Beilstein, Stadt

Marktüberblick

Beilstein zählt zu den teureren Orten im Landkreis Heilbronn. Die Angebotsmiete liegt mit 12,44 Euro pro Quadratmeter über dem Kreisdurchschnitt von 11,80 Euro und auch über dem baden-württembergischen Mittel von 11,08 Euro. Der Angebotskaufpreis von 3.515 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreiswert von 3.290 Euro und den Landesdurchschnitt von 3.140 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 23,54 liegt leicht über dem Kreis- und Landeswert von jeweils rund 23,2 bis 23,5. Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt damit knapp unter dem Kreis- und Landesmittel von 4,38 bzw. 4,36 Prozent.

Die Werte liegen systematisch über den jeweiligen Durchschnitten, was auf eine nachfragestarke Lage am Südrand des Landkreises Heilbronn in der Randzone der Metropolregion Stuttgart hindeutet. Der Perzentilrang von 47,5 Prozent im Bundesland zeigt, dass Beilstein mit seinen Preisen knapp unter dem Median aller 1.102 untersuchten Orte in Baden-Württemberg liegt – teuer, aber kein extremer Ausreißer.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen ein klares Muster: sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise stiegen von 2018 bis 2021 stark an. Die Angebotsmiete legte dabei von 7,08 Euro im Jahr 2018 auf 11,73 Euro im Jahr 2021 um 66 Prozent zu. Der Kaufpreis kletterte von 2.048 Euro auf 4.393 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von mehr als 114 Prozent in drei Jahren.

Anschließend folgte eine Korrekturphase. Die Miete sank 2022 auf 10,67 Euro, erholte sich aber 2024 wieder auf 12,18 Euro. Der Kaufpreis ging von seinem Höchststand 2021 bis 2025 auf 3.359 Euro zurück, ein Minus von rund 24 Prozent. Im Jahr 2026 zeigt die Reihe wieder einen deutlichen Anstieg auf 3.992 Euro.

Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 6,63 Prozent für die Miete und bei 8,70 Prozent für die Kaufpreise über den gesamten Zeitraum. Diese hohen Werte werden maßgeblich vom starken Anstieg in den Jahren 2018 bis 2021 getrieben. Die jüngste Entwicklung zeigt, dass der Markt nach der Korrektur wieder anzieht – die Kaufpreise liegen 2026 bereits wieder nahe dem Vor-Corona-Höchststand.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zu den acht Nachbarorten im Umkreis von bis zu 8,8 Kilometern liegt Beilstein im Mittelfeld. Die Angebotsmiete von 12,44 Euro liegt unter denen von Abstatt (12,98 Euro), Ilsfeld (12,76 Euro), Großbottwar (12,65 Euro), Steinheim an der Murr (12,75 Euro) und Neckarwestheim (13,14 Euro), aber über der von Löwenstein (11,08 Euro). Der nächste Nachbar Oberstenfeld liegt mit 12,48 Euro fast auf demselben Niveau.

Beim Kaufpreis liegt Beilstein mit 3.515 Euro unter Abstatt (3.923 Euro), Steinheim (3.840 Euro) und Ilsfeld (3.669 Euro), aber über Großbottwar (3.471 Euro) und Oberstenfeld (3.273 Euro). Die Bruttomietrendite von 4,25 Prozent liegt über der von Abstatt (3,97 Prozent) und Löwenstein (3,76 Prozent), aber unter der von Oberstenfeld (4,58 Prozent) und Großbottwar (4,37 Prozent).

Das Muster zeigt: Beilstein ist weder der teuerste noch der günstigste Ort in der Nachbarschaft. Die Preise folgen dem regionalen Niveau, ohne als Ausreißer aufzufallen.

Standortfaktoren und Demografie

Beilstein hat 6.422 Einwohner auf einer Fläche von 25,24 Quadratkilometern, was einer Bevölkerungsdichte von 254 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Die Bevölkerung wuchs von 2015 bis 2024 um 3,95 Prozent – von 6.178 auf 6.422. Das Wachstum verlief dabei weitgehend stabil, mit leichten Schwankungen zwischen 6.195 und 6.241 Einwohnern von 2018 bis 2021, bevor es 2023 und 2024 auf 6.422 anstieg.

Der Landkreis Heilbronn, dem Beilstein angehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den 12. Platz von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Index Wettbewerb & Innovation mit Rang 10 und im Index Wohlstand & Soziale Lage mit Rang 35. Der Arbeitsmarkt rangiert auf Platz 34, während der Demografie-Index mit Rang 134 und der Dynamik-Index mit Rang 162 schwächer abschneiden.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Die Kombination aus stabilen Bevölkerungszahlen, der Lage in einem wirtschaftsstarken Landkreis und der Nähe zur Metropolregion Stuttgart bildet die Grundlage für den nachfrageorientierten Immobilienmarkt.