Erdmannhausen

Marktüberblick

Erdmannhausen ist eine 8,7 km² große Gemeinde im Landkreis Ludwigsburg mit rund 5.318 Einwohnern. Der Ort liegt im Naturraum Neckarbecken, etwa zehn Kilometer östlich der Kreisstadt Ludwigsburg und nur etwa drei Kilometer von der Schillerstadt Marbach entfernt. Die Bevölkerungsdichte beträgt 611 Einwohner pro Quadratkilometer – deutlich über dem Landesdurchschnitt und ein Indikator für die Lage in der Metropolregion Stuttgart.

Das aktuelle Angebotsmietniveau liegt bei 13,65 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 3.758 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 22,94. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und einem unter dem Kreisdurchschnitt liegenden Kaufpreisfaktor ergibt eine Bruttomietrendite, die knapp über dem Kreisdurchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Erdmannhausen positioniert sich damit als Ort mit einem verhältnismäßig günstigen Kaufpreis im Verhältnis zur Miete – ein Merkmal, das es von vielen anderen Gemeinden im Landkreis unterscheidet.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Erdmannhausen zeigen eine starke Volatilität. Nach 11,92 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 folgte ein Rückgang auf 11,53 Euro im Jahr 2019, bevor die Preise 2020 und 2021 auf über 13 Euro anstiegen. 2022 brachen sie auf 11,20 Euro ein, erholten sich 2023 auf 12,62 Euro und lagen 2024 bei 11,79 Euro. Die jüngsten Werte in der Zeitreihe zeigen 15,49 Euro (2025) und 13,68 Euro (2026), was auf eine erneute Aufwärtsbewegung gefolgt von einer Korrektur hindeutet.

Der Kaufpreisverlauf ist noch ausgeprägter: Nach einem Anstieg von 3.861 Euro (2018) auf einen Höhepunkt von 5.020 Euro im Jahr 2021 folgte ein starker Einbruch auf 3.748 Euro im Jahr 2022. In den folgenden Jahren erholte sich der Markt wieder auf 4.174 Euro (2023) und 4.573 Euro (2024), bevor die Zeitreihe für 2026 einen Wert von 3.246 Euro ausweist – ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahr.

Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum liegt bei 1,74 Prozent für die Miete und bei minus 2,14 Prozent für den Kaufpreis. Der aktuelle Angebotskaufpreis von 3.758 Euro liegt damit unter dem historischen Höchstwert von 2021, aber noch über dem Tiefststand von 2022. Er weicht jedoch deutlich vom Zeitreihenwert für 2026 (3.246 Euro) ab – ein Hinweis darauf, dass die Zeitreihe eine weitere Entwicklung projiziert, während der aktuelle Angebotspreis noch auf diesem Niveau notiert.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Landkreis Ludwigsburg liegt die Angebotsmiete in Erdmannhausen mit 13,65 Euro leicht über dem Kreisdurchschnitt von 13,50 Euro. Der Kaufpreis von 3.758 Euro liegt unter dem Kreismittel von 3.939 Euro. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 4,36 Prozent, die über dem Kreisdurchschnitt von 4,13 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor von 22,94 liegt unter dem Kreiswert von 24,39.

Auf Landesebene zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 13,65 Euro pro Quadratmeter Miete und 3.758 Euro Kaufpreis liegt Erdmannhausen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro bzw. 3.140 Euro. Die Rendite von 4,36 Prozent entspricht nahezu exakt dem Landesmittel von 4,36 Prozent. Im bundesweiten Vergleich schneidet Erdmannhausen bei der Rendite mit 4,36 Prozent unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent ab – was die hohe Nachfrage in der Metropolregion Stuttgart widerspiegelt.

Im direkten Vergleich zu den acht Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 6,5 Kilometern liegt die Miete in Erdmannhausen mit 13,65 Euro knapp unter dem höchsten Wert von Benningen am Neckar (13,87 Euro) und deutlich über den Werten von Affalterbach (11,90 Euro) und Kirchberg an der Murr (11,79 Euro). Der Kaufpreis von 3.758 Euro liegt im mittleren Drittel der Nachbargemeinden (sortiert: 3.114 bis 4.261 Euro). Die Rendite von 4,36 Prozent ist die zweithöchste im Vergleich – nur Großbottwar liegt mit 4,37 Prozent knapp darüber.

Dieses Muster – relativ hohe Mieten bei moderaten Kaufpreisen – unterscheidet Erdmannhausen von vielen Nachbarn und erklärt die überdurchschnittliche Rendite.

Standortfaktoren und Demografie

Die Einwohnerzahl von Erdmannhausen ist von 4.871 im Jahr 2015 auf 5.318 im Jahr 2024 gestiegen – ein Zuwachs von 9,2 Prozent in neun Jahren. Dieser Zuzug entspricht dem allgemeinen Trend im Landkreis Ludwigsburg, der zwischen 2000 und 2010 der Landkreis mit dem größten Bevölkerungsgewinn in Baden-Württemberg war. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt dabei eine durchgehende Wachstumsphase bis 2022 (5.347 Einwohner), gefolgt von einer leichten Stabilisierung in den Folgejahren.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 84 Promille (8,4 Prozent). Im Vergleich zu den Vorjahren mit Werten zwischen 66 und 73 Promille ist dies ein Anstieg, der mit dem bundesweiten Trend während und nach der Pandemie korrespondiert. Der Wert liegt im Rahmen typischer ländlicher Gemeinden in der Region.

Ein wichtiger Standortfaktor ist die Anbindung an das Stuttgarter S-Bahn-Netz: Seit der Verlängerung der Linie S4 am 8. Dezember 2012 ist Erdmannhausen direkt an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Die Strecke führt von Stuttgart über Marbach nach Backnang. Die Nähe zur Schillerstadt Marbach (2,7 Kilometer) bietet zusätzliche Infrastruktur und kulturelle Angebote.

Der Landkreis Ludwigsburg schnitt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 mit dem Gesamtrang 16 von rund 400 deutschen Kreisen sehr gut ab. Besonders hervorzuheben ist der Rang 9 im Teilindex "Stärke" (Wirtschaftskraft), während der Rang 356 im Teilindex "Dynamik" auf schwächeres Wachstumspotenzial hinweist. Diese Bewertung gilt für den Landkreis als Ganzes, nicht für die einzelne Gemeinde.

Am Ort selbst bestehen keine Hochschulen. Erdmannhausen ist traditionell ein Weinbauort (Großlage Schalkstein im Württembergischen Unterland) und hat sich in den letzten Jahren zu einem Standort für verschiedene Unternehmen entwickelt. Der größte Arbeitgeber ist die Huober Brezel GmbH, seit 1950 ansässig. Weitere Unternehmen der Metallbau-, Greiftechnik- und IT-Branche haben sich angesiedelt.