Rosenau

Marktüberblick: Hoher Kaufpreis bei unterdurchschnittlichen Mieten

Rosenau ist eine ländliche Gemeinde im äußersten Westen des Landkreises Potsdam-Mittelmark mit rund 865 Einwohnern auf 49,74 Quadratkilometern. Die Gemeinde gehört zum Amt Wusterwitz und liegt etwa zehn Kilometer südwestlich von Brandenburg an der Havel sowie rund 50 Kilometer westlich der Berliner Stadtgrenze. Die Siedlungsstruktur ist durch vier Ortsteile (Rogäsen, Viesen, Warchau, Zitz) und den Gemeindeteil Gollwitz geprägt, die auf einer eiszeitlich gebildeten Hochfläche (Karower Platte) und im angrenzenden Fiener Bruch liegen. Weite Teile des Gemeindegebiets sind als Schutzgebiet ausgewiesen.

Das aktuelle Angebotswert-Niveau zeigt ein deutliches Missverhältnis: Die Angebotsmiete liegt mit 7,30 Euro pro Quadratmeter unter dem Kreisdurchschnitt von 9,72 Euro und dem Landesdurchschnitt von 8,44 Euro. Der Angebotskaufpreis von 2.610 Euro pro Quadratmeter liegt dagegen über dem Kreiswert von 2.529 Euro und deutlich über dem Landesdurchschnitt von 2.086 Euro. Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,36 Prozent, die im Vergleich zu allen benachbarten Orten (außer Bensdorf mit 1,93 Prozent) die niedrigste ist. Der Kaufpreisfaktor von 29,79 liegt knapp 40 Prozent über dem Kreis- und Landesdurchschnitt von jeweils rund 21. Die Rendite von 3,36 Prozent befindet sich im Perzentilrang von 9,44 im Bundesland Brandenburg – das bedeutet, dass nur etwa 9,4 Prozent der verglichenen Orte eine noch niedrigere Rendite aufweisen. Der Markt ist durch einen relativ hohen Kaufpreis bei gleichzeitig unterdurchschnittlichen Mieten gekennzeichnet.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, moderater Kaufpreisanstieg

Die Mietentwicklung seit 2018 zeigt eine starke Dynamik mit erheblichen Schwankungen. Von 4,81 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 stieg die Angebotsmiete bis 2022 auf einen Höchstwert von 8,89 Euro, fiel dann auf 7,39 Euro (2023), stieg erneut auf 8,14 Euro (2024) und liegt aktuell bei 7,30 Euro. Die Zeitreihe ist nicht als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 3,63 Prozent.

Die Kaufpreisentwicklung ist weniger volatil. Der letzte gemessene Wert von 2.803 Euro pro Quadratmeter (2023) ist auf 2.900 Euro (2026) angestiegen. Der CAGR von 1,14 Prozent ist deutlich niedriger als der Mietwertanstieg. Die zeitliche Diskrepanz zwischen den Datenreihen – die Mietzeitreihe beginnt 2018, die Kaufpreisreihe erst 2023 – erschwert einen direkten Längsschnittvergleich über den gesamten Zeitraum.

Die hohen Schwankungen bei den Mieten, insbesondere der Anstieg von 2021 auf 2022 um über 34 Prozent und der anschließende Rückgang, deuten auf einen sensiblen Markt hin, der auf konjunkturelle Veränderungen stark reagiert. Die aktuellen Werte der Zeitreihe zeigen mit 7,47 Euro (2025) und 6,40 Euro (2026) einen weiteren deutlichen Rückgang, der den aktuellen Inseratwert von 7,30 Euro bestätigt. Der aktuelle Mietwert liegt damit deutlich unter dem 2022er Peak.

Demografie und Arbeitsmarkt: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Die Einwohnerzahl Rosenau ist seit 2015 kontinuierlich gesunken: Von 933 Einwohnern (2015) auf 865 (2024), einem Rückgang von 7,3 Prozent. Die Bevölkerungsdichte beträgt damit nur 17 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Landkreis Potsdam-Mittelmark im Teilindex Demografie mit Platz 391 von rund 400 Kreisen als einen der demografisch schwächsten ein.

Gleichzeitig ist die Arbeitslosenquote von 7,04 Prozent (2015) auf 3,08 Prozent (2023) gefallen. Die Zahl der Arbeitslosen liegt bei 16 Personen. Dieser Rückgang der Arbeitslosigkeit steht im Gegensatz zum Bevölkerungsrückgang und deutet auf eine positive Entwicklung am lokalen Arbeitsmarkt hin, die durch den Prognos-Teilindex Arbeitsmarkt mit Platz 232 von 400 Kreisen untermauert wird.

Der Prognos-Gesamtrang des Landkreises liegt bei Platz 227 von 400. Der Teilindex Dynamik mit Platz 127 ist der beste Wert, während die Stärke mit Platz 246 und Wettbewerb/Innovation mit Platz 236 im unteren Mittelfeld liegen. Der Teilindex Wohlstand/Soziale Lage mit Platz 51 ist der beste Einzelwert und hebt sich deutlich von den anderen Indizes ab.

Regionale Einordnung: Ländlicher Standort mit eingeschränkter Entwicklung

Rosenau liegt im äußeren westlichen Bereich der Metropolregion Berlin/Brandenburg, etwa 50 Kilometer von der Berliner Stadtgrenze entfernt. Diese Lage abseits der größeren Zentren erklärt das niedrige Mietniveau im Vergleich zum Umland. Die nächstgelegenen Nachbarorte zeigen ein breites Spektrum: Wusterwitz (6,5 Kilometer entfernt) weist mit 7,53 Euro eine ähnliche Miete auf, aber einen niedrigeren Kaufpreis von 2.182 Euro und damit eine höhere Rendite von 4,14 Prozent. Orte wie Ziesar (6,8 km) oder Buckautal (11,4 km) haben deutlich niedrigere Kaufpreise (1.152 bzw. 1.012 Euro) und entsprechend hohe Renditen von 8,48 bzw. 8,70 Prozent.

Der Landkreis Potsdam-Mittelmark hat insgesamt 38 verglichene Orte mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 21,34. Rosenau liegt mit 29,79 deutlich darüber. Die Gemeinde ist durch ihre Lage im Schutzgebiet Fiener Bruch und auf der Karower Platte geprägt, was die Bauentwicklung einschränkt und das Angebot an Bauland begrenzt. Es bestehen keine Hochschulen am Ort. Der Prognos-Rang bezieht sich auf den Landkreis Potsdam-Mittelmark, nicht auf die Gemeinde Rosenau allein.