Waiblingen, Stadt

Marktüberblick

Waiblingen ist die Kreisstadt und bevölkerungsreichste Stadt des Rems-Murr-Kreises in Baden-Württemberg. Mit rund 55.900 Einwohnern auf einer Fläche von 42,75 km² zählt die Stadt zu den mittelgroßen Städten der Region Stuttgart. Sie liegt etwa zehn Kilometer nordöstlich der Landeshauptstadt und bildet zusammen mit der westlichen Nachbarstadt Fellbach ein Mittelzentrum für den südwestlichen Teil des Rems-Murr-Kreises. Waiblingen ist seit 1962 Große Kreisstadt und gehört zur europäischen Metropolregion Stuttgart.

Aktuelle Marktlage

Der Waiblinger Immobilienmarkt weist deutlich überdurchschnittliche Preise auf. Die Angebotsmiete liegt bei 14,64 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.004 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen signifikant über den Durchschnittswerten des Rems-Murr-Kreises (Miete: 12,39 €/m², Kaufpreis: 3.484 €/m²), des Landes Baden-Württemberg (Miete: 11,08 €/m², Kaufpreis: 3.140 €/m²) und Deutschlands insgesamt (Miete: 8,92 €/m², Kaufpreis: 2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor beträgt 22,79, die Bruttomietrendite liegt bei 4,39 Prozent. Im Landesvergleich liegt Waiblingen bei der Rendite auf dem 58. Perzentil – damit über dem Landesdurchschnitt. Die Angebotsmieten und Kaufpreise stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete; sie stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Preisentwicklung

Die Mietpreise in Waiblingen sind im Betrachtungszeitraum deutlich gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 11,39 Euro pro Quadratmeter, betrug sie 2026 14,41 Euro – ein Anstieg um etwa 27 Prozent. Besonders dynamisch war die Entwicklung von 2018 auf 2019 (+20,5 %), gefolgt von einer leichten Korrektur in den Folgejahren. Seit 2023 zeigt sich ein weiterer Aufwärtstrend. Der jährliche Wachstumsrate (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 2,98 Prozent.

Die Kaufpreise verlaufen volatiler. Von 2018 (3.492 €/m²) stiegen sie bis 2021 auf einen Höhepunkt von 4.631 €/m². Anschließend folgte eine mehrjährige Korrekturphase: 2022 sank der Preis auf 4.260 €/m², 2023 auf 3.987 €/m² und 2024 auf den Tiefstwert des Zeitraums von 3.780 €/m². 2025 erholte sich der Markt leicht auf 4.025 €/m², bevor 2026 erneut ein Rückgang auf 3.599 €/m² prognostiziert wird. Die durchschnittliche jährliche Entwicklung (CAGR) über alle neun Jahre liegt bei nur 0,38 Prozent – die Kaufpreisentwicklung war über den gesamten Zeitraum damit nahezu flach.

Beide Reihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Regionale Einordnung

Waiblingen liegt im oberen Drittel des Rems-Murr-Kreises und im oberen Mittelfeld Baden-Württembergs. Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Mit 14,64 €/m² Miete und 4.004 €/m² Kaufpreis bewegt sich Waiblingen auf einem Niveau, das nur von Fellbach (15,81 €/m² Miete) übertroffen wird. Remseck am Neckar weist mit 4.472 €/m² den höchsten Kaufpreis auf, Fellbach die höchste Rendite (4,66 %). Im Landesvergleich von 1.102 Orten liegt Waiblingen bei der Bruttomietrendite auf dem 58. Perzentil.

Der Rems-Murr-Kreis als Ganzes liegt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 12,39 €/m² und einem Kaufpreis von 3.484 €/m² ebenfalls über dem Landes- und Bundesdurchschnitt, was die attraktive Lage der Region im Großraum Stuttgart unterstreicht.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Rems-Murr-Kreis, in dem Waiblingen liegt, mit einem Gesamt-Rang von 105 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit zählt der Kreis zu den dynamischeren und stärkeren Regionen Deutschlands. Besonders gut abschneidet der Kreis beim Index "Wohlstand und soziale Lage" (Rang 66) sowie bei "Wettbewerb und Innovation" (Rang 98) und "Arbeitsmarkt" (Rang 123). Schwächer ist die Position beim Index "Dynamik" (Rang 242) und insbesondere bei "Demografie" (Rang 226), was auf die alternde Bevölkerung und das Bevölkerungswachstum hinweisen könnte.

Waiblingen selbst profitiert von der engen Anbindung an Stuttgart über die S-Bahn-Linien S2 und S3 (Remsbahn). Die Stadt ist Teil des Mittelbereichs Waiblingen/Fellbach, zu dem auch Kernen im Remstal, Korb, Leutenbach, Schwaikheim, Weinstadt und Winnenden gehören. Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Die Bevölkerung Waiblingens ist seit 2015 um rund 3 Prozent gewachsen – von 54.263 auf 55.917 Einwohner. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.308 Einwohner pro Quadratkilometer. Nach einem leichten Rückgang 2020/2021 stieg die Einwohnerzahl 2022 auf 56.081 und stabilisierte sich 2023/2024 bei 55.917.