Schwielowsee

Marktüberblick

Schwielowsee ist eine 58,29 km² große Gemeinde im Landkreis Potsdam-Mittelmark in Brandenburg, die im Jahr 2002 aus dem Zusammenschluss der Orte Geltow, Caputh und Ferch entstanden ist. Mit 10.921 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 187 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Gemeinde liegt am Südende des Schwielowsees und gehört zum Potsdamer Havel- und Seengebiet, das Teil des UNESCO-Weltkulturerbes ist. Der Ortsteil Ferch beherbergt mit dem Wietkiekenberg (124,7 m ü. NHN) die höchste Erhebung Mittelbrandenburgs. Im Ortsteil Geltow ist das Einsatzführungskommando der Bundeswehr (Henning-von-Tresckow-Kaserne) stationiert.

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 4.276 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 13,68 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 26,05, die Bruttomietrendite liegt bei 3,84 Prozent.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine starke Volatilität. Von 8,25 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg sie 2019 auf 10,57 Euro, bewegte sich dann bis 2022 zwischen 10,30 und 10,78 Euro. Ab 2023 folgte ein deutlicher Anstieg auf 15,17 Euro (2023) und 16,15 Euro (2024), bevor sie 2025 auf 14,79 Euro und 2026 auf 10,82 Euro zurückging. Der durchschnittliche jährliche Zuwachs (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,45 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung war noch ausgeprägter. Von 2.062 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 verdoppelte sich der Wert 2019 auf 4.353 Euro. Anschließend folgte ein Rückgang auf 3.317 Euro (2020), eine Stabilisierung um 3.393 bis 3.919 Euro (2021–2022) und ein erneuter Anstieg auf 4.066 Euro (2023). Nach einem Rückgang auf 3.523 Euro (2024) stieg der Preis 2025 auf 3.936 Euro und 2026 auf 5.534 Euro. Der CAGR liegt bei 13,14 Prozent.

Die starken Schwankungen in beiden Reihen deuten auf einen sensiblen, nachfragegetriebenen Markt hin, der auf konjunkturelle und politische Impulse mit schnellen Preisreaktionen reagiert.

Regionale Einordnung

Schwielowsee liegt bei beiden Kennzahlen deutlich über den Durchschnittswerten auf Kreis-, Landes- und Bundesebene. Die Angebotsmiete von 13,68 Euro pro Quadratmeter übertrifft den Kreisdurchschnitt von 9,72 Euro um 41 Prozent, den Landesdurchschnitt Brandenburgs von 8,44 Euro um 62 Prozent und den Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro um 53 Prozent.

Beim Angebotskaufpreis von 4.276 Euro pro Quadratmeter liegt Schwielowsee ebenfalls deutlich über dem Kreiswert von 2.529 Euro (+69 Prozent), dem Landeswert von 2.086 Euro (+105 Prozent) und dem Bundeswert von 2.409 Euro (+77 Prozent).

Die Bruttomietrendite von 3,84 Prozent liegt im bundeslandweiten Perzentilrang von 15,5. Das bedeutet, dass nur etwa 15,5 Prozent der Orte im Bundesland eine noch niedrigere Rendite aufweisen – Schwielowsee gehört also zu den Orten mit den höchsten Preisen im Verhältnis zur Miete. Der Kaufpreisfaktor von 26,05 übertrifft den Kreisdurchschnitt von 21,34 und den Landesdurchschnitt von 20,28 deutlich.

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Schwielowsee bei der Miete über Seddiner See (11,58 Euro), Borkwalde (9,84 Euro), Borkheide (10,79 Euro) und Kloster Lehnin (10,82 Euro), ist aber niedriger als Beelitz (14,10 Euro). Beim Kaufpreis liegt Schwielowsee mit 4.276 Euro über allen genannten Nachbarn außer Beelitz (4.212 Euro) und Nuthetal (4.131 Euro).

Bevölkerung und Arbeitsmarkt

Die Einwohnerzahl der Gemeinde Schwielowsee ist seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2015 kontinuierlich gestiegen – von 10.494 auf 10.921 im Jahr 2024, einem Zuwachs von 427 Einwohnern oder 4,07 Prozent. Das Wachstum verlief dabei relativ gleichmäßig, mit einem leichten Einbruch 2023 (10.921 statt 10.954 im Vorjahr), der sich 2024 nicht fortsetzte.

Die Arbeitslosenzahl (absolute Werte) ging von 227 im Jahr 2015 auf 180 im Jahr 2023 zurück, was einer Verringerung um 20,7 Prozent entspricht. Dieser Trend ist positiv, auch wenn die absoluten Zahlen im Landesvergleich nicht direkt mit der Arbeitslosenquote in Prozent vergleichbar sind.

Das Bevölkerungswachstum in Kombination mit der Nähe zu Potsdam und Berlin macht Schwielowsee zu einem attraktiven Wohnstandort für Pendler und Familien, die den Zugang zur Landeshauptstadt Potsdam suchen, aber bezahlbarere Wohnbedingungen bevorzugen.

Standortfaktoren

Die Standortfaktoren des Landkreises Potsdam-Mittelmark, auf den sich die Prognos-Zukunftsatlas-Ränge beziehen, zeigen ein differenziertes Bild. Der Wohlstand und die soziale Lage rangieren mit Platz 51 von rund 400 Kreiden sehr hoch – ein deutlicher Hinweis auf die wirtschaftliche Stärke der Region. Die Dynamik mit Rang 127 liegt im oberen Mittelfeld, während die Stärke mit Rang 246 und der Demografie-Rang mit Platz 391 eher schwach ausfallen. Der Demografie-Rang von 391 deutet auf strukturelle Herausforderungen hin, die über die Gemeindeebene hinausgehen.

Geografisch profitiert Schwielowsee von der Lage im Potsdamer Umland. Der Ortsteil Geltow liegt direkt an der Bundesstraße 1 und der Potsdamer Havel, einer Bundeswasserstraße. Die Anbindung an das Schienennetz erfolgt über den Haltepunkt Caputh-Geltow an der Strecke Jüterbog–Nauen (RB 33 nach Potsdam). Im Ortsteil Geltow ist das Einsatzführungskommando der Bundeswehr stationiert, was als wichtiger Arbeitgeber wirkt.

Es sind keine Hochschulen am Ort ansässig. Für Boden- und Grundstücksdaten (Bodenrichtwerte) liegen keine Informationen vor.