Freiburg im Breisgau, Stadt
Freiburg im Breisgau (PLZ 79098) ist eine kreisfreie Stadt in Baden-Württemberg. Der Ort zählt 237.244 Einwohner auf 153,0 km², das entspricht 1.550 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 5 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 16,43 € pro m², der Kaufpreis bei 5.722 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,45 % und ein Kaufpreisfaktor von 29,0 — rechnerisch sind das 29 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Freiburg im Breisgau über dem Renditeniveau von 7 % der Orte in Baden-Württemberg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 13,82 € auf 18,14 € pro m², im Mittel 3,5 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 2,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 4,8 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,3 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Freiburg im Breisgau, Stadtkreis Rang 47 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 8, Stärkerang 115). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Merzhausen, Au und Gundelfingen an.
Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Baden-Württemberg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Freiburg im Breisgau, Stadt
Freiburg im Breisgau ist eine der teuersten Immobilienstädte Deutschlands. Angebotsmieten liegen bei 16,43 €/m², Angebotskaufpreise bei 5.722 €/m² – deutlich über dem Bundes- und Landesdurchschnitt. Die Stadt verzeichnet seit Jahren Bevölkerungswachstum (+4,8 % seit 2015) und weist mit Rang 8 im Prognos-Dynamikindex eine der stärksten dynamischen Perspektiven auf. Der Arbeitsmarkt ist mit 6.702 Arbeitslosen (2023) relativ stabil. Der Kaufpreismarkt zeigt nach dem Boom bis 2021 eine Korrekturphase.
Marktüberblick
Freiburg im Breisgau ist die siebtgrößte Stadt Deutschlands und das wirtschaftliche sowie kulturelle Zentrum der Südbaden-Region. Mit einer Fläche von 153,04 km² und einer Bevölkerung von 237.244 Einwohnern (2024) weist die Stadt eine Bevölkerungsdichte von 1.550 Einwohnern pro km² auf. Als Stadtkreis gehört Freiburg zum Regierungsbezirk Freiburg in Baden-Württemberg.
Der aktuelle Immobilienmarkt zeigt Angebotsmieten von 16,43 €/m² und Angebotskaufpreise von 5.722 €/m². Die Bruttomietrendite liegt bei 3,45 %, der Kaufpreisfaktor bei 29,03. Diese Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Freiburg gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Die Angebotsmiete liegt 47 % über dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 €/m²) und 84 % über dem deutschen Durchschnitt (8,92 €/m²). Der Kaufpreis liegt 82 % über dem Landesdurchschnitt (3.140 €/m²) und 137 % über dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²).
Preisentwicklung
Die Mietpreise in Freiburg haben sich seit 2018 deutlich entwickelt. Von 13,82 €/m² im Jahr 2018 stiegen sie kontinuierlich auf 16,76 €/m² im Jahr 2023. Im Jahr 2024 folgte eine leichte Korrektur auf 16,47 €/m², 2025 sanken die Werte weiter auf 15,90 €/m². Für 2026 werden mit 18,14 €/m² wieder deutlich höhere Werte ausgewiesen.
Der gesamte Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt 31,3 %. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) liegt bei 3,46 %.
Beim Kaufpreismarkt zeigt sich ein anderes Muster. Von 4.574,69 €/m² im Jahr 2018 stiegen die Preise stark an auf 6.064,42 €/m² im Jahr 2021 – ein Plus von 32,6 % in nur drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sanken die Werte auf 5.514,62 €/m², 2023 auf 5.487,71 €/m². 2024 und 2025 stabilisierten sich die Preise bei rund 5.550 €/m². Für 2026 werden mit 5.359,28 €/m² weitere leichte Rückgänge prognostiziert.
Der gesamte Anstieg von 2018 bis 2026 beträgt 17,1 %, der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei 2,00 %. Die Preiskorrektur seit dem 2021er Hoch beträgt rund 11,6 %.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich zeigt sich, dass Freiburg im Breisgau die höchsten Angebotsmieten und -kaufpreise in der näheren Umgebung aufweist. Die Nachbarorte liegen durchweg niedriger:
- Merzhausen (3,5 km): 16,39 €/m² Miete, 5.818 €/m² Kauf - Au (4,6 km): 15,03 €/m² Miete, 5.399 €/m² Kauf - Gundelfingen (5,4 km): 15,31 €/m² Miete, 5.000 €/m² Kauf - Wittnau (6,0 km): 12,67 €/m² Miete, 6.443 €/m² Kauf - Horben (6,7 km): 12,85 €/m² Miete, 5.106 €/m² Kauf - Ebringen (6,7 km): 12,98 €/m² Miete, 4.407 €/m² Kauf - Heuweiler (7,5 km): 13,94 €/m² Miete, 5.251 €/m² Kauf - Sölden (7,6 km): 11,97 €/m² Miete, 4.383 €/m² Kauf
Interessant ist, dass Wittnau trotz niedrigerer Mieten (12,67 €/m²) einen höheren Kaufpreis (6.443 €/m²) aufweist als Freiburg selbst. Dies deutet auf eine unterschiedliche Marktstruktur in den Vororten hin.
Die Bruttomietrendite liegt in Freiburg bei 3,45 % und damit deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 %. Im bundesweiten Vergleich liegt Freiburg im unteren Perzentil (6,53 % im Bundesland), was die hohen Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten widerspiegelt.
Demografie und Arbeitsmarkt
Freiburg im Breisgau weist eine starke demografische Dynamik auf. Die Bevölkerung wuchs von 226.393 Einwohnern (2015) auf 237.244 (2024) – ein Plus von 4,8 %. Besonders deutlich war das Wachstum in den Jahren 2021 bis 2022 (+4.292 Einwohner in einem Jahr). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei rund 237.244.
Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Stadtkreis Freiburg im Breisgau wie folgt:
- Gesamt: Rang 47 von rund 400 deutschen Kreisen - Dynamik: Rang 8 - Stärke: Rang 115 - Demografie: Rang 11 - Arbeitsmarkt: Rang 36 - Wettbewerb und Innovation: Rang 89 - Wohlstand und soziale Lage: Rang 311
Die herausragende Dynamik (Rang 8) und die starke demografische Entwicklung (Rang 11) unterstreichen die Attraktivität der Stadt. Der niedrige Rang bei Wohlstand und sozialer Lage (311) spiegelt die hohen Lebenshaltungskosten und Immobilienpreise wider.
Freiburg verfügt über fünf Hochschulen: die Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, die Evangelische Hochschule Freiburg, die Hochschule für Musik Freiburg, die Katholische Hochschule Freiburg und die Pädagogische Hochschule Freiburg. Diese bilden einen wichtigen Standortfaktor für die Stadt.
Der Arbeitsmarkt zeigt mit 6.702 Arbeitslosen (2023) eine stabile Entwicklung. Nach einem Anstieg auf 7.195 Arbeitslose im Jahr 2020 (Pandemie) folgte eine deutliche Erholung auf 6.338 im Jahr 2022, bevor 2023 wieder ein leichter Anstieg auf 6.702 zu verzeichnen war.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Freiburg im Breisgau entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Freiburg im Breisgau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 13,82 €/m² |
| 2019 | 14,78 €/m² |
| 2020 | 15,24 €/m² |
| 2021 | 15,72 €/m² |
| 2022 | 15,78 €/m² |
| 2023 | 16,76 €/m² |
| 2024 | 16,47 €/m² |
| 2025 | 15,90 €/m² |
| 2026 | 18,14 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Freiburg im Breisgau
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.575 €/m² |
| 2019 | 5.064 €/m² |
| 2020 | 5.686 €/m² |
| 2021 | 6.064 €/m² |
| 2022 | 5.515 €/m² |
| 2023 | 5.488 €/m² |
| 2024 | 5.576 €/m² |
| 2025 | 5.543 €/m² |
| 2026 | 5.359 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Freiburg im Breisgau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,63 % |
| 2019 | 3,50 % |
| 2020 | 3,22 % |
| 2021 | 3,11 % |
| 2022 | 3,43 % |
| 2023 | 3,66 % |
| 2024 | 3,54 % |
| 2025 | 3,44 % |
| 2026 | 4,06 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Freiburg im Breisgau
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 226.393 Einwohner |
| 2016 | 227.590 Einwohner |
| 2017 | 229.636 Einwohner |
| 2018 | 230.241 Einwohner |
| 2019 | 231.195 Einwohner |
| 2020 | 230.940 Einwohner |
| 2021 | 231.848 Einwohner |
| 2022 | 236.140 Einwohner |
| 2023 | 237.244 Einwohner |
| 2024 | 237.244 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Freiburg im Breisgau
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,95 % |
| 2016 | 3,81 % |
| 2017 | 7,17 % |
| 2018 | 3,94 % |
| 2019 | 3,92 % |
| 2020 | 4,66 % |
| 2021 | 4,48 % |
| 2022 | 4,03 % |
| 2023 | 4,26 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 47,00 Rang |
| Dynamik | 8,00 Rang |
| Stärke | 115 Rang |
| Demografie | 11,00 Rang |
| Arbeitsmarkt | 36,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 89,00 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 311 Rang |
Renditeverteilung in Baden-Württemberg
Anzahl Orte je Renditeband — Freiburg im Breisgau liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Baden-Württemberg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 2–3 | 11,00 Orte |
| 3–4 | 315 Orte |
| 4–5 | 614 Orte |
| 5–6 | 133 Orte |
| 6–7 | 22,00 Orte |
| 7–8 | 5,00 Orte |
| 8–9 | 2,00 Orte |
Wie schneidet Freiburg im Breisgau im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Freiburg im Breisgau ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Freiburg im Breisgau ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Freiburg im Breisgau
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Freiburg im Breisgau | 16,43 €/m² |
| Merzhausen | 16,39 €/m² |
| Gundelfingen | 15,31 €/m² |
| Au | 15,03 €/m² |
| Umkirch | 14,92 €/m² |
| Heuweiler | 13,94 €/m² |
| Ebringen | 12,98 €/m² |
| Horben | 12,85 €/m² |
| Wittnau | 12,67 €/m² |
| Sölden | 11,97 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Freiburg im Breisgau ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Freiburg im Breisgau
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Umkirch | 4,93 % |
| Gundelfingen | 3,67 % |
| Ebringen | 3,53 % |
| Freiburg im Breisgau | 3,45 % |
| Merzhausen | 3,38 % |
| Au | 3,34 % |
| Sölden | 3,28 % |
| Heuweiler | 3,19 % |
| Horben | 3,02 % |
| Wittnau | 2,36 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Merzhausen | 3,5 km | 79249 | 16,39 € | 5.818 € | 3,38 % |
| Au | 4,6 km | 79280 | 15,03 € | 5.399 € | 3,34 % |
| Gundelfingen | 5,4 km | 79194 | 15,31 € | 5.000 € | 3,67 % |
| Wittnau | 6,0 km | 79299 | 12,67 € | 6.443 € | 2,36 % |
| Horben | 6,7 km | 79289 | 12,85 € | 5.106 € | 3,02 % |
| Ebringen | 6,7 km | 79285 | 12,98 € | 4.407 € | 3,53 % |
| Heuweiler | 7,5 km | 79194 | 13,94 € | 5.251 € | 3,19 % |
| Sölden | 7,6 km | 79294 | 11,97 € | 4.383 € | 3,28 % |
| Umkirch | 7,8 km | 79224 | 14,92 € | 3.634 € | 4,93 % |
Wo liegt Freiburg im Breisgau?
Lage
Freiburg im Breisgau auf der Karte
Hochschulen am Ort
5 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Albert-Ludwigs-Universität FreiburgFahnenbergplatz, 79085 Freiburg im Breisgau
- Evangelische Hochschule FreiburgBugginger Straße 38, 79114 Freiburg im Breisgau
- Hochschule für Musik FreiburgSchwarzwaldstraße 141, 79102 Freiburg im Breisgau
- Katholische Hochschule FreiburgKarlstraße 63, 79104 Freiburg im Breisgau
- Pädagogische Hochschule FreiburgKunzenweg 21, 79117 Freiburg im Breisgau
Alle Kennzahlen zu Freiburg im Breisgau
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 16,43 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.722 € |
| Bruttomietrendite | 3,45 % |
| Kaufpreisfaktor | 29,0 |
| Einwohner | 237.244 |
| Einwohner je km² | 1.550 |
| Fläche (km²) | 153,0 |
| Arbeitslosenquote | 4,3 % |
| Prognos-Gesamtrang | #47 |
| Prognos Dynamikrang | #8 |
| Prognos Stärkerang | #115 |
| Koordinaten | 47,9948, 7,8499 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Freiburg im Breisgau
Was kostet eine Wohnung in Freiburg im Breisgau?
Die aktuellen Angebotsmieten liegen bei durchschnittlich 16,43 Euro pro Quadratmeter, die Angebotskaufpreise bei 5.722 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich über dem baden-württembergischen Durchschnitt (11,08 Euro/m² Miete, 3.140 Euro/m² Kaufpreis) und auch über dem deutschen Durchschnitt (8,92 Euro/m² Miete, 2.409 Euro/m² Kaufpreis). Die Werte sind Angebotswerte aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Freiburg im Breisgau entwickelt?
Die Angebotsmieten stiegen von 13,82 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 auf 16,47 Euro im Jahr 2024. Der langfristige jährliche Anstieg (CAGR) beträgt 3,46 Prozent. Die Kaufpreise lagen 2018 bei 4.575 Euro pro Quadratmeter, stiegen bis 2021 auf 6.064 Euro, fielen dann leicht und lagen 2024 bei 5.576 Euro pro Quadratmeter. Der langfristige jährliche Anstieg beim Kaufpreis beträgt 2,00 Prozent.
Wie hoch ist die Bruttomietrendite in Freiburg im Breisgau?
Die Bruttomietrendite liegt bei 3,45 Prozent, was deutlich unter dem baden-württembergischen Durchschnitt von 4,36 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent liegt. Der Kaufpreisfaktor beträgt 29,03 Jahre (im Vergleich zu 23,49 in Baden-Württemberg). Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 6,53, was bedeutet, dass rund 93,5 Prozent der Orte in Baden-Württemberg eine höhere Bruttomietrendite aufweisen. Eine niedrige Rendite bei hohem Kaufpreisfaktor kennzeichnet ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Freiburg im Breisgau?
Die Einwohnerzahl stieg von 226.393 im Jahr 2015 auf 237.244 im Jahr 2024, was einem Wachstum von rund 4,8 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.550 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2023 bei 6.702 Personen.
Wie gut schneidet Freiburg im Breisgau im Prognos-Zukunftsatlas ab?
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Stadtkreis Freiburg im Breisgau den Gesamtrang 47 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut positioniert ist der Kreis im Bereich Dynamik mit Rang 8 von 400. Im Bereich Stärke liegt der Rang bei 115. Diese Ränge gelten für den Kreis, nicht für die Gemeinde im Einzelnen.
Welche Hochschulen gibt es in Freiburg im Breisgau?
In Freiburg im Breisgau befinden sich fünf Hochschulen: die Albert-Ludwigs-Universität Freiburg, die Evangelische Hochschule Freiburg, die Hochschule für Musik Freiburg, die Katholische Hochschule Freiburg und die Pädagogische Hochschule Freiburg.
Woher stammen die Daten zu Freiburg im Breisgau?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Freiburg im Breisgau sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Freiburg im Breisgau führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |