Karlsruhe, Stadt
Karlsruhe (PLZ 76133) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 309.964 Einwohner auf 173,4 km², das entspricht 1.787 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 7 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,92 € pro m², der Kaufpreis bei 4.166 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,30 % und ein Kaufpreisfaktor von 23,3 — rechnerisch sind das 23 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Karlsruhe über dem Renditeniveau von 51 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,06 € auf 17,49 € pro m², im Mittel 5,9 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 0,7 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,8 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Karlsruhe, Stadtkreis Rang 18 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 23, Stärkerang 23). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Ettlingen, Stutensee und Eggenstein-Leopoldshafen an.
Immobilienpreise in Karlsruhe im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Karlsruhe, Stadt
Karlsruhe ist mit rund 310.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Baden-Württembergs und ein bedeutender Wirtschafts- und Forschungsstandort. Der Immobilienmarkt weist Angebotsmieten von 14,92 €/m² und Angebotskaufpreise von 4.166 €/m² auf. Die Mieten sind seit 2018 deutlich stärker gestiegen als die Kaufpreise. Regional liegt Karlsruhe deutlich über dem baden-württembergischen und bundesweiten Durchschnitt. Der Stadtkreis rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 18 von rund 400 Kreisen.
Überblick
Karlsruhe, Stadt, liegt im Norden Baden-Württembergs auf 173,42 km² und hat rund 310.000 Einwohner. Die kreisfreie Stadt ist Verwaltungssitz des Regierungsbezirks Karlsruhe und des Landkreises Karlsruhe und bildet das Oberzentrum für den Regionalverband Karlsruhe. Als drittgrößte Stadt des Landes ist sie ein bedeutender Wirtschafts-, Forschungs- und Kulturstandort. Seit 2019 ist Karlsruhe UNESCO-Stadt der Medienkunst. Die Stadt ist Sitz des Bundesgerichtshofs, des Bundesverfassungsgerichts und des Generalbundesanwalts und wird daher auch als „Residenz des Rechts“ bezeichnet.
Marktüberblick und Preisentwicklung
Der aktuelle Angebotsmietpreis liegt bei 14,92 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 4.166 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 23,27, die Bruttomietrendite liegt bei 4,3 Prozent.
Die Angebotsmieten sind seit 2018 deutlich gestiegen: Von 11,06 Euro pro m² im Jahr 2018 auf 14,92 Euro im aktuellen Stand entspricht das einer Steigerung von rund 35 Prozent. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) liegt bei 5,9 Prozent. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in den Jahren 2024 bis 2026, wo die Miete von 14,23 auf 17,49 Euro pro m² stieg.
Die Kaufpreise entwickelten sich moderater. Von 3.603 Euro pro m² im Jahr 2018 stiegen sie bis 2021 auf 4.423 Euro pro m², fielen 2022 und 2023 wieder auf 4.120 Euro pro m² und erholten sich 2024 bis 2026 wieder auf 4.443 Euro pro m². Die jährliche Wachstumsrate über den gesamten Zeitraum liegt bei 2,7 Prozent.
Die Mietenentwicklung war also deutlich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung. Der Kaufpreisfaktor von 23,27 liegt leicht unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 23,49 und deutet auf ein moderates Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahreskaltmiete hin.
Regionale Einordnung
Karlsruhe liegt im Immobilienmarkt deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt. Die Angebotsmiete von 14,92 Euro pro m² liegt um 35 Prozent über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro und um 67 Prozent über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro. Auch beim Angebotskaufpreis liegt Karlsruhe mit 4.166 Euro pro m² deutlich über dem Landesdurchschnitt von 3.140 Euro (+33 Prozent) und dem Bundesdurchschnitt von 2.409 Euro (+73 Prozent).
Die Bruttomietrendite von 4,3 Prozent liegt nahezu auf dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent und unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent, was die höheren Preise im Vergleich zu anderen Regionen widerspiegelt.
Im Perzentilrang der baden-württembergischen Orte liegt Karlsruhe bei 51 Prozent, also im mittleren Drittel der 1.102 bewerteten Orte im Land.
Im Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis von bis zu 11 Kilometern liegen die Karlsruher Werte deutlich höher. Ettlingen (7,5 km) weist eine Angebotsmiete von 13,04 Euro und einen Angebotskaufpreis von 3.789 Euro auf, Stutensee (7,7 km) 12,42 Euro bzw. 3.703 Euro, Eggenstein-Leopoldshafen (8 km) 12,40 Euro bzw. 3.682 Euro. Die Differenz zu den umliegenden Gemeinden ist damit signifikant und unterstreicht die zentrale Stellung Karlsruhes im Regionalverband.
Demografie und Standortfaktoren
Die Bevölkerung Karlsruhes lag Ende 2024 bei 309.964 Einwohnern. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.787 Einwohner pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 hat die Bevölkerung um 0,72 Prozent zugenommen. Der Höchststand wurde 2018 mit 313.092 Einwohnern erreicht, danach folgte ein Rückgang auf 306.502 im Jahr 2021, ehe sich die Zahl wieder erholte.
Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 7.801. Im Vergleich zu 6.573 im Jahr 2019 ist dies ein Anstieg, der sich teilweise auf die Folgen der Pandemie zurückführen lässt (2020: 8.405). Der langjährige Abwärtstrend von 8.673 im Jahr 2015 auf 6.573 im Jahr 2019 ist jedoch erkennbar.
Karlsruhe verfügt über eine starke wissenschaftliche Infrastruktur. Sieben Hochschulen sind in der Stadt angesiedelt, darunter das Karlsruher Institut für Technologie (KIT), das seit 2019 erneut eine Exzellenzuniversität ist. Weitere Hochschulen sind die Hochschule für Musik, die Hochschule Karlsruhe (HKA), die Karlshochschule International University, die Pädagogische Hochschule, die Staatliche Akademie der Bildenden Künste und die Staatliche Hochschule für Gestaltung.
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 rangiert der Stadtkreis Karlsruhe auf Platz 18 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders gut schnitt der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt (Rang 14) und Dynamik (Rang 23) ab. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 269 deutlich schwächer, was auf die sozialen Unterschiede innerhalb des urbanen Raums hindeuten kann. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Stadtkreis Karlsruhe als Kreisebene.
Für Karlsruhe liegen keine Bodenrichtwerte vor.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Karlsruhe entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Karlsruhe
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,06 €/m² |
| 2019 | 11,82 €/m² |
| 2020 | 12,37 €/m² |
| 2021 | 12,44 €/m² |
| 2022 | 12,73 €/m² |
| 2023 | 13,20 €/m² |
| 2024 | 14,23 €/m² |
| 2025 | 14,61 €/m² |
| 2026 | 17,49 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Karlsruhe
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.604 €/m² |
| 2019 | 3.834 €/m² |
| 2020 | 4.140 €/m² |
| 2021 | 4.423 €/m² |
| 2022 | 4.280 €/m² |
| 2023 | 4.120 €/m² |
| 2024 | 4.138 €/m² |
| 2025 | 4.403 €/m² |
| 2026 | 4.443 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Karlsruhe
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,68 % |
| 2019 | 3,70 % |
| 2020 | 3,59 % |
| 2021 | 3,38 % |
| 2022 | 3,57 % |
| 2023 | 3,84 % |
| 2024 | 4,13 % |
| 2025 | 3,98 % |
| 2026 | 4,72 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Karlsruhe
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 307.755 Einwohner |
| 2016 | 309.999 Einwohner |
| 2017 | 311.919 Einwohner |
| 2018 | 313.092 Einwohner |
| 2019 | 312.060 Einwohner |
| 2020 | 308.436 Einwohner |
| 2021 | 306.502 Einwohner |
| 2022 | 308.707 Einwohner |
| 2023 | 309.964 Einwohner |
| 2024 | 309.964 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Karlsruhe
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,97 % |
| 2016 | 3,61 % |
| 2017 | 3,26 % |
| 2018 | 3,32 % |
| 2019 | 3,17 % |
| 2020 | 4,11 % |
| 2021 | 4,02 % |
| 2022 | 3,52 % |
| 2023 | 3,84 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 18,00 Rang |
| Dynamik | 23,00 Rang |
| Stärke | 23,00 Rang |
| Demografie | 46,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 14,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 26,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 269 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Karlsruhe liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Karlsruhe im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Karlsruhe ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Karlsruhe ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Karlsruhe
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Karlsruhe | 14,92 €/m² |
| Ettlingen | 13,04 €/m² |
| Rheinstetten | 12,91 €/m² |
| Stutensee | 12,42 €/m² |
| Eggenstein-Leopoldshafen | 12,40 €/m² |
| Waldbronn | 11,92 €/m² |
| Weingarten (Baden) | 11,88 €/m² |
| Wörth am Rhein | 11,73 €/m² |
| Pfinztal | 11,70 €/m² |
| Neuburg am Rhein | 9,59 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Karlsruhe ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Karlsruhe
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Weingarten (Baden) | 4,42 % |
| Wörth am Rhein | 4,42 % |
| Karlsruhe | 4,30 % |
| Waldbronn | 4,30 % |
| Rheinstetten | 4,25 % |
| Ettlingen | 4,13 % |
| Neuburg am Rhein | 4,05 % |
| Eggenstein-Leopoldshafen | 4,04 % |
| Stutensee | 4,03 % |
| Pfinztal | 4,03 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Ettlingen, Stadt | 7,5 km | 76275 | 13,04 € | 3.789 € | 4,13 % |
| Stutensee, Stadt | 7,7 km | 76297 | 12,42 € | 3.703 € | 4,03 % |
| Eggenstein-Leopoldshafen | 8,0 km | 76344 | 12,40 € | 3.682 € | 4,04 % |
| Waldbronn | 9,6 km | 76337 | 11,92 € | 3.329 € | 4,30 % |
| Rheinstetten, Stadt | 9,9 km | 76287 | 12,91 € | 3.649 € | 4,25 % |
| Weingarten (Baden) | 10,3 km | 76356 | 11,88 € | 3.224 € | 4,42 % |
| Pfinztal | 10,3 km | 76327 | 11,70 € | 3.485 € | 4,03 % |
| Wörth am Rhein, Stadt | 11,0 km | 76744 | 11,73 € | 3.183 € | 4,42 % |
| Neuburg am Rhein | 11,5 km | 76776 | 9,59 € | 2.842 € | 4,05 % |
Wo liegt Karlsruhe?
Lage
Karlsruhe auf der Karte
Hochschulen am Ort
7 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Hochschule für Musik KarlsruheAm Schloss Gottesaue 7, 76131 Karlsruhe
- Hochschule Karlsruhe (HKA)Moltkestraße 30, 76133 Karlsruhe
- Karlshochschule International UniversityKarlstraße 36-38, 76133 Karlsruhe
- Karlsruher Institut für Technologie (KIT)Kaiserstraße 12, 76131 Karlsruhe
- Pädagogische Hochschule KarlsruheBismarckstraße 10, 76133 Karlsruhe
- Staatliche Akademie der Bildenden Künste KarlsruheReinhold-Frank-Straße 81, 76133 Karlsruhe
- Staatliche Hochschule für Gestaltung KarlsruheLorenzstraße 15, 76135 Karlsruhe
Alle Kennzahlen zu Karlsruhe
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,92 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 4.166 € |
| Bruttomietrendite | 4,30 % |
| Kaufpreisfaktor | 23,3 |
| Einwohner | 309.964 |
| Einwohner je km² | 1.787 |
| Fläche (km²) | 173,4 |
| Arbeitslosenquote | 3,8 % |
| Prognos-Gesamtrang | #18 |
| Prognos Dynamikrang | #23 |
| Prognos Stärkerang | #23 |
| Koordinaten | 49,0096, 8,4053 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Karlsruhe
Was kostet eine Wohnung in Karlsruhe?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei 14,92 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 4.166 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt Karlsruhe deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt von 11,08 Euro (Miete) bzw. 3.140 Euro (Kaufpreis). Auch im bundesweiten Vergleich mit 8,92 Euro Miete und 2.409 Euro Kaufpreis ist Karlsruhe ein teurer Standort. Hinweis: Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und kein amtlicher Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Karlsruhe entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 11,06 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 14,61 Euro im Jahr 2025, mit einem deutlichen Sprung auf 17,49 Euro im Jahr 2026. Die Kaufpreise kletterten von 3.604 Euro im Jahr 2018 auf 4.423 Euro im Jahr 2021, sanken dann bis 2023 auf 4.120 Euro und erholten sich bis 2026 wieder auf 4.443 Euro. Beide Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite bei einer Kapitalanlage in Karlsruhe?
Die Bruttomietrendite beträgt 4,3 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 23,27. Im baden-württembergischen Vergleich liegt die Rendite leicht unter dem Landesdurchschnitt von 4,36 Prozent, der Kaufpreisfaktor ebenfalls leicht darunter (23,49). Mit einem Perzentilrang von rund 51 im Bundesland liegt Karlsruhe im Mittelfeld. Im bundesweiten Vergleich ist die Rendite mit 5,10 Prozent deutlich höher als in Karlsruhe.
Wie hat sich die Bevölkerung in Karlsruhe entwickelt?
Karlsruhe hatte 2024 rund 309.964 Einwohner. Die Bevölkerung stieg von 307.755 im Jahr 2015 auf 313.092 im Jahr 2018, sank dann bis 2021 auf 306.502 und erholte sich bis 2024 wieder auf 309.964. Insgesamt liegt die Bevölkerungsentwicklung seit Serienbeginn bei einem leichten Plus von rund 0,72 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.787 Einwohner pro Quadratkilometer.
Wie gut ist Karlsruhe wirtschaftlich aufgestellt?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Stadtkreis Karlsruhe insgesamt Rang 18 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schnitt der Arbeitsmarkt mit Rang 14 ab, gefolgt von der Dynamik (Rang 23) und der wirtschaftlichen Stärke (Rang 23). Im Bereich Wohlstand und soziale Lage liegt der Kreis mit Rang 269 deutlich zurück. Karlsruhe verfügt über sieben Hochschulen, darunter das Karlsruher Institut für Technologie (KIT).
Woher stammen die Daten zu Karlsruhe?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Karlsruhe sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Karlsruhe führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |