Ilsfeld
Ilsfeld (PLZ 74360) liegt im Kreis Heilbronn in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 9.851 Einwohner auf 26,5 km², das entspricht 372 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 12,76 € pro m², der Kaufpreis bei 3.669 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,17 % und ein Kaufpreisfaktor von 24,0 — rechnerisch sind das 24 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Ilsfeld über dem Renditeniveau von 42 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 10,39 € auf 13,02 € pro m², im Mittel 2,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 4,1 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 6,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Heilbronn Rang 12 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 162, Stärkerang 10). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Abstatt, Neckarwestheim und Untergruppenbach an.
Immobilienpreise in Ilsfeld im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt und Standortbericht Ilsfeld
Bericht zum Immobilienmarkt in Ilsfeld (Landkreis Heilbronn): Deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegende Miet- und Kaufpreise, starke Bevölkerungszunahme (+6,7 % seit 2015), Volatilität in der Preisentwicklung mit Korrektur ab 2025. Der Landkreis Heilbronn gehört mit Rang 12 im Prognos-Zukunftsatlas zu den wirtschaftsstärksten Kreisen Deutschlands. Die Bruttomietrendite liegt im regionalen Vergleich unter dem Nachbarmittel, was auf die überdurchschnittlich hohen Kaufpreise zurückzuführen ist.
Marktüberblick
Ilsfeld liegt im Norden des Landkreises Heilbronn in Baden-Württemberg und hat 9.851 Einwohner auf einer Fläche von 26,51 km². Die Gemeinde gehört zum Regionalverband Heilbronn-Franken und liegt in der Randzone zwischen Heilbronn und den Nachbarorten Abstatt, Untergruppenbach und Flein. Die Bevölkerung ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen – von 9.233 auf 9.851 Einwohnern, was einem Anstieg von 6,7 % entspricht. Mit 372 Einwohnern pro km² liegt Ilsfeld deutlich über der ländlichen Durchschnittsdichte.
Der Immobilienmarkt in Ilsfeld ist durch deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegende Preise gekennzeichnet. Die Angebotsmiete beträgt 12,76 €/m², der Angebotskaufpreis 3.669 €/m². Beide Werte liegen rund 43 % bzw. 52 % über dem Bundesdurchschnitt (8,92 €/m² Miete, 2.409 €/m² Kaufpreis). Im Vergleich zum Kreis Heilbronn (Miete 11,80 €/m², Kaufpreis 3.290 €/m²) und zum Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (Miete 11,08 €/m², Kaufpreis 3.140 €/m²) liegt Ilsfeld jeweils deutlich über dem regionalen Mittel. Dies spiegelt die Lage im wirtschaftsstarken Norden Baden-Württembergs wider.
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Ilsfeld sind von 10,39 €/m² im Jahr 2018 auf 13,37 €/m² im Jahr 2024 gestiegen – das entspricht einem jährlichen Anstieg von durchschnittlich 2,86 %. Der Kaufpreis entwickelte sich noch dynamischer: Von 2.870 €/m² (2018) auf 4.361 €/m² (2024), was einem jährlichen Anstieg von 4,08 % entspricht.
Allerdings zeigt die Zeitreihe für 2025 und 2026 eine deutliche Korrektur: Der Kaufpreis ist von 4.361 €/m² (2024) auf 3.944 €/m² (2025) und 3.951 €/m² (2026) gefallen, die Miete von 13,37 €/m² (2024) auf 12,28 €/m² (2025) und 13,02 €/m² (2026). Diese Volatilität – ein starker Anstieg bis 2024 gefolgt von einem Rückgang – ist sowohl bei Miete als auch bei Kaufpreis zu beobachten.
Der Kaufpreisfaktor von 23,97 liegt leicht über dem Kreisdurchschnitt (23,19) und dem Landesdurchschnitt (23,49), aber über dem geschätzten Bundesdurchschnitt von 22,5 (berechnet aus 2.409 €/m² / (8,92 €/m² × 12)). Die Bruttomietrendite von 4,17 % liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %, aber nahe dem Kreis- (4,38 %) und Landesdurchschnitt (4,36 %). Ilsfeld belegt im Bundesland mit einem Perzentilrang von 42,1 einen mittleren Platz bei der Rendite.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 7 km zeigt Ilsfeld ein gemischtes Bild. Die Angebotsmiete von 12,76 €/m² liegt im Mittelfeld: höher als in Talheim (12,36 €/m²), Beilstein (12,44 €/m²), Oberstenfeld (12,48 €/m²) und Flein (12,71 €/m²), aber niedriger als in Abstatt (12,98 €/m²), Neckarwestheim (13,14 €/m²), Untergruppenbach (12,93 €/m²) und Mundelsheim (13,26 €/m²).
Der Kaufpreis von 3.669 €/m² liegt unter vier von acht Nachbarn – darunter Abstatt (3.923 €/m²), Flein (4.010 €/m²), Mundelsheim (3.735 €/m²) und Untergruppenbach (3.690 €/m²) – und über den verbleibenden vier (Neckarwestheim 3.640 €/m², Talheim 3.486 €/m², Beilstein 3.515 €/m², Oberstenfeld 3.273 €/m²).
Bei der Bruttomietrendite liegt Ilsfeld mit 4,17 % unter sechs von acht Nachbarn. Nur Abstatt (3,97 %) und Flein (3,80 %) liegen darunter. Die relativ niedrige Rendite im regionalen Vergleich ist eine Folge der hohen Kaufpreise, die stärker über dem regionalen Mittel liegen als die Mieten.
Standortfaktoren
Der Landkreis Heilbronn, zu dem Ilsfeld gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 einen Gesamt-Rang von 12 von rund 400 deutschen Kreisen. Dieser Platz gehört zu den besten in Deutschland und unterstreicht die wirtschaftliche Stärke der Region.
Besonders stark ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation mit Rang 10 sowie im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 34. Auch der Wohlstand und die soziale Lage liegen mit Rang 35 sehr gut. Schwächer ist die Dynamik mit Rang 162 – dieser Wert gibt an, wie gut der Kreis auf zukünftige Veränderungen vorbereitet ist. Die Demografie liegt mit Rang 134 im oberen Mittelfeld.
Diese Struktur – starke aktuelle Wirtschaftskraft und Innovation, aber moderate Dynamik und demografische Herausforderungen – prägt auch den Immobilienmarkt in Ilsfeld. Die hohen Kaufpreise und die starke Preisentwicklung bis 2024 spiegeln die wirtschaftliche Attraktivität der Region wider, während die nachfolgende Korrektur möglicherweise mit den gesamtwirtschaftlichen Zinsentwicklungen zusammenhängt.
Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Nähe zu Heilbronn als Oberzentrum bietet jedoch Zugang zu Bildungs- und Arbeitsinfrastruktur.
Bevölkerung und Arbeitsmarkt
Die verfügbaren Daten zur Arbeitslosenquote in Ilsfeld liegen in Promille vor und zeigen Werte zwischen 116 und 173 Promille (11,6 % bis 17,3 %). Im Jahr 2023 lag der Wert bei 158 Promille. Die Datenreihe ist nicht lückenlos – sie enthält Lücken zwischen 2015 und 2023.
Die Bevölkerungsentwicklung ist mit einem Zuwachs von 6,7 % von 2015 bis 2024 positiv. Dieser Zuzug hat wahrscheinlich zur Nachfrage nach Wohnraum und damit zu den steigenden Immobilienpreisen beigetragen. Die Bevölkerungsdichte von 372 Einwohnern pro km² ist für eine Gemeinde dieser Größe relativ hoch und deutet auf eine verdichtete Siedlungsstruktur hin.
Für Ilsfeld liegen keine Bodenrichtwerte vor, sodass eine differenzierte Grundstücksbewertung nicht möglich ist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Ilsfeld entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Ilsfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 10,39 €/m² |
| 2019 | 10,98 €/m² |
| 2020 | 9,89 €/m² |
| 2021 | 11,89 €/m² |
| 2022 | 10,73 €/m² |
| 2023 | 12,59 €/m² |
| 2024 | 13,37 €/m² |
| 2025 | 12,28 €/m² |
| 2026 | 13,02 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Ilsfeld
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 2.870 €/m² |
| 2019 | 3.675 €/m² |
| 2020 | 3.740 €/m² |
| 2021 | 3.627 €/m² |
| 2022 | 3.577 €/m² |
| 2023 | 3.358 €/m² |
| 2024 | 4.361 €/m² |
| 2025 | 3.944 €/m² |
| 2026 | 3.951 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Ilsfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 4,34 % |
| 2019 | 3,59 % |
| 2020 | 3,17 % |
| 2021 | 3,93 % |
| 2022 | 3,60 % |
| 2023 | 4,50 % |
| 2024 | 3,68 % |
| 2025 | 3,74 % |
| 2026 | 3,95 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Ilsfeld
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 9.233 Einwohner |
| 2016 | 9.314 Einwohner |
| 2017 | 9.419 Einwohner |
| 2018 | 9.568 Einwohner |
| 2019 | 9.573 Einwohner |
| 2020 | 9.579 Einwohner |
| 2021 | 9.657 Einwohner |
| 2022 | 9.826 Einwohner |
| 2023 | 9.851 Einwohner |
| 2024 | 9.851 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Ilsfeld
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 2,18 % |
| 2016 | 2,20 % |
| 2017 | 1,92 % |
| 2018 | 1,95 % |
| 2019 | 2,05 % |
| 2020 | 2,86 % |
| 2021 | 2,50 % |
| 2022 | 1,98 % |
| 2023 | 2,56 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 12,00 Rang |
| Dynamik | 162 Rang |
| Stärke | 10,00 Rang |
| Demografie | 134 Rang |
| Arbeitsmarkt | 34,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 10,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 35,00 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Ilsfeld liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Ilsfeld im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Ilsfeld ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Ilsfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Ilsfeld
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Mundelsheim | 13,26 €/m² |
| Neckarwestheim | 13,14 €/m² |
| Abstatt | 12,98 €/m² |
| Untergruppenbach | 12,93 €/m² |
| Ilsfeld | 12,76 €/m² |
| Flein | 12,71 €/m² |
| Großbottwar | 12,65 €/m² |
| Oberstenfeld | 12,48 €/m² |
| Beilstein | 12,44 €/m² |
| Talheim | 12,36 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Ilsfeld ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Ilsfeld
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Oberstenfeld | 4,58 % |
| Großbottwar | 4,37 % |
| Neckarwestheim | 4,33 % |
| Talheim | 4,26 % |
| Mundelsheim | 4,26 % |
| Beilstein | 4,25 % |
| Untergruppenbach | 4,21 % |
| Ilsfeld | 4,17 % |
| Abstatt | 3,97 % |
| Flein | 3,80 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Abstatt | 3,7 km | 74232 | 12,98 € | 3.923 € | 3,97 % |
| Neckarwestheim | 3,9 km | 74382 | 13,14 € | 3.640 € | 4,33 % |
| Untergruppenbach | 4,6 km | 74199 | 12,93 € | 3.690 € | 4,21 % |
| Talheim | 4,9 km | 74388 | 12,36 € | 3.486 € | 4,26 % |
| Beilstein, Stadt | 5,3 km | 71717 | 12,44 € | 3.515 € | 4,25 % |
| Flein | 5,6 km | 74223 | 12,71 € | 4.010 € | 3,80 % |
| Oberstenfeld | 6,6 km | 71720 | 12,48 € | 3.273 € | 4,58 % |
| Mundelsheim | 6,6 km | 74395 | 13,26 € | 3.735 € | 4,26 % |
| Großbottwar, Stadt | 7,1 km | 71723 | 12,65 € | 3.471 € | 4,37 % |
Wo liegt Ilsfeld?
Lage
Ilsfeld auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Ilsfeld
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 12,76 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 3.669 € |
| Bruttomietrendite | 4,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 24,0 |
| Einwohner | 9.851 |
| Einwohner je km² | 372 |
| Fläche (km²) | 26,5 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #12 |
| Prognos Dynamikrang | #162 |
| Prognos Stärkerang | #10 |
| Koordinaten | 49,0551, 9,2448 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Ilsfeld
Was kostet eine Wohnung in Ilsfeld?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Ilsfeld liegt bei 12,76 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.669 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen über dem Durchschnitt des Kreises Heilbronn (11,80 Euro/m² Miete, 3.290 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem Landesdurchschnitt Baden-Württembergs (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ilsfeld entwickelt?
Die Mietpreise in Ilsfeld sind seit 2018 um durchschnittlich 2,86 Prozent pro Jahr gestiegen, von 10,39 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 13,02 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise legten sogar noch schneller zu: von 2.870 Euro pro Quadratmeter 2018 auf 3.951 Euro 2026, was einem jährlichen Anstieg von 4,08 Prozent entspricht. Beide Zeitreihen sind keine Schätzungen, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Ilsfeld?
Die Bruttomietrendite beträgt in Ilsfeld 4,17 Prozent und der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,97. Die Rendite liegt damit leicht unter dem Durchschnitt des Kreises Heilbronn (4,38 Prozent) und des Landes Baden-Württemberg (4,36 Prozent). Der Perzentilrang von 42,1 bedeutet, dass rund 42 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Kaufpreisfaktor von 23,97 ist etwas höher als der Landesdurchschnitt von 23,49, was ein höheres Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete anzeigt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Ilsfeld?
Die Bevölkerung in Ilsfeld ist seit 2015 kontinuierlich gewachsen: von 9.233 Einwohnern im Jahr 2015 auf 9.851 im Jahr 2024, einem Anstieg von rund 6,7 Prozent. Auf einer Fläche von 26,51 Quadratkilometern ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 372 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit positiv und unterstützt die Nachfrage nach Wohnraum.
Wie gut ist Ilsfeld wirtschaftlich aufgestellt?
Der Kreis Heilbronn, zu dem Ilsfeld gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Besonders stark ist die Position bei Wettbewerb und Innovation (Rang 10) sowie im Index Stärke (Rang 10). Auch der Arbeitsmarkt liegt mit Rang 34 sehr gut. In Ilsfeld selbst gibt es keine Hochschule. Die Prognos-Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde.
Woher stammen die Daten zu Ilsfeld?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Ilsfeld sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Ilsfeld führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Heilbronn
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Pfaffenhofen | 74397 | 12,08 € | 2.043 € | 7,09 % |
| Jagsthausen | 74249 | 10,41 € | 2.146 € | 5,82 % |
| Roigheim | 74255 | 11,11 € | 2.395 € | 5,57 % |
| Zaberfeld | 74374 | 11,16 € | 2.480 € | 5,40 % |
| Eberstadt | 74246 | 11,66 € | 2.774 € | 5,04 % |
| Ittlingen | 74930 | 9,77 € | 2.327 € | 5,04 % |
| Oedheim | 74229 | 13,42 € | 3.449 € | 4,67 % |
| Massenbachhausen | 74252 | 10,67 € | 2.749 € | 4,66 % |