | 4,10 % |
| Untergruppenbach | 9,2 km | 74199 | 12,93 € | 3.690 € | 4,21 % |
Wo liegt Obersulm?
Lage
Obersulm auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Obersulm
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 11,76 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.267 € |
| Bruttomietrendite | 4,32 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,2 |
| Einwohner | 13.876 |
| Einwohner je km² | 446 |
| Fläche (km²) | 31,1 |
| Arbeitslosenquote | 3,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,1353, 9,3840 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Obersulm
Was kostet eine Wohnung in Obersulm?
Eine Wohnung in Obersulm kostet im Durchschnitt 3.267 Euro pro Quadratmeter zum Kauf. Die Angebotsmiete liegt bei 11,76 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei diesen Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten und nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Obersulm entwickelt?
Die Angebotsmiete in Obersulm ist von 9,85 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 11,25 Euro im Jahr 2026 gestiegen. Der Angebotskaufpreis kletterte im selben Zeitraum von 2.357 Euro auf 3.605 Euro pro Quadratmeter. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Wie schneiden die Immobilienpreise in Obersulm im Vergleich ab?
Die Angebotsmiete von 11,76 Euro liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro, deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und weit über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Der Kaufpreis von 3.267 Euro pro Quadratmeter liegt ebenfalls leicht unter dem Kreiswert von 3.290 Euro, über dem Landeswert von 3.140 Euro und deutlich über dem Bundeswert von 2.409 Euro.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Obersulm?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,32 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 23,16. Im Vergleich dazu liegt der Kreis Heilbronn bei 4,38 Prozent und 23,19, das Bundesland Baden-Württemberg bei 4,36 Prozent und 23,49. Mit einem Perzentilrang von 52,45 im Bundesland liegt Obersulm im Mittelfeld: Rund 52 Prozent der Orte in Baden-Württemberg haben eine niedrigere Bruttomietrendite.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Obersulm?
Die Einwohnerzahl ist von 13.567 im Jahr 2015 auf 13.876 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Anstieg von rund 2,3 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 446 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie gut ist die Zukunftsperspektive von Obersulm?
Der Kreis Heilbronn, zu dem Obersulm gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders gut schneidet der Kreis im Index Wettbewerb und Innovation mit Rang 10 ab. Die Werte gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde Obersulm.
Woher stammen die Daten zu Obersulm?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Obersulm sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Obersulm führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |