Beelitz, Stadt

Marktüberblick

Beelitz, eine Stadt im Landkreis Potsdam-Mittelmark im Land Brandenburg, weist einen Immobilienmarkt auf, der deutlich über den Durchschnittswerten des Kreises und des Bundeslandes liegt. Die aktuelle Angebotsmiete beträgt 14,10 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis 4.212 Euro pro Quadratmeter. Die Bruttomietrendite liegt bei 4,02 Prozent, der Kaufpreisfaktor bei 24,9.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt. Diese liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Der Kaufpreisfaktor von 24,9 bedeutet, dass das 24,9-Fache des jährlichen Nettokaltmietniveaus als Kaufpreis zu zahlen ist. Im Vergleich dazu liegt der Durchschnitt des Landkreises Potsdam-Mittelmark bei 21,3 und der Landesdurchschnitt in Brandenburg bei 20,3. Beelitz ist damit im regionalen Vergleich ein eher teurer Standort.

Preis- und Mietentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine dynamische Entwicklung, die sich in zwei Phasen gliedern lässt.

Bei den Mieten lag der Wert 2018 bei 10,89 Euro pro Quadratmeter. Nach einem Einbruch auf 8,63 Euro im Jahr 2019 folgte ein kontinuierlicher Anstieg, der 2024 mit 14,37 Euro pro Quadratmeter seinen höchsten Wert der Reihe erreichte. 2025 folgte eine Korrektur auf 12,93 Euro, 2026 liegt der Wert bei 13,95 Euro. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über die gesamte Reihe beträgt 3,14 Prozent.

Bei den Kaufpreisen ist die Dynamik noch ausgeprägter. Von 2.400 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 ging es 2019 auf 1.621 Euro und 2020 auf 1.565 Euro zurück. Ab 2021 setzte ein starker Aufwärtstrend ein: 3.849 Euro, 2022: 3.283 Euro, 2023: 4.401 Euro, 2024: 4.109 Euro, 2025: 4.735 Euro und 2026: 5.354 Euro. Der CAGR liegt bei 10,55 Prozent.

Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern basieren auf erfassten Daten. Die starke Preisdynamik bei den Kaufpreisen spiegelt die gestiegene Nachfrage wider, die auch durch das Bevölkerungswachstum begünstigt wird.

Regionale Einordnung

Im direkten Vergleich mit dem Landkreis Potsdam-Mittelmark und dem Bundesland Brandenburg hebt sich Beelitz deutlich ab.

Der Kreis Potsdam-Mittelmark weist eine durchschnittliche Angebotsmiete von 9,72 Euro pro Quadratmeter und einen durchschnittlichen Angebotskaufpreis von 2.529 Euro pro Quadratmeter auf. In ganz Brandenburg liegen die Werte bei 8,44 Euro (Miete) bzw. 2.086 Euro (Kaufpreis). Deutschlandweit beträgt der Durchschnitt 8,92 Euro bei der Miete und 2.409 Euro beim Kaufpreis.

Beelitz liegt damit bei der Miete etwa 45 Prozent über dem Kreis- und 67 Prozent über dem Landesdurchschnitt. Beim Kaufpreis sind es rund 66 Prozent über dem Kreis- und 102 Prozent über dem Landesdurchschnitt.

Die Bruttomietrendite von 4,02 Prozent liegt im Perzentilrang von 19,6 Prozent innerhalb Brandenburgs. Das bedeutet, dass etwa 80 Prozent der brandenburgischen Orte eine höhere Rendite aufweisen. Beelitz ist damit ein Renditestandort am unteren Ende der Skala – was bei den hohen Preisen im Verhältnis zu den Mieten nicht überrascht.

In der Nachbarschaft zeigen sich unterschiedliche Preisniveaus. Seddiner See (6,3 km entfernt) liegt mit 11,58 Euro Miete und 2.824 Euro Kaufpreis unter Beelitz. Michendorf (9,3 km) und Schwielowsee (9,3 km) liegen mit 13,17 bzw. 13,68 Euro Miete in ähnlicher Höhe. Mühlenfließ (13,2 km) fällt mit 7,58 Euro Miete und 997 Euro Kaufpreis deutlich aus dem Rahmen und weist mit 9,12 Prozent die höchste Rendite auf.

Bevölkerungsentwicklung

Beelitz verzeichnet eine bemerkenswert positive Bevölkerungsentwicklung. Von 12.121 Einwohnern im Jahr 2015 wuchs die Stadt auf 13.794 Einwohner im Jahr 2023 und 2024 – ein Anstieg von 13,8 Prozent in neun Jahren.

Das Wachstum verlief dabei kontinuierlich: 2015 bis 2017 stagnierte die Bevölkerung nahezu (12.121 auf 12.175), ab 2018 setzte ein deutlicher Aufwärtstrend ein. Besonders stark war der Anstieg von 2021 auf 2022 (+339 Einwohner) und von 2022 auf 2023 (+575 Einwohner). Seit 2023 stabilisiert sich die Einwohnerzahl bei 13.794.

Die Bevölkerungsdichte beträgt 76 Einwohner pro Quadratkilometer. Bei einer Gemeindefläche von 181,31 km² und 12 Ortsteilen handelt es sich um eine mittelgroße Stadt mit ländlichem Charakter.

Die Arbeitslosenquote wird in der Datenreihe als absoluter Wert von 280 angegeben (Stand 2023). Ein direkter Vergleich mit Prozentwerten aus anderen Quellen ist hier nicht möglich, da die Angabe nicht als Prozentsatz, sondern als Rohzahl vorliegt.

Das Bevölkerungswachstum ist ein wichtiger Treiber für die gestiegene Nachfrage nach Wohnraum und erklärt teilweise die dynamische Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Landkreis Potsdam-Mittelmark, in dem Beelitz liegt, mit einem Gesamtrang von 227 von rund 400 deutschen Kreisen. Damit befindet sich der Kreis im unteren Mittelfeld.

Im Detail zeigt sich ein gemischtes Bild: Der Dynamik-Index liegt mit Rang 127 im oberen Drittel, was positive Impulse signalisiert. Der Stärke-Index rangiert auf Platz 246, ebenfalls im unteren Mittelfeld. Besonders auffällig ist der Demografie-Index mit Rang 391 – der Kreis liegt damit fast auf dem letzten Platz, was auf eine ungünstige Altersstruktur und Abwanderungstendenzen in ländlichen Räumen hindeuten könnte. Im Bereich Wohlstand und soziale Lage erreicht der Kreis mit Rang 51 einen der besten Plätze, was auf vergleichsweise gute Lebensverhältnisse schließen lässt. Arbeitsmarkt (Rang 232) und Wettbewerb & Innovation (Rang 236) liegen im unteren Mittelfeld.

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die räumliche Nähe zu Potsdam und Berlin bietet jedoch potenzielle Pendelmöglichkeiten.

Beelitz ist als Spargelstadt bekannt und führt seit 2013 offiziell die Zusatzbezeichnung „Spargelstadt“. Das Spargelanbaugebiet in der Region umfasst rund 1.300 Hektar mit einem Ertrag von etwa 16.000 Tonnen. Historisch war Beelitz Garnisonsstadt und beherbergte die Telefunken-Funkempfangsstelle, die ab 1928 Teil des internationalen Fernmeldenetzes war. Diese historischen Strukturen prägen bis heute das Stadtbild.