Ziesar, Stadt

Marktüberblick: Hohe Rendite bei niedrigen Preisen

Ziesar ist eine Kleinstadt im äußersten Westen Brandenburgs mit rund 2.500 Einwohnern auf einer Fläche von 68 km². Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch deutlich unterdurchschnittliche Kaufpreise und entsprechend hohe Mietrenditen aus. Die Angebotsmiete liegt bei 8,14 Euro je Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 1.152 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite von 8,48 Prozent gehört damit zu den höchsten im Bundesland: Im Perzentilrang von 90,3 liegt Ziesar deutlich über dem brandenburgischen Durchschnitt von 5,58 Prozent und dem deutschen Durchschnitt von 5,10 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 11,79 ist zugleich einer der niedrigsten — er bedeutet, dass der Kaufpreis etwa elf Jahre der Jahreskaltmiete entspricht, während er im Kreis Potsdam-Mittelmark bei 21,3 und in Brandenburg bei 20,3 liegt.

Preisentwicklung: Extremes Kaufpreis-Tief nach Vorjahreshoch

Die Kaufpreisentwicklung der letzten Jahre zeigt einen extremen Einbruch: Lag der Angebotskaufpreis 2023 noch bei 2.740 Euro je Quadratmeter, fiel er 2024 auf 1.174 Euro — ein Rückgang von rund 57 Prozent in einem Jahr. 2025 erholte er sich leicht auf 1.306 Euro. Diese Volatilität ist außergewöhnlich und deutet auf einen stark nachfragenden Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei dem einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Miete entwickelte sich dagegen weniger volatil, aber mit starken Schwankungen: Von 5,57 Euro 2018 stieg sie auf 8,51 Euro 2023, fiel 2024 auf 6,23 Euro und liegt 2026 wieder bei 8,57 Euro. Die CAGR der Miete beträgt 5,53 Prozent, während die Kaufpreis-CAGR bei -30,96 Prozent liegt. Beide Reihen sind nicht geschätzt, basieren also auf tatsächlichen Inseraten.

Demografie und Arbeitsmarkt: Stabile Bevölkerung, hohe Arbeitslosigkeit

Die Bevölkerung Ziesars ist mit rund 2.493 Einwohnern (2024) stabil bis leicht rückläufig. Seit 2015 (2.451 Einwohner) zeigt sich kaum eine Veränderung, was auf einen ausgeglichenen Zuzug-Abwanderung-Saldo hindeutet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 37 Einwohner je Quadratkilometer — typisch für eine ländliche Struktur.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 10,9 Promille (10,9 Prozent) und ist damit deutlich über dem brandenburgischen und deutschen Durchschnitt. Sie entwickelte sich von 5,3 Promille (2015) auf 10,9 Promille (2023) und zeigt damit eine deutliche Verschlechterung. 2022 lag sie bei 3,4 Promille, was einen sprunghaften Anstieg andeutet. Die hohe Arbeitslosigkeit korrespondiert mit den niedrigen Immobilienpreisen: Geringe Kaufkraft und wirtschaftliche Schwäche drücken die Nachfrage nach Wohneigentum.

Standortfaktoren: Historische Bedeutung, wirtschaftliche Schwäche

Ziesar liegt im äußersten Westen des Landkreises Potsdam-Mittelmark, unmittelbar am Nordhang des Flämings. Die Stadt wurde 948 erstmals urkundlich erwähnt und war von 1327 bis etwa 1560 Sitz der Bischöfe von Brandenburg — ein historisches Erbe, das sich im Stadtbild (Burg Ziesar) widerspiegelt.

Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Potsdam-Mittelmark den Rang 227 von rund 400 Landkreisen (Gesamt), Rang 127 in Dynamik und Rang 246 in Stärke. Besonders auffällig: Der Index Wohlstand und soziale Lage liegt mit Rang 51 sehr hoch — ein scheinbarer Widerspruch zur hohen Arbeitslosigkeit, der darauf hindeutet, dass die soziale Infrastruktur und die Lebensqualität im Kreis besser bewertet werden als die wirtschaftliche Dynamik.

Im regionalen Vergleich liegen die Ziesarer Preise deutlich unter denen der Nachbargemeinden. Der nächstgelegene Nachbarort Buckautal (5,6 km) weist mit 1.012 Euro je Quadratmeter ähnliche Kaufpreise auf, während Rosenau (6,8 km) mit 2.610 Euro mehr als doppelt so hoch liegt. Die Mietpreise bewegen sich in der Region zwischen 5,87 Euro (Bensdorf) und 8,37 Euro (Wenzlow) — Ziesar liegt damit im unteren bis mittleren Drittel.

Am Ort bestehen keine Hochschulen, was die Nachfrage nach Mietwohnungen aus Studierendensicht einschränkt. Der historische Industriestandort (Tonwarenindustrie seit 1624) hat seine Bedeutung verloren.