Berlin, Stadt

Marktüberblick

Berlin, Stadt, mit 891 qkm Fläche und rund 3,78 Millionen Einwohnern, ist die bevölkerungsreichste Kommune Deutschlands. Die Bevölkerungsdichte beträgt 4.244 Einwohner je Quadratkilometer. Der Immobilienmarkt spiegelt die herausragende Stellung der Stadt wider: Die Angebotsmiete liegt bei 17,85 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.924 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 3,62 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 27,66.

Preisentwicklung

Die Angebotsmieten in Berlin, Stadt zeigen einen starken Anstieg von 12,66 Euro pro Quadratmeter (2018) auf 18,49 Euro (2022). Im Jahresdurchschnitt 2023 folgte eine Korrektur auf 17,15 Euro, bevor die Werte 2024 wieder auf 18,61 Euro stiegen. Für 2026 wird ein Wert von 19,45 Euro prognostiziert. Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) der Miete liegt bei 5,51 Prozent.

Beim Angebotskaufpreis verlief die Entwicklung ähnlich: Von 5.001 Euro pro Quadratmeter (2018) stieg der Wert auf 6.169 Euro (2022). 2023 korrigierte er auf 5.951 Euro, 2024 auf 6.005 Euro und 2025 auf 6.024 Euro. Für 2026 wird ein Rückgang auf 5.329 Euro erwartet. Die jährliche Wachstumsrate liegt bei 0,80 Prozent.

Die Zeitreihen zu Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet.

Regionale Einordnung

Berlin, Stadt liegt bei den Angebotsmieten mit 17,85 Euro pro Quadratmeter mehr als doppelt so hoch wie der deutsche Durchschnitt von 8,92 Euro. Beim Angebotskaufpreis beträgt der Unterschied noch mehr: 5.924 Euro pro Quadratmeter gegenüber 2.409 Euro deutschlandweit. Die Bruttomietrendite von 3,62 Prozent liegt unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent.

Im Vergleich zu den Nachbarorten im Umkreis von 13 bis 18 Kilometern ist Berlin deutlich teurer. Die nächsten Orte wie Ahrensfelde (12,71 Euro/m² Miete, 3.726 Euro/m² Kaufpreis), Glienicke/Nordbahn (13,52 Euro/m², 5.066 Euro/m²) oder Teltow (14,31 Euro/m², 4.536 Euro/m²) liegen signifikant unter den Berliner Werten. Kleinmachnow bildet mit 6.089 Euro/m² Kaufpreis eine Ausnahme, weist aber mit 2,89 Prozent die niedrigste Rendite auf.

Der Perzentilrang von 100 im Bundesland bedeutet, dass Berlin, Stadt den höchsten Wert in Berlin erreicht – was angesichts der Tatsache, dass Berlin als Stadtstaat nur einen Kreis bildet, statistisch zwangsläufig ist.

Demografie und Arbeitsmarkt

Die Bevölkerung Berlins wuchs von 3.520.031 Einwohnern (2015) auf 3.782.202 (2024), ein Zuwachs von 7,45 Prozent. Der stärkste Anstieg erfolgte zwischen 2021 und 2022, als die Bevölkerung um fast 78.000 Personen auf 3.755.251 stieg. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei rund 3,78 Millionen.

Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 192.932, sank bis 2019 auf 151.205 und stieg 2020/2021 infolge der Pandemie auf 196.511. 2023 betrug die Zahl wieder 187.933. Die Arbeitslosenquote wird in den Daten als absolute Zahl angegeben; eine prozentuale Quote ist nicht direkt aus den vorliegenden Daten ableitbar.

Standortfaktoren

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Kreis Berlin, Stadt den Gesamt-Rang 111 von rund 400 deutschen Kreisen. Besonders gut schneidet Berlin mit Rang 4 in der Dynamik ab. In der Stärke liegt der Kreis auf Rang 205. Bei den Teilindizes erreicht Berlin Rang 30 in der Demografie, Rang 43 im Arbeitsmarkt und Rang 16 in Wettbewerb und Innovation. Der Indexwert für Wohlstand und soziale Lage liegt bei 399, was auf erhebliche soziale Ungleichheiten hinweist.

Berlin verfügt über ein dichtes Hochschulnetzwerk mit über 35 Hochschulen, darunter die Freie Universität Berlin, die Humboldt-Universität zu Berlin, die Technische Universität Berlin, die Universität der Künste Berlin, die ESMT Berlin und die Hertie School. Dieses Bildungs- und Forschungsangebot trägt zur Attraktivität der Stadt bei.