Hamburg, Freie und Hansestadt

Marktüberblick

Hamburg gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Die aktuellen Angebotswerte liegen bei 17,21 € je Quadratmeter für Miete und 6.942 € je Quadratmeter für den Kauf. Die Bruttomietrendite beträgt 2,98 %, der Kaufpreisfaktor liegt bei 33,61. Beide Werte – Miete und Kaufpreis – stammen aus Inseraten und sind keine amtlichen Mietspiegel; sie liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im bundesweiten Vergleich hebt sich Hamburg deutlich ab: Der deutsche Durchschnitt liegt bei 8,92 €/m² Angebotsmiete und 2.409 €/m² Angebotskaufpreis. Hamburgs Angebotsmiete liegt damit etwa doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt, der Angebotskaufpreis fast dreimal. Die Rendite von 2,98 % liegt deutlich unter dem deutschen Durchschnitt von 5,10 %, was die hohe Nachfrage und die knappe Angebotslage in der Hansestadt widerspiegelt.

Preisentwicklung

Die Zeitreihen zeigen eine klare Aufwärtsentwicklung der Preise in Hamburg über den betrachteten Zeitraum von 2018 bis 2026.

Die Angebotsmiete stieg von 12,86 €/m² im Jahr 2018 auf 17,00 €/m² im Jahr 2024 – ein Anstieg um rund 32 %. Im Jahr 2025 folgte ein Rückgang auf 16,31 €/m², bevor die Reihe für 2026 wieder auf 18,62 €/m² ansteigt. Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete liegt bei 4,74 %.

Beim Angebotskaufpreis entwickelte sich der Markt ähnlich dynamisch: Von 5.389 €/m² (2018) stieg der Wert auf 6.902 €/m² (2024). Auffällig ist der Einbruch im Jahr 2022 auf 6.495 €/m², der mit der Zinswende und der damit einhergehenden Korrektur am Immobilienmarkt zusammenfällt. Anschließend erholte sich der Markt wieder auf 6.951 €/m² (2025) und 7.002 €/m² (2026). Der CAGR des Kaufpreises beträgt 3,33 %.

Beide Zeitreihen sind nicht als geschätzt gekennzeichnet und basieren auf tatsächlichen Marktdaten.

Bevölkerungsentwicklung

Hamburg verzeichnete in den letzten Jahren ein deutliches Bevölkerungswachstum. Die Einwohnerzahl stieg von 1.787.408 im Jahr 2015 auf 1.910.160 im Jahr 2023 – ein Plus von rund 6,9 %. Auf 755 km² ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 2.530 Einwohnern pro Quadratkilometer.

Nach Angaben des Statistischen Amtes für Hamburg und Schleswig-Holstein betrug die amtliche Einwohnerzahl (nur Hauptwohnsitze, Zensus 2022) am 31. Dezember 2024 1.862.565. Der historische Höchststand von 1.915.582 Einwohnern wurde 2024 erreicht, wobei dieser Wert die Gesamtbevölkerung einschließlich Nebenwohnsitze und nicht registrierter Personen umfassen kann.

Die Arbeitslosenzahl lag 2023 bei 80.690. Im Vergleich zu 2015 (72.737) ist dies ein Anstieg, der jedoch auch durch das Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Entwicklung nach der Corona-Pandemie bedingt sein kann. Die Arbeitslosigkeit stieg 2020 deutlich auf 80.103 an und schwankte seither zwischen 73.219 (2022) und 80.690 (2023).

Regionale Einordnung

Hamburg ist als Stadtstaat gleichzeitig Kreis und Bundesland. Im Vergleich zum Bundesland Hamburg (das nur aus der Stadt besteht) sind alle Werte identisch. Im bundesweiten Vergleich liegt Hamburg im Perzentilrang 100 für die Rendite, was bedeutet, dass Hamburg die höchste Bruttomietrendite in Hamburg – und damit im Bundesland – aufweist.

Im direkten regionalen Vergleich zu den Nachbargemeinden im Umkreis bis 15,8 km zeigt sich ein deutliches Gefälle: Die nächstgelegenen Orte wie Oststeinbek (11,1 km), Barsbüttel (11,6 km) und Schenefeld (12,8 km) weisen Angebotsmieten zwischen 12,88 und 14,24 €/m² auf – also deutlich unter dem Hamburger Niveau von 17,21 €/m². Beim Kaufpreis liegen die Nachbarorte zwischen 3.316 €/m² (Glinde) und 4.444 €/m² (Rellingen), während Hamburg bei 6.942 €/m² liegt. Die Bruttomietrenditen in der Umgebung liegen mit 3,84 % bis 4,66 % deutlich über dem Hamburger Wert von 2,98 %, was die typische Renditestruktur in teuren Kernstädten versus günstigeren Umlandgemeinden widerspiegelt.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 stuft den Kreis Hamburg auf Rang 23 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex ein. Besonders stark ist die Position in den Bereichen Dynamik (Rang 10) und Wettbewerb/Innovation (Rang 7). Im Bereich Wohlstand/Soziale Lage liegt Hamburg auf Rang 382, was auf die hohe Lebenshaltungskosten und die ungleiche Verteilung des Wohlstands in der Stadt hindeuten kann. Der Demografie-Index liegt auf Rang 17, der Arbeitsmarkt-Index auf Rang 28.

Hamburg verfügt über ein breites Hochschulangebot mit 19 Hochschulen, darunter die Universität Hamburg, die Technische Universität Hamburg (TUHH), die HafenCity Universität Hamburg, die Helmut-Schmidt-Universität/Universität der Bundeswehr Hamburg und die Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg (HAW Hamburg). Dieses akademische Ökosystem trägt zur Attraktivität der Stadt für Fachkräfte und zur Innovationskraft bei.