Dollern
Dollern (PLZ 21739) liegt im Kreis Stade in Niedersachsen. Der Ort zählt 2.238 Einwohner auf 12,0 km², das entspricht 186 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 10,34 € pro m², der Kaufpreis bei 2.566 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 4,84 % und ein Kaufpreisfaktor von 20,7 — rechnerisch sind das 21 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Dollern über dem Renditeniveau von 49 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 8,28 € auf 12,83 € pro m², im Mittel 5,6 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -2,7 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 10,0 % erhöht. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 3,2 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stade Rang 234 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 190, Stärkerang 227). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Agathenburg, Neuenkirchen und Guderhandviertel an.
Immobilienpreise in Dollern im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Dollern
Marktüberblick
Dollern ist eine 12,02 km² große Gemeinde im Landkreis Stade in Niedersachsen und Mitglied der Samtgemeinde Horneburg. Mit 2.238 Einwohnern (Stand 2024) ergibt sich eine Bevölkerungsdichte von 186 Einwohnern je km². Die Gemeinde liegt auf dem westlichen Geestrücken des Elbtalaue-Urstromtals, etwa 28 Kilometer von Hamburg entfernt, zwischen Stade (12 km) und Buxtehude (14 km). Dollern gehört zur Metropolregion Hamburg und ist über die S-Bahn-Linie S5 der Niederelbebahn sowie die Bundesstraße 73 und die Autobahn A 26 angebunden. Das Modehaus Mohr mit 19.000 m² Verkaufsfläche ist der größte Arbeitgeber der Gemeinde und wurde 1948 gegründet.
Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.566 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 10,34 Euro je Quadratmeter. Die Bruttomietrendite beträgt 4,84 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,68. Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Der Kaufpreisfaktor von 20,68 gibt an, wie viele Jahre der Jahreskaltmiete (10,34 × 12 = 124,08 Euro) nötig sind, um den Kaufpreis von 2.566 Euro zu decken. Ein niedriger Faktor bedeutet, dass die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete günstiger sind.
Preis- und Mietentwicklung
Die Mietentwicklung in Dollern zeigt starke jährliche Schwankungen. Von 8,28 Euro je Quadratmeter im Jahr 2018 ging die Angebotsmiete 2019 auf 6,82 Euro zurück, stieg 2020 auf 10,21 Euro und bewegte sich zwischen 2021 und 2025 zwischen 8,66 und 9,90 Euro. Der Wert von 12,83 Euro für 2026 stellt einen deutlichen Ausreißer nach oben dar und liegt deutlich über allen Vorjahreswerten.
Die Kaufpreisentwicklung verlief gegenläufig. Von 2.914 Euro je Quadratmeter im Jahr 2019 stieg der Preis 2021 auf 3.251 Euro, fiel dann 2022 auf 2.179 Euro, erholte sich 2023 auf 3.170 Euro und lag 2024 bei 2.544 Euro. Die Kaufpreisreihe weist Lücken auf (keine Werte für 2020, 2024–2025).
Der durchschnittliche jährliche Zuwachs der Miete (CAGR) über den gesamten Zeitraum beträgt 5,63 Prozent, während der Kaufpreis im Durchschnitt um 2,67 Prozent pro Jahr zurückging. Diese gegenläufige Entwicklung – steigende Mieten bei gleichzeitig fallenden Kaufpreisen – führt dazu, dass sich die Mietrendite strukturell verbessert.
Regionale Einordnung
Die Angebotsmiete von 10,34 Euro je Quadratmeter liegt deutlich über dem Durchschnitt des Landkreises Stade (9,40 Euro) und des Landes Niedersachsen (8,50 Euro). Der Kaufpreis von 2.566 Euro je Quadratmeter liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt (2.636 Euro), aber über dem Landesdurchschnitt (2.166 Euro).
Der Kaufpreisfaktor von 20,68 ist niedriger als der des Kreises (23,38) und auch unter dem Landesdurchschnitt (20,92). Das bedeutet, dass die Kaufpreise in Dollern im Verhältnis zur Miete günstiger sind als in den Vergleichsräumen. Die Bruttomietrendite von 4,84 Prozent liegt damit über dem Kreiswert (4,62 Prozent), aber unter dem Landesdurchschnitt (5,25 Prozent).
Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt sich ein gemischtes Bild. Die Miete liegt über der von Guderhandviertel (8,87 Euro) und Mittelnkirchen (8,91 Euro), aber unter der von Horneburg (11,05 Euro) und Agathenburg (10,93 Euro). Der Kaufpreisfaktor von 20,68 ist der niedrigste unter allen Nachbarorten, was Dollern im regionalen Vergleich als den Ort mit dem günstigsten Miet-Kaufpreis-Verhältnis ausweist.
Die Bevölkerungszahl wuchs von 2.034 Einwohnern im Jahr 2015 auf 2.238 im Jahr 2024, einem Anstieg von über 10 Prozent. Dieser Zuzug korrespondiert mit der Lage in der Metropolregion Hamburg und der S-Bahn-Anbindung an das Hamburger Netz.
Standortfaktoren
Der Landkreis Stade erreichte im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Gesamtrang 234 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen Rang 190 für Dynamik, Rang 227 für Stärke, Rang 204 für Demografie, Rang 241 für Arbeitsmarkt und Rang 252 für Wettbewerb und Innovation. Der Rang für Wohlstand und soziale Lage liegt mit 198 etwas besser. Diese Werte gelten für den Kreis Stade, nicht für die Gemeinde Dollern allein.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Gemeinde strebt die Anerkennung als Grundzentrum im Regionalen Raumordnungsprogramm an, was eine Aufwertung der lokalen Versorgungsstruktur bedeuten würde. Derzeit erfüllt Dollern lediglich die Funktion einer Nahversorgung im fußläufigen Bereich.
Die Arbeitslosenquote des Landkreises Stade lag 2023 bei 4,2 Prozent. Sie schwankte zwischen 3,2 Prozent (2019) und 5,1 Prozent (2021) und zeigt damit eine leichte Entspannung im Vergleich zum Pandemiejahr 2021.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Dollern entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Dollern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 8,28 €/m² |
| 2019 | 6,82 €/m² |
| 2020 | 10,21 €/m² |
| 2021 | 9,90 €/m² |
| 2022 | 8,68 €/m² |
| 2023 | 8,66 €/m² |
| 2024 | 9,18 €/m² |
| 2025 | 8,89 €/m² |
| 2026 | 12,83 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Dollern
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2019 | 2.914 €/m² |
| 2021 | 3.251 €/m² |
| 2022 | 2.179 €/m² |
| 2023 | 3.170 €/m² |
| 2024 | 2.544 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Dollern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2019 | 2,81 % |
| 2021 | 3,65 % |
| 2022 | 4,78 % |
| 2023 | 3,28 % |
| 2024 | 4,33 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Dollern
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 2.034 Einwohner |
| 2016 | 2.072 Einwohner |
| 2017 | 2.052 Einwohner |
| 2018 | 2.118 Einwohner |
| 2019 | 2.178 Einwohner |
| 2020 | 2.242 Einwohner |
| 2021 | 2.220 Einwohner |
| 2022 | 2.253 Einwohner |
| 2023 | 2.238 Einwohner |
| 2024 | 2.238 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Dollern
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 3,84 % |
| 2016 | 3,24 % |
| 2017 | 2,56 % |
| 2018 | 2,93 % |
| 2019 | 2,45 % |
| 2020 | 3,20 % |
| 2021 | 3,91 % |
| 2022 | 3,43 % |
| 2023 | 3,20 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 234 Rang |
| Dynamik | 190 Rang |
| Stärke | 227 Rang |
| Demografie | 204 Rang |
| Arbeitsmarkt | 241 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 252 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 198 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Dollern liegt im Band 4–5 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Dollern im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Dollern ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Dollern ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Dollern
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Horneburg | 11,05 €/m² |
| Agathenburg | 10,93 €/m² |
| Hollern-Twielenfleth | 10,89 €/m² |
| Bliedersdorf | 10,79 €/m² |
| Neuenkirchen | 10,51 €/m² |
| Dollern | 10,34 €/m² |
| Grünendeich | 10,10 €/m² |
| Steinkirchen | 8,98 €/m² |
| Mittelnkirchen | 8,91 €/m² |
| Guderhandviertel | 8,87 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Dollern ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Dollern
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Hollern-Twielenfleth | 4,90 % |
| Dollern | 4,84 % |
| Agathenburg | 4,78 % |
| Guderhandviertel | 4,54 % |
| Steinkirchen | 4,51 % |
| Mittelnkirchen | 4,11 % |
| Bliedersdorf | 3,97 % |
| Neuenkirchen | 3,93 % |
| Grünendeich | 3,77 % |
| Horneburg | 3,71 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Agathenburg | 2,9 km | 21684 | 10,93 € | 2.744 € | 4,78 % |
| Neuenkirchen | 4,3 km | 21640 | 10,51 € | 3.212 € | 3,93 % |
| Guderhandviertel | 4,3 km | 21720 | 8,87 € | 2.347 € | 4,54 % |
| Horneburg, Flecken | 4,4 km | 21640 | 11,05 € | 3.577 € | 3,71 % |
| Mittelnkirchen | 4,5 km | 21720 | 8,91 € | 2.604 € | 4,11 % |
| Steinkirchen | 5,2 km | 21720 | 8,98 € | 2.389 € | 4,51 % |
| Hollern-Twielenfleth | 5,9 km | 21723 | 10,89 € | 2.669 € | 4,90 % |
| Grünendeich | 6,1 km | 21720 | 10,10 € | 3.212 € | 3,77 % |
| Bliedersdorf | 6,6 km | 21640 | 10,79 € | 3.260 € | 3,97 % |
Wo liegt Dollern?
Lage
Dollern auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Dollern
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 10,34 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 2.566 € |
| Bruttomietrendite | 4,84 % |
| Kaufpreisfaktor | 20,7 |
| Einwohner | 2.238 |
| Einwohner je km² | 186 |
| Fläche (km²) | 12,0 |
| Arbeitslosenquote | 3,2 % |
| Prognos-Gesamtrang | #234 |
| Prognos Dynamikrang | #190 |
| Prognos Stärkerang | #227 |
| Koordinaten | 53,5390, 9,5455 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Dollern
Was kostet eine Wohnung in Dollern?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Dollern liegt bei 10,34 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 2.566 Euro pro Quadratmeter. Die Miete liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt von 9,40 Euro und dem niedersächsischen Durchschnitt von 8,50 Euro. Der Kaufpreis liegt leicht unter dem Kreisdurchschnitt von 2.636 Euro, ist aber rund 18 Prozent höher als der Landesdurchschnitt von 2.166 Euro. Hinweis: Bei den Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Miet- und Kaufpreise in Dollern entwickelt?
Die Miete in Dollern schwankte in den letzten Jahren stark: Sie lag 2018 bei 8,28 Euro pro Quadratmeter, fiel 2019 auf 6,82 Euro und stieg bis 2026 auf 12,83 Euro. Der Kaufpreis entwickelte sich von 2.914 Euro (2019) über 3.251 Euro (2021) und 2.179 Euro (2022) auf 2.544 Euro (2024). Die langjährige jährliche Veränderung liegt bei der Miete bei 5,63 Prozent, beim Kaufpreis bei minus 2,67 Prozent. Die Zeitreihen sind nicht als Schätzung gekennzeichnet.
Wie rentabel ist eine Kapitalanlage in Dollern?
Die Bruttomietrendite in Dollern beträgt 4,84 Prozent, der Kaufpreisfaktor liegt bei 20,68. Die Rendite liegt damit über dem Kreisdurchschnitt von 4,62 Prozent, aber unter dem niedersächsischen Durchschnitt von 5,25 Prozent. Mit einem Perzentilrang von 49,04 liegt Dollern im unteren Mittelfeld aller 942 Orte im Bundesland — rund 51 Prozent der Orte weisen eine höhere Rendite auf. Der Kaufpreisfaktor ist mit 20,68 leicht niedriger als der Landesdurchschnitt von 20,92, was auf ein moderates Kaufpreisniveau im Verhältnis zur Miete hindeutet.
Wie entwickelt sich die Bevölkerung in Dollern?
Die Einwohnerzahl in Dollern ist von 2.034 im Jahr 2015 auf 2.238 im Jahr 2024 gestiegen, was einem Wachstum von rund 10 Prozent entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 186 Einwohner pro Quadratkilometer. Die höchste Einwohnerzahl wurde 2022 mit 2.253 erreicht, seitdem ist die Zahl leicht rückläufig. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 4,2 Prozent (42 Promille) und hat sich damit im Vergleich zu 2015 (4,7 Prozent) leicht verbessert.
Wie liegt Dollern im Vergleich zum Kreis und zu Nachbarorten?
Im Vergleich zum Kreis Stade liegt Dollern bei der Miete mit 10,34 Euro über dem Kreisdurchschnitt von 9,40 Euro, der Kaufpreis von 2.566 Euro liegt jedoch leicht darunter. Im Vergleich zu den Nachbarorten weist Dollern eine der höchsten Mieten auf — nur Horneburg (11,05 Euro) und Agathenburg (10,93 Euro) liegen höher. Der Kaufpreis von 2.566 Euro liegt im unteren Drittel der Nachbargemeinden, deutlich unter Neuenkirchen (3.212 Euro) oder Horneburg (3.577 Euro).
Woher stammen die Daten zu Dollern?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Dollern sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Dollern führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2024 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2024 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stade
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Balje | 21730 | 6,81 € | 891 € | 9,17 % |
| Kranenburg | 21726 | 5,70 € | 972 € | 7,03 % |
| Sauensiek | 21644 | 9,73 € | 1.703 € | 6,86 % |
| Oederquart | 21734 | 7,39 € | 1.365 € | 6,49 % |
| Estorf | 21727 | 8,70 € | 1.676 € | 6,23 % |
| Bargstedt | 21698 | 10,31 € | 2.004 € | 6,17 % |
| Krummendeich | 21732 | 7,47 € | 1.496 € | 5,99 % |
| Wischhafen | 21737 | 9,76 € | 2.081 € | 5,63 % |