Stade, Hansestadt

Der Ort: Hansestadt an der Unterelbe

Stade, Hansestadt, liegt am südwestlichen Ufer der Unterelbe im gleichnamigen Landkreis in Niedersachsen, etwa 45 Kilometer westlich von Hamburg. Die Stadt gehört zur Metropolregion Hamburg und ist Kreisstadt des Landkreises Stade. Mit einer Fläche von 110,07 Quadratkilometern und rund 48.700 Einwohnern (2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 443 Einwohnern je Quadratkilometer. Die Stadt liegt auf einem Geestsporn der Stader Geest im Übergang des Alten Landes und Kehdingens, umgeben von flachem Marschland. Durch das Stadtgebiet fließt die Schwinge, die etwa vier Kilometer nordöstlich des Stadtzentrums bei Stadersand in die Elbe mündet.

Stade blickt auf eine lange Geschichte als Hansestadt zurück: 1209 wurde der Stadt das Stadtrecht verliehen, und sie war bis ins 13. Jahrhundert der wichtigste natürliche Hafen zwischen Cuxhaven und Harburg. Die Stadt war Sitz des früheren Regierungsbezirks Stade und beherbergt bis heute viele zentrale Institutionen des Elbe-Weser-Dreiecks.

Marktüberblick: Preise und Rendite

Die aktuellen Angebotswerte für Stade liegen bei einer Angebotsmiete von 11,66 Euro je Quadratmeter und einem Angebotskaufpreis von 2.811 Euro je Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 20,09, die Bruttomietrendite liegt bei 4,98 Prozent.

Wichtig ist der Hinweis, dass es sich bei den vorliegenden Miet- und Kaufwerten um Angebotswerte aus Inseraten handelt – nicht um einen amtlichen Mietspiegel. Diese Werte liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von Stade mit 11,66 €/m² deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Stade (9,40 €/m²), des Landes Niedersachsen (8,50 €/m²) und des Bundesdurchschnitts (8,92 €/m²). Auch beim Angebotskaufpreis mit 2.811 €/m² liegt Stade über dem Kreisdurchschnitt (2.636 €/m²), dem Landesdurchschnitt (2.166 €/m²) und dem Bundesdurchschnitt (2.409 €/m²). Der Kaufpreisfaktor von 20,09 liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 23,38 und dem Landesdurchschnitt von 20,92, was auf die relativ hohen Mietangebote im Verhältnis zu den Kaufpreisen hindeutet. Die Bruttomietrendite von 4,98 % liegt knapp unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 % und dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

Der Perzentilrang von 53,82 % im Bundesland zeigt, dass Stade bei den Immobilienkennzahlen im oberen Mittelfeld der niedersächsischen Orte liegt.

Preis- und Mietentwicklung

Die Mietentwicklung in Stade zeigt über den betrachteten Zeitraum einen deutlichen Aufwärtstrend. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 8,32 €/m², stieg sie bis 2024 auf 10,80 €/m² – ein Anstieg von rund 30 Prozent in sechs Jahren. Besonders ausgeprägt war der Sprung von 9,25 €/m² (2023) auf 10,80 €/m² (2024).

Die Kaufpreisentwicklung war deutlich schwankungsintensiver. Von 2.240 €/m² (2018) stiegen die Preise 2021 auf einen Höhepunkt von 3.473 €/m², fielen dann bis 2024 auf 2.606 €/m² zurück. 2025 zeigten die Werte mit 3.063 €/m² wieder einen Anstieg, bevor sie 2026 auf 2.560 €/m² sanken.

Der CAGR für die Miete liegt bei 8,01 Prozent, der für die Kaufpreise bei 1,68 Prozent. Beide Reihen sind nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Daten basiert.

Im Vergleich dazu liegt der Kreis Stade bei einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 9,40 €/m² und einem Angebotskaufpreis von 2.636 €/m². Die Stadt Stade liegt damit sowohl bei der Miete als auch beim Kaufpreis über dem Kreisdurchschnitt.

Demografie und Bevölkerungsentwicklung

Die Bevölkerung von Stade ist im betrachteten Zeitraum von 46.378 Einwohnern (2015) auf 48.708 Einwohner (2024) gestiegen – ein Plus von rund fünf Prozent. Besonders deutlich war der Anstieg von 2021 (47.579) auf 2022 (48.353) mit über 770 neuen Einwohnern in einem Jahr. Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerungszahl bei 48.708.

Die vorliegenden Daten zur Arbeitslosigkeit geben die absolute Zahl der Arbeitslosen an, nicht die prozentuale Quote. Die Zahl der Arbeitslosen lag 2015 bei 2.423 und stieg bis 2021 auf 2.639, um 2022 wieder auf 2.371 zu sinken. 2023 lag sie bei 2.633. Bezogen auf die aktuelle Bevölkerung von rund 48.700 Einwohnern entspricht dies einer groben Schätzung der Arbeitslosenquote von etwa 5,4 Prozent (2023).

Die Bevölkerungsdichte von 443 Einwohnern je Quadratkilometer ist für eine Stadt dieser Größe im ländlichen Raum typisch und liegt über dem Durchschnitt vieler niedersächsischer Gemeinden.

Standortfaktoren

Laut dem Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Landkreis Stade (als Bezugsgröße für die Standortfaktoren) den Gesamtrang 234 von rund 400 deutschen Kreisen. Im Teilindex Dynamik liegt der Kreis auf Rang 190, im Teilindex Stärke auf Rang 227. Die Teilindizes zeigen folgende Positionen: Demografie Rang 204, Arbeitsmarkt Rang 241, Wettbewerb und Innovation Rang 252, Wohlstand und soziale Lage Rang 198.

Diese Werte deuten auf eine mittlere bis untere mittlere Position im bundesweiten Kreisvergleich hin. Besonders der Index für Wettbewerb und Innovation (Rang 252) sowie der Arbeitsmarkt (Rang 241) liegen im unteren Drittel. Die stärksten Werte zeigt der Kreis im Bereich Wohlstand und soziale Lage (Rang 198).

Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt. Die nächstgelegenen größeren Universitätsstandorte befinden sich in Hamburg und Bremen.

Stade profitiert von der Lage in der Metropolregion Hamburg und der Anbindung an die Unterelbe. Die historische Bedeutung als Hansestadt und ehemaliger Regierungssitz des Regierungsbezirks Stade prägt bis heute die Infrastruktur und Institutionen der Stadt.

Fazit

Stade bietet als Hansestadt im Elbe-Weser-Dreieck mit einer Bevölkerung von rund 48.700 Einwohnern einen Immobilienmarkt, der sich durch überdurchschnittliche Angebotspreise im regionalen Vergleich auszeichnet. Die Angebotsmiete von 11,66 €/m² und der Angebotskaufpreis von 2.811 €/m² liegen jeweils deutlich über den Durchschnitten des Landkreises, Niedersachsens und Deutschlands.

Die Mietentwicklung zeigt einen deutlichen Aufwärtstrend mit einem CAGR von 8,01 Prozent. Die Kaufpreise waren hingegen schwankungsintensiver, mit einem Höhepunkt 2021 und anschließenden Korrekturen. Der Kaufpreisfaktor von 20,09 liegt unter dem Kreis- und Landesdurchschnitt, was bei der Interpretation als Angebotswerte mit Vorsicht zu genießen ist.

Die Bevölkerungsentwicklung war positiv mit einem Anstieg von fünf Prozent seit 2015. Die Lage in der Metropolregion Hamburg und die Anbindung an die Unterelbe sind wichtige Standortfaktoren. Der Prognos-Zukunftsatlas zeigt für den Landkreis Stade eine mittlere bis untere mittlere Position im bundesweiten Vergleich, mit besonderen Stärken im Bereich Wohlstand und soziale Lage.