Borkwalde

Marktüberblick: Preise auf mittlerem Niveau

Borkwalde liegt als Waldgemeinde im Westen Brandenburgs im Landkreis Potsdam-Mittelmark, südwestlich des Berliner Rings (A10) zwischen Beelitz und Kloster Lehnin. Die Gemeinde hat eine Fläche von nur 4,89 Quadratkilometern und 2.131 Einwohner, was einer Dichte von 436 Einwohnern je Quadratkilometer entspricht. Sie wird vom Amt Brück verwaltet und ist die jüngste Ortschaft in diesem Amt.

Aktuelle Angebotsmieten liegen bei 9,84 Euro je Quadratmeter, Angebotskaufpreise bei 2.314 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 5,1 Prozent, der Kaufpreisfaktor 19,61. Diese Werte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Zeitreihe für 2026 weist mit 10,09 Euro (Miete) und 2.204 Euro (Kauf) leicht abweichende Werte aus – die Diskrepanz zwischen den aktuellen Marktdaten und den Jahreswerten der Zeitreihe ist auf unterschiedliche Erhebungszeitpunkte oder -quellen zurückzuführen.

Preisentwicklung: Verdopplung in drei Jahren, aktuelle Korrektur

Die Mietpreise stiegen von 7,98 Euro je Quadratmeter (2018) auf 9,84 Euro (aktuell), was einer jährlichen Steigerungsrate von knapp 3 Prozent entspricht. Die Kaufpreise verdreifachten sich im selben Zeitraum von 1.360 auf 2.314 Euro je Quadratmeter, was einem CAGR von über 6 Prozent entspricht.

Besonders dynamisch war die Phase 2018 bis 2021: Der Kaufpreis kletterte von 1.360 auf 2.619 Euro je Quadratmeter – eine Verdopplung in drei Jahren. Anschließend folgte eine Korrektur mit Tiefstständen 2023 bei 2.160 Euro je Quadratmeter, bevor die Preise 2025 wieder auf 2.424 Euro je Quadratmeter anstiegen. Die Zeitreihe 2026 zeigt mit 2.204 Euro je Quadratmeter erneut einen Rückgang.

Die Mieten verliefen weniger volatil: Nach dem Anstieg auf 9,89 Euro 2022 folgte ein Rückgang auf 9,11 Euro 2024, bevor sie 2025 wieder auf 10,22 Euro je Quadratmeter stiegen. Die Zeitreihe 2026 liegt mit 10,09 Euro leicht darunter.

Die unterschiedliche Dynamik von Kaufpreis und Miete führt dazu, dass sich die Bruttomietrendite von 5,1 Prozent ergibt – ein Wert, der auf dem Niveau des Bundesdurchschnitts (5,10 Prozent) liegt, aber unter dem Landesdurchschnitt Brandenburgs (5,58 Prozent) und dem Kreisdurchschnitt (5,28 Prozent).

Bevölkerung: Massiver Zuzug seit 2015

Die Bevölkerung Borkwaldes wuchs zwischen 2015 und 2024 von 1.496 auf 2.131 Einwohner, ein Zuwachs von 42,4 Prozent. Dieser Anstieg ist außergewöhnlich hoch und geht weit über die typischen Entwicklungen in ländlichen Regionen Brandenburgs hinaus.

Der Zuzug beschleunigte sich besonders ab 2019: Von 1.578 Einwohnern im Jahr 2019 auf 1.843 im Jahr 2021 stieg die Bevölkerung innerhalb von zwei Jahren um 16,8 Prozent. Dieser Anstieg entspricht dem Muster von Gemeinden im unmittelbaren Berliner Umland, die von der Pendlernachfrage profitieren.

Die Arbeitslosenquote sank in der gleichen Periode von 5,6 Prozent im Jahr 2015 auf 4,0 Prozent im Jahr 2023. Zwischen 2019 (3,3 Prozent) und 2021 (4,9 Prozent) kam es zu einer kurzfristigen Erhöhung, bevor die Quote wieder sank. Beide Entwicklungen – Bevölkerungswachstum und sinkende Arbeitslosigkeit – gehen miteinander einher und deuten auf eine positive demografische und wirtschaftliche Entwicklung hin.

Borkwalde entstand ab 1912 als Wochenendsiedlung für Berliner in der Waldlandschaft der Markgrafenheide. Die heute als Schwedensiedlung bekannte Holzhaussiedlung ist die deutschlandweit größte zusammenhängende Holzhaussiedlung im schwedischen Baustil. Diese historische Prägung als Erholungsort für Berliner erklärt den anhaltenden Zuzug aus der Hauptstadtregion.

Regionale Einordnung: Unter dem Kreisdurchschnitt

Im Vergleich zum Landkreis Potsdam-Mittelmark liegt die Angebotsmiete Borkwaldes mit 9,84 Euro je Quadratmeter leicht über dem Kreisdurchschnitt von 9,72 Euro. Der Kaufpreis mit 2.314 Euro je Quadratmeter liegt jedoch unter dem Kreisdurchschnitt von 2.529 Euro. Der Kaufpreisfaktor von 19,61 ist damit niedriger als der Kreiswert von 21,34.

Im bundeslandweiten Vergleich liegt die Miete Borkwaldes deutlich über dem Brandenburg-Durchschnitt von 8,44 Euro je Quadratmeter, während der Kaufpreis mit 2.314 Euro je Quadratmeter knapp über dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro liegt. Der Kaufpreisfaktor von 19,61 liegt unter dem Landesdurchschnitt von 20,28.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein differenziertes Bild: Die Miete Borkwaldes liegt unter der von Borkheide (10,79 Euro), Kloster Lehnin (10,82 Euro), Seddiner See (11,58 Euro), Beelitz (14,10 Euro) und Schwielowsee (13,68 Euro), aber über der von Brück (9,74 Euro), Linthe (9,01 Euro) und Mühlenfließ (7,58 Euro). Beim Kaufpreis liegt Borkwalde unter Borkheide (2.942 Euro), Seddiner See (2.824 Euro), Linthe (3.928 Euro), Beelitz (4.212 Euro) und Schwielowsee (4.276 Euro), aber über Brück (2.092 Euro) und Mühlenfließ (997 Euro).

Die Bruttomietrendite von 5,1 Prozent liegt unter der von Brück (5,59 Prozent) und Mühlenfließ (9,12 Prozent), aber über der von Borkheide (4,4 Prozent), Seddiner See (4,92 Prozent), Beelitz (4,02 Prozent), Schwielowsee (3,84 Prozent) und Linthe (2,75 Prozent). Borkwalde positioniert sich damit im unteren Mittelfeld der Nachbargemeinden.

Standortfaktoren: Berliner Umland und Infrastruktur

Der Landkreis Potsdam-Mittelmark, zu dem Borkwalde gehört, belegt im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamt-Rang 227 von rund 400 Landkreisen. Damit liegt der Kreis im mittleren Drittel und zählt zu den Regionen mit ausgeglichenem Chancen-Risiko-Mix.

Besonders schwach ist der Kreis im Teilindex Demografie mit Rang 391 von 400 – ein Wert, der die demografische Herausforderung des ländlichen Brandenburg widerspiegelt. Im Gegensatz dazu liegt der Kreis im Index Wohlstand und soziale Lage mit Rang 51 sehr gut da, was auf die Nähe zu Berlin und Potsdam als Wirtschaftszentren hindeutet.

Borkwalde profitiert von der Lage an der A10 (Berliner Ring) und der A9 (Berlin–München). Die Autobahnanschlussstellen Glindow und Beelitz Heilstätten sind die nächsten. Der Bahnhof Borkheide an der RE7-Linie nach Berlin Ostbahnhof und Dessau bietet einen direkten Schienenanschluss. Östlich der Gemeinde liegt ein 100 Hektar großer Vorsorgestandort für großflächige gewerblich-industrielle Vorhaben.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde hat keine amtlich ausgewiesenen Ortsteile und ist als geschlossene Siedlung geprägt.