Kleinmachnow
Kleinmachnow (PLZ 14532) liegt im Kreis Potsdam-Mittelmark in Brandenburg. Der Ort zählt 20.152 Einwohner auf 11,9 km², das entspricht 1.692 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,66 € pro m², der Kaufpreis bei 6.089 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 2,89 % und ein Kaufpreisfaktor von 34,6 — rechnerisch sind das 35 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Kleinmachnow über dem Renditeniveau von 4 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,07 € auf 5,56 € pro m², im Mittel -8,2 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 1,8 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 2,4 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 2,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Potsdam-Mittelmark Rang 227 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 127, Stärkerang 246). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Stahnsdorf, Teltow und Großbeeren an.
Immobilienpreise in Kleinmachnow im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht Kleinmachnow
Kleinmachnow ist eine Berliner Umlandgemeinde mit knapp 20.000 Einwohnern, die sich durch deutlich überdurchschnittliche Immobilienpreise im Vergleich zum Umland auszeichnet. Die Angebotsmiete liegt bei 14,66 €/m², der Angebotskaufpreis bei 6.089 €/m². Die Bruttomietrendite von 2,89 % gehört zu den niedrigsten in Brandenburg. Die Bevölkerung ist leicht rückläufig, der Landkreis Potsdam-Mittelmark weist im Prognos-Zukunftsatlas mittlere bis untere Platzierungen auf.
Marktüberblick
Kleinmachnow ist eine Gemeinde im Landkreis Potsdam-Mittelmark in Brandenburg mit rund 20.152 Einwohnern auf einer Fläche von 11,91 km². Sie liegt südwestlich von Berlin, unmittelbar an der Berliner Stadtgrenze zum Bezirk Steglitz-Zehlendorf, und östlich von Potsdam. Die Entfernung zur Potsdamer Innenstadt beträgt etwa 16 Kilometer, nach Berlin-Mitte rund 17 Kilometer.
Der Immobilienmarkt in Kleinmachnow ist durch deutlich überdurchschnittliche Preise gekennzeichnet. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,66 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 6.089 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit über den Durchschnittswerten des Landkreises Potsdam-Mittelmark (9,72 €/m² Miete, 2.529 €/m² Kaufpreis) und auch über dem brandenburgischen Landesdurchschnitt (8,44 €/m² Miete, 2.086 €/m² Kaufpreis). Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,62, was bedeutet, dass das 34,62-Fache des Jahresgrossmiete als Kaufpreis verlangt wird. Zum Vergleich: Im Landkreis beträgt der Durchschnittsfaktor 21,34.
Die Bruttomietrendite liegt bei 2,89 Prozent und rangiert mit einem Perzentilrang von 3,6 im Bundesland Brandenburg im untersten Bereich. Das signalisiert ein sehr hohes Preisniveau im Verhältnis zur Miete. Kleinmachnow ist damit eine der teureren Wohnlagen in Brandenburg, was die Lage als Berliner Umlandgemeinde mit guter Anbindung erklärt.
Hinweis: Bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.
Preisentwicklung
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Kleinmachnow zeigt einen dynamischen Verlauf mit deutlichen Schwankungen.
Bei den Mieten stieg der Angebotswert von 11,07 €/m² im Jahr 2018 auf 16,93 €/m² im Jahr 2024 – ein Anstieg von rund 53 %. Der Verlauf war nicht linear: Nach einem Anstieg auf 12,08 €/m² (2019) folgte ein Rückgang auf 11,52 €/m² (2020), ein starker Anstieg auf 13,19 €/m² (2021), ein leichter Rückgang (12,89 €/m², 2022) und dann ein deutlicher Anstieg auf 14,95 €/m² (2023) und 16,93 €/m² (2024). Die Werte für 2025 (16,02 €/m²) und 2026 (5,56 €/m²) zeigen einen deutlichen Rückgang, wobei der Wert von 5,56 €/m² im Jahr 2026 außergewöhnlich niedrig ist und eine starke Abweichung vom bisherigen Trend darstellt.
Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung noch volatiler. Von 4.180 €/m² (2018) stieg der Wert auf 7.247 €/m² (2020), fiel dann auf 5.187 €/m² (2022), erholte sich auf 6.594 €/m² (2024) und sank dann auf 4.799 €/m² (2025). Die Werte für 2025 und 2026 (4.833 €/m²) liegen deutlich unter dem 2020er Hoch.
Die Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet. Die aggregierten CAGR-Kennzahlen (-8,25 % bei der Miete, 1,83 % beim Kaufpreis) spiegeln die starke Schwankungsbreite wider und sind mit Vorsicht zu interpretieren.
Regionale Einordnung
Im regionalen Vergleich hebt sich Kleinmachnow deutlich von der Mehrheit der umliegenden Gemeinden ab.
Der Nachbarort Stahnsdorf (2,2 km Entfernung) weist mit 16,86 €/m² eine höhere Angebotsmiete auf, aber einen deutlich niedrigeren Kaufpreis von 4.358 €/m². Teltow (2,9 km) liegt bei der Miete mit 14,31 €/m² knapp unter Kleinmachnow, der Kaufpreis beträgt 4.536 €/m². Potsdam (11,9 km) hat mit 14,75 €/m² eine nahezu identische Angebotsmiete und mit 5.822 €/m² einen ähnlichen Kaufpreis. Berlin (17 km) liegt mit 17,85 €/m² deutlich höher in der Miete, der Kaufpreis von 5.924 €/m² ist jedoch ähnlich wie in Kleinmachnow.
Im Vergleich zum Landesdurchschnitt Brandenburg liegt Kleinmachnow bei der Miete um 74 % über dem Durchschnitt (14,66 vs. 8,44 €/m²) und beim Kaufpreis um 192 % (6.089 vs. 2.086 €/m²). Im Kreis Potsdam-Mittelmark beträgt die Differenz bei der Miete 51 % und beim Kaufpreis 141 %.
Die Bruttomietrendite von 2,89 % ist deutlich niedriger als die Kreisdurchschnitt von 5,28 % und der Landesdurchschnitt von 5,58 %. Dies unterstreicht das hohe Preisniveau im Verhältnis zur erzielbaren Miete.
Standortfaktoren
Für den Landkreis Potsdam-Mittelmark, zu dem Kleinmachnow gehört, liegen Daten des Prognos-Zukunftsatlas 2025 vor. Der Kreis belegt im Gesamtranking Platz 227 von rund 400 deutschen Kreisen. In der Kategorie Dynamik wird Platz 127 erreicht, was auf ein überdurchschnittliches Entwicklungspotenzial hindeutet. Bei der Stärke liegt der Kreis auf Rang 246, im Bereich Wohlstand und soziale Lage auf Rang 51 – hier schneidet er sehr gut ab. In der Demografie-Kategorie belegt er mit Rang 391 den vorletzten Platz, was auf eine ungünstige demografische Entwicklung im Kreis hinweist.
Am Ort selbst sind keine Hochschulen ansässig.
Kleinmachnow profitiert von seiner Lage im Berliner Umland. Seit 1996 besteht ein Autobahnanschluss an die A 115. Der Bahnhof Dreilinden bietet Bahnverbindung nach Berlin. Die Gemeinde liegt auf der Grundmoränenhochfläche Teltow und wird im Süden vom Teltowkanal begrenzt. Die höchste Erhebung im Gemeindegebiet ist der Seeberg mit 65 m über NN.
Historisch wurde Kleinmachnow 1375 erstmals urkundlich erwähnt und entwickelte sich vom ländlichen Gutsdorf zur Vorortgemeinde. Seit der Wiedervereinigung partizipierte der Ort stark am Bevölkerungswachstum des Berliner Umlands.
Bevölkerung und Demografie
Die Bevölkerung Kleinmachnows ist in den letzten Jahren leicht rückläufig. Von 20.655 Einwohnern im Jahr 2015 ging die Zahl auf 20.152 im Jahr 2024 zurück – ein Rückgang von 2,4 %. Der Höchststand in der vorliegenden Reihe lag 2015, der Tiefststand 2021 mit 20.136 Einwohnern. 2022 erfolgte ein leichter Anstieg auf 20.341, bevor die Zahl wieder auf 20.152 sank.
Die Bevölkerungsdichte beträgt 1.692 Einwohner pro Quadratkilometer, was für eine Berliner Umlandgemeinde mit Einfamilienhauscharakter verhältnismäßig hoch ist.
Die Arbeitslosenquote wird in der Zeitreihe als absolute Zahl angegeben und stieg von 242 (2015) auf 308 (2023). Die Entwicklung zeigt einen leichten Aufwärtstrend, bleibt aber im historischen Kontext moderat.
Die demografische Entwicklung des Landkreises Potsdam-Mittelmark wird im Prognos-Zukunftsatlas mit Rang 391 von 400 sehr negativ bewertet, was auf überregionale Herausforderungen hinweist.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Kleinmachnow entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Kleinmachnow
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,07 €/m² |
| 2019 | 12,08 €/m² |
| 2020 | 11,52 €/m² |
| 2021 | 13,19 €/m² |
| 2022 | 12,89 €/m² |
| 2023 | 14,95 €/m² |
| 2024 | 16,93 €/m² |
| 2025 | 16,02 €/m² |
| 2026 | 5,56 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Kleinmachnow
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4.180 €/m² |
| 2019 | 3.888 €/m² |
| 2020 | 7.247 €/m² |
| 2021 | 6.947 €/m² |
| 2022 | 5.187 €/m² |
| 2023 | 5.412 €/m² |
| 2024 | 6.594 €/m² |
| 2025 | 4.799 €/m² |
| 2026 | 4.833 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Kleinmachnow
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,18 % |
| 2019 | 3,73 % |
| 2020 | 1,91 % |
| 2021 | 2,28 % |
| 2022 | 2,98 % |
| 2023 | 3,31 % |
| 2024 | 3,08 % |
| 2025 | 4,01 % |
| 2026 | 1,38 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Kleinmachnow
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 20.655 Einwohner |
| 2016 | 20.644 Einwohner |
| 2017 | 20.608 Einwohner |
| 2018 | 20.564 Einwohner |
| 2019 | 20.376 Einwohner |
| 2020 | 20.406 Einwohner |
| 2021 | 20.136 Einwohner |
| 2022 | 20.341 Einwohner |
| 2023 | 20.152 Einwohner |
| 2024 | 20.152 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Kleinmachnow
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 1,95 % |
| 2016 | 1,80 % |
| 2017 | 2,23 % |
| 2018 | 1,78 % |
| 2019 | 1,82 % |
| 2020 | 2,10 % |
| 2021 | 2,23 % |
| 2022 | 2,38 % |
| 2023 | 2,63 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 227 Rang |
| Dynamik | 127 Rang |
| Stärke | 246 Rang |
| Demografie | 391 Rang |
| Arbeitsmarkt | 232 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 236 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 51,00 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Kleinmachnow liegt im Band 2–3 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Kleinmachnow im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Kleinmachnow ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Kleinmachnow ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Kleinmachnow
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Berlin | 17,85 €/m² |
| Stahnsdorf | 16,86 €/m² |
| Blankenfelde-Mahlow | 14,82 €/m² |
| Potsdam | 14,75 €/m² |
| Kleinmachnow | 14,66 €/m² |
| Großbeeren | 14,37 €/m² |
| Teltow | 14,31 €/m² |
| Dallgow-Döberitz | 13,36 €/m² |
| Nuthetal | 13,33 €/m² |
| Ludwigsfelde | 13,00 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Kleinmachnow ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Kleinmachnow
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Blankenfelde-Mahlow | 5,50 % |
| Dallgow-Döberitz | 4,88 % |
| Großbeeren | 4,86 % |
| Stahnsdorf | 4,64 % |
| Ludwigsfelde | 4,39 % |
| Nuthetal | 3,87 % |
| Teltow | 3,79 % |
| Berlin | 3,62 % |
| Potsdam | 3,04 % |
| Kleinmachnow | 2,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Stahnsdorf | 2,2 km | 14532 | 16,86 € | 4.358 € | 4,64 % |
| Teltow, Stadt | 2,9 km | 14513 | 14,31 € | 4.536 € | 3,79 % |
| Großbeeren | 8,3 km | 14979 | 14,37 € | 3.544 € | 4,86 % |
| Nuthetal | 10,8 km | 14558 | 13,33 € | 4.131 € | 3,87 % |
| Potsdam, Stadt | 11,9 km | 14469 | 14,75 € | 5.822 € | 3,04 % |
| Ludwigsfelde, Stadt | 12,4 km | 14974 | 13,00 € | 3.556 € | 4,39 % |
| Blankenfelde-Mahlow | 15,0 km | 15827 | 14,82 € | 3.235 € | 5,50 % |
| Berlin, Stadt | 17,0 km | 10178 | 17,85 € | 5.924 € | 3,62 % |
| Dallgow-Döberitz | 17,1 km | 14624 | 13,36 € | 3.284 € | 4,88 % |
Wo liegt Kleinmachnow?
Lage
Kleinmachnow auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Kleinmachnow
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,66 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 6.089 € |
| Bruttomietrendite | 2,89 % |
| Kaufpreisfaktor | 34,6 |
| Einwohner | 20.152 |
| Einwohner je km² | 1.692 |
| Fläche (km²) | 11,9 |
| Arbeitslosenquote | 2,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #227 |
| Prognos Dynamikrang | #127 |
| Prognos Stärkerang | #246 |
| Koordinaten | 52,4100, 13,2283 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Kleinmachnow
Was kostet eine Wohnung in Kleinmachnow?
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 6.089 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im gesamten Bundesland Brandenburg beträgt der Durchschnitt 2.086 Euro pro Quadratmeter, in Berlin (17 Kilometer entfernt) 5.924 Euro. Kleinmachnow liegt damit deutlich über dem brandenburgischen Durchschnitt und auf einem Niveau, das nahe an den Preisen der Landeshauptstadt liegt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Kleinmachnow entwickelt?
Die Zeitreihe zeigt große Schwankungen: Der Kaufpreis lag 2018 bei 4.180 Euro pro Quadratmeter, stieg 2020 auf 7.247 Euro, fiel dann auf 5.187 Euro (2022) und lag 2024 bei 6.594 Euro. Die Mietpreise entwickelten sich von 11,07 Euro (2018) auf einen Höhepunkt von 16,93 Euro (2024). Die aktuellen Werte für 2025 und 2026 zeigen erneut Rückgänge. Diese starken Schwankungen deuten auf einen volatilen Markt hin.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Kleinmachnow?
Die aktuelle Bruttomietrendite liegt bei 2,89 Prozent. Das ist deutlich unter dem brandenburgischen Durchschnitt von 5,58 Prozent und auch unter dem Kreisdurchschnitt von 5,28 Prozent. Der Kaufpreisfaktor beträgt 34,62, während er im Landesdurchschnitt bei 20,28 liegt. Mit einem Perzentilrang von 3,63 liegt Kleinmachnow bei der Rendite auf einem der unteren Enden – nur rund 4 Prozent der Orte im Land haben eine niedrigere Rendite.
Wie teuer ist die Miete in Kleinmachnow im Vergleich zum Umland?
Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,66 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu liegen Nachbarorte wie Stahnsdorf (2,2 Kilometer entfernt) bei 16,86 Euro, Teltow bei 14,31 Euro und Potsdam bei 14,75 Euro. Der brandenburgische Durchschnitt liegt bei 8,44 Euro pro Quadratmeter. Kleinmachnow liegt damit im oberen Mittelfeld der Nachbargemeinden, aber deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Kleinmachnow?
Kleinmachnow hatte 2024 rund 20.152 Einwohner und eine Bevölkerungsdichte von 1.692 Einwohnern pro Quadratkilometer. Seit Beginn der Zeitreihe 2015 (20.655 Einwohner) ist die Bevölkerung um rund 2,4 Prozent gesunken. Die Bevölkerung schwankte in den letzten Jahren zwischen 20.136 und 20.655 Einwohnern.
Woher stammen die Daten zu Kleinmachnow?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Kleinmachnow sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Kleinmachnow führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Potsdam-Mittelmark
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Beetzseeheide | 14778 | 7,98 € | 994 € | 9,64 % |
| Mühlenfließ | 14823 | 7,58 € | 997 € | 9,12 % |
| Buckautal | 14793 | 7,34 € | 1.012 € | 8,70 % |
| Gräben | 14793 | 7,16 € | 1.010 € | 8,51 % |
| Ziesar, Stadt | 14793 | 8,14 € | 1.152 € | 8,48 % |
| Niemegk, Stadt | 14823 | 10,04 € | 1.490 € | 8,09 % |
| Wenzlow | 14778 | 8,37 € | 1.411 € | 7,12 % |
| Görzke | 14828 | 6,65 € | 1.241 € | 6,43 % |