Hollern-Twielenfleth

Marktüberblick und Preisniveau

Hollern-Twielenfleth liegt im Alten Land, dem größten Obstanbaugebiet Europas, direkt an der Unterelbe zwischen Stade und Hamburg. Die Gemeinde umfasst die Ortsteile Hollern, Twielenfleth und Bassenfleth auf einer Fläche von 20,46 km² und hat rund 3.400 Einwohner. Das Angebot an Wohnimmobilien wird geprägt durch die Lage im ländlichen Raum mit touristischer Infrastruktur – das Feriendorf Altes Land bei der Elbe verfügt über 155 Ferienhäuser. Die Anbindung an den Hamburger Verkehrsverbund über die Buslinie 2051 nach Hamburg-Cranz unterstreicht die Funktion als Pendlerstandort für den Großraum Hamburg.

Das aktuelle Angebot liegt mit 10,89 €/m² bei der Miete deutlich über dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 €/m² und auch über dem Kreisdurchschnitt in Stade von 9,40 €/m². Der Angebotskaufpreis von 2.669 €/m² entspricht einem Kaufpreisfaktor von 20,42 und liegt damit knapp unter dem Landesdurchschnitt von 20,92, aber leicht über dem Kreisdurchschnitt von 23,38. Die Bruttomietrendite von 4,9 % bewegt sich im Mittelfeld der Nachbarorte und liegt über dem Kreiswert von 4,62 %, jedoch unter dem Landesdurchschnitt von 5,25 %. Die Renditeposition im Perzentil 51,4 im Bundesland bestätigt eine mittlere Einordnung.

Preisentwicklung und Volatilität

Die Zeitreihen der letzten Jahre zeigen eine außergewöhnlich hohe Volatilität, die für einen kleinen ländlichen Markt typisch ist. Die Angebotsmiete schwankte zwischen 6,93 €/m² (2019) und 12,40 €/m² (2025). Der Angebotskaufpreis weist noch stärkere Ausschläge auf: von 1.363 €/m² (2018) über 4.880 €/m² (2023) zurück auf 2.468 €/m² (2026). Diese extremen Schwankungen von Jahr zu Jahr deuten auf eine geringe Transaktionszahl hin – in einer Gemeinde mit 3.400 Einwohnern kann bereits der Verkauf einzelner Objekte den Durchschnittswert stark verzerren. Der CAGR von 7,7 % beim Kaufpreis und 3,8 % bei der Miete über den Zeitraum sind bei dieser Volatilität nur bedingt aussagekräftig. Die aktuellen Werte von 2026 liegen bei der Miete (9,56 €/m²) unter dem Vorjahreswert von 2025 (12,40 €/m²), beim Kaufpreis (2.468 €/m²) dagegen über dem Vorjahreswert von 2025 (1.956 €/m²).

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung von Hollern-Twielenfleth ist in den letzten Jahren stabil geblieben. Zwischen 2015 (3.360 Einwohner) und 2024 (3.421 Einwohner) betrug die Gesamtentwicklung +1,8 %. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 167 Einwohnern je km², was für eine Gemeinde dieser Größe im ländlichen Raum typisch ist. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 94 (in der Einheit der vorliegenden Zeitreihe). Im Prognos-Zukunftsatlas 2025 erreicht der Landkreis Stade Rang 234 von rund 400 Kreisen im Gesamtindex. Besonders schwach positioniert ist der Kreis im Bereich Wettbewerb und Innovation (Rang 252) sowie im Arbeitsmarkt (Rang 241). Im Bereich Demografie (Rang 204) und Wohlstand (Rang 198) schneidet er besser ab. Dynamik (Rang 190) liegt im mittleren Drittel. Es bestehen keine Hochschulen am Ort.

Regionale Einordnung

Im regionalen Vergleich liegt die Angebotsmiete von 10,89 €/m² im oberen Mittelfeld der Nachbarorte. Steinkirchen (4,9 km) bietet mit 8,98 €/m² deutlich günstigere Mieten, während Stade (5 km) mit 11,66 €/m² das höchste Mietniveau aufweist. Bei den Kaufpreisen ist Hollern-Twielenfleth mit 2.669 €/m² moderat positioniert – Grünendeich (3.212 €/m²) und Haseldorf (3.275 €/m²) liegen deutlich darüber, Dollern (2.566 €/m²) und Steinkirchen (2.389 €/m²) darunter. Die Bruttomietrendite von 4,9 % liegt über allen aufgeführten Nachbarorten außer Stade (4,98 %) und ist damit eine der attraktivsten im unmittelbaren Umfeld. Diese Kombination aus moderatem Kaufpreis und relativ hoher Miete macht Hollern-Twielenfleth im regionalen Vergleich zu einer der renditestärksten Gemeinden.