Potsdam, Stadt
Potsdam (PLZ 14469) ist eine kreisfreie Stadt in Brandenburg. Der Ort zählt 187.119 Einwohner auf 188,2 km², das entspricht 994 Einwohnern je Quadratkilometer. Mit 9 Hochschulen am Ort besteht eine strukturell erhöhte Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 14,75 € pro m², der Kaufpreis bei 5.822 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,04 % und ein Kaufpreisfaktor von 32,9 — rechnerisch sind das 33 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Potsdam über dem Renditeniveau von 5 % der Orte in Brandenburg.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 11,03 € auf 16,28 € pro m², im Mittel 5,0 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit 7,4 % pro Jahr schneller als die Mieten, was die Rendite gedrückt hat. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 11,5 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 4,6 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Potsdam Rang 141 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 51, Stärkerang 174). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Nuthetal, Werder (Havel) und Michendorf an.
Immobilienpreise in Potsdam im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Brandenburg.
Immobilienmarkt- und Standortbericht: Potsdam, Stadt
Potsdam zeigt als Landeshauptstadt Brandenburgs einen deutlich über dem Landes- und Bundesdurchschnitt liegenden Immobilienmarkt. Angebotsmieten liegen bei 14,75 €/m², Angebotskaufpreise bei 5.822 €/m². Die Preisentwicklung war volatil: Nach einem starken Anstieg bis 2021 folgte eine Korrekturphase, gefolgt von neuerlicher Erholung. Die Bevölkerung wuchs seit 2015 um über 11 %. Der Arbeitsmarkt wird im Prognos-Zukunftsatlas mit Rang 27 von rund 400 Kreisen besonders stark bewertet.
Marktüberblick
Potsdam, die Landeshauptstadt Brandenburgs, weist auf dem Wohnungsmarkt deutlich überdurchschnittliche Angebotswerte auf. Die aktuelle Angebotsmiete liegt bei 14,75 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 5.822 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 32,89, die Bruttomietrendite liegt bei 3,04 Prozent.
Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und stellen kein amtliches Vergleichsmietniveau dar. Sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Kaufpreisfaktor von 32,89 bedeutet, dass das 32,89-fache des jährlichen Bruttkaltmietniveaus als Kaufpreis angegeben wird. Im bundesweiten Vergleich liegt dies auf einem gehobenen Niveau, das die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort widerspiegelt.
Preisentwicklung
Die Angebotsmieten in Potsdam verzeichneten zwischen 2018 und 2023 einen deutlichen Anstieg: Von 11,03 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen sie auf 14,37 Euro im Jahr 2023. Das entspricht einem jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von rund 5 Prozent über diesen Zeitraum. Im Jahr 2024 blieb der Wert mit 14,37 Euro stabil, bevor er 2025 auf 13,94 Euro leicht sank. Für 2026 wird ein Wert von 16,28 Euro prognostiziert.
Auf dem Kaufpreismarkt verlief die Entwicklung noch dynamischer. Von 3.751 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stiegen die Preise bis 2021 auf 6.323 Euro – ein Anstieg um rund 69 Prozent in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrekturphase: 2022 sanken die Preise auf 5.963 Euro, 2023 auf 5.641 Euro und 2024 auf 5.575 Euro. Ab 2025 setzte wieder eine Aufwärtsbewegung ein (6.039 Euro im Jahr 2025, 6.646 Euro im Jahr 2026).
Die jährliche Wachstumsrate (CAGR) beträgt für Mieten rund 5 Prozent und für Kaufpreise rund 7,4 Prozent über den gesamten Zeitraum. Alle Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktdaten.
Regionale Einordnung
Im Vergleich zum Landesdurchschnitt Brandenburgs fallen die Potsdamer Werte deutlich ab. Während der Landesdurchschnitt bei einer Angebotsmiete von 8,44 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.086 Euro pro Quadratmeter liegt, übersteigen die Potsdamer Werte diese um das 1,75-fache (Miete) bzw. das 2,8-fache (Kaufpreis). Die Bruttomietrendite liegt in Brandenburg bei durchschnittlich 5,58 Prozent, in Potsdam bei 3,04 Prozent – damit befindet sich Potsdam im unteren Perzentil (4,84. Perzentil) im Landesvergleich.
Im bundesweiten Vergleich liegt Potsdam ebenfalls deutlich über dem deutschen Durchschnitt von 8,92 Euro/m² Angebotsmiete und 2.409 Euro/m² Angebotskaufpreis.
Im direkten Umland zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus. Die Nachbarstadt Kleinmachnow (11,9 km Entfernung) weist mit 14,66 Euro/m² Miete und 6.089 Euro/m² Kaufpreis ein vergleichbares Niveau auf. Stahnsdorf (11,1 km) liegt mit 16,86 Euro/m² Miete sogar über Potsdam, obwohl der Kaufpreis mit 4.358 Euro/m² niedriger ist. In den meisten anderen Umlandgemeinden liegen die Werte unter denen der Stadt Potsdam, wobei insbesondere Seddiner See (11,58 Euro/m² Miete, 2.824 Euro/m² Kaufpreis) deutlich unter dem Stadtzentrum liegt.
Standortfaktoren
Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Potsdam auf Rang 141 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Besonders stark positioniert ist der Kreis im Bereich Arbeitsmarkt mit Rang 27, was auf eine robuste wirtschaftliche Struktur und gute Beschäftigungsaussichten hindeutet. Auch im Dynamik-Index erreicht der Kreis mit Rang 51 einen sehr guten Wert.
Schwächer ausgeprägt sind die Indizes für Wettbewerb und Innovation (Rang 332) sowie Wohlstand und soziale Lage (Rang 188). Der Demografie-Index liegt bei Rang 147.
Ein weiterer wichtiger Standortfaktor ist das Bildungs- und Wissenschaftsangebot. In Potsdam sind neun Hochschulen ansässig, darunter die Universität Potsdam, die Fachhochschule Potsdam, die Filmuniversität Babelsberg Konrad Wolf, die Health and Medical University Potsdam sowie mehrere private Hochschulen. Dieses dichte Hochschulnetzwerk trägt zur Attraktivität des Standorts bei und sichert die Qualifizierung des Arbeitskräftepotenzials.
Demografie und Arbeitsmarkt
Potsdam verzeichnete seit 2015 ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Von 167.745 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl auf 187.119 im Jahr 2024 – ein Zuwachs von rund 11,5 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit etwa 994 Einwohner pro Quadratkilometer.
Die Arbeitslosigkeit entwickelte sich ebenfalls positiv: Von 6.206 Arbeitslosen im Jahr 2015 sank die Zahl auf 4.837 im Jahr 2022. Im Jahr 2023 stieg sie wieder auf 5.354, was jedoch immer noch unter dem Niveau von 2015 liegt. Die positive Entwicklung spiegelt sich auch im hohen Arbeitsmarkt-Rang im Prognos-Zukunftsatlas wider.
Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, starkem Arbeitsmarkt und dem Status als Landeshauptstadt schafft eine nachfragestarke Grundlage für den Immobilienmarkt.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Potsdam entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Potsdam
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 11,03 €/m² |
| 2019 | 11,62 €/m² |
| 2020 | 12,38 €/m² |
| 2021 | 13,42 €/m² |
| 2022 | 13,95 €/m² |
| 2023 | 14,37 €/m² |
| 2024 | 14,37 €/m² |
| 2025 | 13,94 €/m² |
| 2026 | 16,28 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Potsdam
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 3.751 €/m² |
| 2019 | 4.175 €/m² |
| 2020 | 5.109 €/m² |
| 2021 | 6.323 €/m² |
| 2022 | 5.963 €/m² |
| 2023 | 5.641 €/m² |
| 2024 | 5.575 €/m² |
| 2025 | 6.039 €/m² |
| 2026 | 6.646 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Potsdam
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2018 | 3,53 % |
| 2019 | 3,34 % |
| 2020 | 2,91 % |
| 2021 | 2,55 % |
| 2022 | 2,81 % |
| 2023 | 3,06 % |
| 2024 | 3,09 % |
| 2025 | 2,77 % |
| 2026 | 2,94 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Potsdam
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 167.745 Einwohner |
| 2016 | 171.810 Einwohner |
| 2017 | 175.710 Einwohner |
| 2018 | 178.089 Einwohner |
| 2019 | 180.334 Einwohner |
| 2020 | 182.112 Einwohner |
| 2021 | 183.154 Einwohner |
| 2022 | 185.750 Einwohner |
| 2023 | 187.119 Einwohner |
| 2024 | 187.119 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Potsdam
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 4,26 % |
| 2016 | 3,90 % |
| 2017 | 6,55 % |
| 2018 | 4,71 % |
| 2019 | 4,54 % |
| 2020 | 5,07 % |
| 2021 | 4,83 % |
| 2022 | 4,40 % |
| 2023 | 4,64 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 141 Rang |
| Dynamik | 51,00 Rang |
| Stärke | 174 Rang |
| Demografie | 147 Rang |
| Arbeitsmarkt | 27,00 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 332 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 188 Rang |
Renditeverteilung in Brandenburg
Anzahl Orte je Renditeband — Potsdam liegt im Band 3–4 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Brandenburg
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 2,00 Orte |
| 2–3 | 17,00 Orte |
| 3–4 | 58,00 Orte |
| 4–5 | 124 Orte |
| 5–6 | 88,00 Orte |
| 6–7 | 44,00 Orte |
| 7–8 | 28,00 Orte |
| 8–9 | 16,00 Orte |
| 9–10 | 12,00 Orte |
| 10–11 | 13,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 7,00 Orte |
Wie schneidet Potsdam im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Potsdam ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Potsdam ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Potsdam
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Stahnsdorf | 16,86 €/m² |
| Potsdam | 14,75 €/m² |
| Kleinmachnow | 14,66 €/m² |
| Teltow | 14,31 €/m² |
| Schwielowsee | 13,68 €/m² |
| Dallgow-Döberitz | 13,36 €/m² |
| Werder (Havel) | 13,35 €/m² |
| Nuthetal | 13,33 €/m² |
| Michendorf | 13,17 €/m² |
| Seddiner See | 11,58 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Potsdam ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Potsdam
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Seddiner See | 4,92 % |
| Dallgow-Döberitz | 4,88 % |
| Michendorf | 4,75 % |
| Stahnsdorf | 4,64 % |
| Werder (Havel) | 4,16 % |
| Nuthetal | 3,87 % |
| Schwielowsee | 3,84 % |
| Teltow | 3,79 % |
| Potsdam | 3,04 % |
| Kleinmachnow | 2,89 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Nuthetal | 6,6 km | 14558 | 13,33 € | 4.131 € | 3,87 % |
| Werder (Havel), Stadt | 8,5 km | 14542 | 13,35 € | 3.856 € | 4,16 % |
| Michendorf | 10,2 km | 14552 | 13,17 € | 3.331 € | 4,75 % |
| Stahnsdorf | 11,1 km | 14532 | 16,86 € | 4.358 € | 4,64 % |
| Kleinmachnow | 11,9 km | 14532 | 14,66 € | 6.089 € | 2,89 % |
| Schwielowsee | 13,0 km | 14548 | 13,68 € | 4.276 € | 3,84 % |
| Seddiner See | 13,2 km | 14554 | 11,58 € | 2.824 € | 4,92 % |
| Teltow, Stadt | 14,6 km | 14513 | 14,31 € | 4.536 € | 3,79 % |
| Dallgow-Döberitz | 15,2 km | 14624 | 13,36 € | 3.284 € | 4,88 % |
Wo liegt Potsdam?
Lage
Potsdam auf der Karte
Hochschulen am Ort
9 Einrichtung(en) — relevanter Nachfragetreiber für Mietwohnungen
- Fachhochschule für Sport und Management PotsdamDortustraße 46, 14467 Potsdam
- Fachhochschule PotsdamKiepenheuerallee 5, 14469 Potsdam
- Filmuniversität Babelsberg Konrad WolfMarlene-Dietrich-Allee 11, 14482 Potsdam
- German University of Digital ScienceAugust-Bebel-Straße 89, 14482 Potsdam
- Gisma University of Applied SciencesAugust-Bebel-Straße 26–53, 14482 Potsdam
- Health and Medical University PotsdamOlympischer Weg 1, 14471 Potsdam
- Universität PotsdamAm Neuen Palais 10, 14469 Potsdam
- University of Europe for Applied SciencesKonrad-Zuse-Ring 11, 14469 Potsdam
- XU Exponential University of Applied SciencesAugust-Bebel-Straße 26–53, 14482 Potsdam
Alle Kennzahlen zu Potsdam
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 14,75 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 5.822 € |
| Bruttomietrendite | 3,04 % |
| Kaufpreisfaktor | 32,9 |
| Einwohner | 187.119 |
| Einwohner je km² | 994 |
| Fläche (km²) | 188,2 |
| Arbeitslosenquote | 4,6 % |
| Prognos-Gesamtrang | #141 |
| Prognos Dynamikrang | #51 |
| Prognos Stärkerang | #174 |
| Koordinaten | 52,4004, 13,0536 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Potsdam
Was kostet eine Wohnung in Potsdam?
Die aktuellen Angebotswerte für Potsdam liegen bei einer Angebotsmiete von 14,75 Euro pro Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 5.822 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar. Zum Vergleich: Im Bundesland Brandenburg beträgt die Angebotsmiete durchschnittlich 8,44 Euro je m² und der Kaufpreis 2.086 Euro je m² – Potsdam liegt damit deutlich über dem Landesdurchschnitt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Potsdam entwickelt?
Die Mietpreise in Potsdam sind seit 2018 von 11,03 Euro je m² auf 16,28 Euro je m² im Jahr 2026 gestiegen, was einer jährlichen Wachstumsrate von rund 5,0 Prozent entspricht. Die Kaufpreise entwickelten sich noch dynamischer: Von 3.751 Euro je m² im Jahr 2018 auf 6.646 Euro je m² 2026, bei einer jährlichen Steigerungsrate von etwa 7,4 Prozent. Beide Zeitreihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Potsdam?
Mit einer Bruttomietrendite von 3,04 Prozent und einem Kaufpreisfaktor von 32,89 liegt Potsdam im unteren Renditebereich. Zum Vergleich: Im Bundesland Brandenburg beträgt die durchschnittliche Bruttomietrendite 5,58 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 20,28. Der Perzentilrang von 4,84 bedeutet, dass nur etwa 5 Prozent der Orte in Brandenburg eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der hohe Kaufpreisfaktor und die niedrige Rendite gehören zusammen und kennzeichnen ein teures Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Potsdam?
Potsdam hat sich seit 2015 stark entwickelt: Die Einwohnerzahl stieg von 167.745 auf 187.119 im Jahr 2024, was einem Wachstum von 11,55 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt rund 994 Einwohner je Quadratkilometer. Dieser starke Zuzug ist ein wichtiger Faktor für die dynamische Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt.
Welche Hochschulen gibt es in Potsdam?
Potsdam verfügt über neun Hochschulen, darunter die Universität Potsdam, die Fachhochschule Potsdam, die Filmuniversität Babelsberg Konrad Wolf sowie mehrere private Hochschulen wie die German University of Digital Science und die Gisma University of Applied Sciences. Die zahlreichen Hochschulen tragen zur Dynamik des Standorts bei und sind ein wichtiger Faktor für die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Woher stammen die Daten zu Potsdam?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Potsdam sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Potsdam führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |