Gräben

Marktüberblick

Gräben ist eine kleine Gemeinde im brandenburgischen Landkreis Potsdam-Mittelmark mit 521 Einwohnern auf 40,62 km². Sie gehört zum Amt Ziesar und liegt im Fläming, etwa 80 Kilometer westlich von Berlin. Die Gemeinde besteht aus dem Kernort Gräben, dem 2003 eingemeindeten Ortsteil Rottstock und dem Gemeindeteil Dahlen. Die erste urkundliche Erwähnung als "Grabonizi" stammt aus dem Jahr 992.

Der Immobilienmarkt in Gräben ist durch deutlich unterdurchschnittliche Preise geprägt. Die Angebotsmiete liegt bei 7,16 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.010 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen weit unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt. Die Angebotswerte stammen aus Inseraten und stellen keinen amtlichen Mietspiegel dar.

Die Bruttomietrendite beträgt 8,51 Prozent und liegt damit im Perzentil 90,6 von Brandenburg. Das bedeutet, dass die Rendite in Gräben höher ist als in 90,6 Prozent der verglichenen Orte im Bundesland. Der Kaufpreisfaktor von 11,76 gehört zu den niedrigsten unter den Nachbarorten und ist deutlich unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt von rund 20 bis 21.

Preisentwicklung

Die Angebotsmiete hat sich zwischen 2018 und 2024 mehr als verdoppelt: von 4,18 Euro pro Quadratmeter auf 8,64 Euro. Die Zeitreihe ist nicht geschätzt und basiert auf tatsächlichen Marktdaten. Der Anstieg entspricht einer jährlichen Wachstumsrate von 12,86 Prozent.

Beim Kaufpreis liegen die Daten anders: Die Reihe ist als geschätzt gekennzeichnet und reicht nur von 2021 bis 2025. Demnach stieg der Kaufpreis von 2.000 Euro pro Quadratmeter (2021) auf 2.550 Euro (2025). Die jährliche Wachstumsrate beträgt 6,26 Prozent. Da diese Reihe geschätzt ist, ist die Entwicklung mit Unsicherheit behaftet.

Der Kaufpreisfaktor von 11,76 ergibt sich aus dem Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete niedrig ist. In Gräben ist dieser Wert einer der niedrigsten unter den Nachbarorten und weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts.

Regionale Einordnung

Gräben fällt im regionalen Vergleich deutlich auf. Die Angebotsmiete von 7,16 Euro pro Quadratmeter liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 9,72 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro. Der Kaufpreis von 1.010 Euro pro Quadratmeter ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.529 Euro und weniger als die Hälfte des Landesdurchschnitts von 2.086 Euro.

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein ähnliches Bild: Gräben hat die niedrigsten Kaufpreise aller umliegenden Gemeinden. Wollin (6,1 km entfernt) verlangt 2.460 Euro pro Quadratmeter, Buckautal (6,9 km) 1.012 Euro – nur 2 Euro mehr als Gräben, aber mit einer höheren Miete von 7,34 Euro. Die Bruttomietrendite von 8,51 Prozent liegt knapp unter Buckautal (8,7 Prozent) und deutlich über allen anderen Nachbarorten. Ziesar liegt mit 8,48 Prozent fast auf gleichem Niveau. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter mit Werten zwischen 3,36 und 7,12 Prozent.

Die niedrigen Kaufpreise bei gleichzeitig gestiegenen Mieten führen zu einer überdurchschnittlichen Rendite. Dieses Muster ist charakteristisch für ländliche Gemeinden in Brandenburg mit geringem Kaufpreisniveau.

Standortfaktoren

Die Bevölkerungsentwicklung in Gräben ist von leichten Schwankungen geprägt. Von 531 Einwohnern im Jahr 2015 sank die Zahl auf 521 im Jahr 2024, ein Rückgang von 1,9 Prozent. Der Tiefpunkt lag bei 498 Einwohnern im Jahr 2020. Die Bevölkerungsdichte beträgt 13 Einwohner pro Quadratkilometer.

Die Arbeitslosenquote stieg von 3,48 Prozent im Jahr 2015 auf 5,93 Prozent im Jahr 2023. Ein Ausreißerwert von 36,99 Prozent im Jahr 2017 ist offensichtlich ein Datenfehler und wird nicht weiter berücksichtigt. Der Anstieg der Arbeitslosigkeit geht einher mit der allgemeinen demografischen Schwäche des Landkreises.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Potsdam-Mittelmark Rang 227 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Besonders schlecht ist die Position in der Demografie mit Rang 391, während der Kreis mit Rang 51 im Teilindex Wohlstand und soziale Lage deutlich besser abschneidet. In den Teilindizes Dynamik (Rang 127), Arbeitsmarkt (Rang 232) und Wettbewerb und Innovation (Rang 236) liegt der Kreis im unteren Mittelfeld.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Gräben liegt an der Landesstraße L 94 mit direkter Anbindung an die Anschlussstelle Wollin der Autobahn A2.