Balje
Balje (PLZ 21730) liegt im Kreis Stade in Niedersachsen. Der Ort zählt 927 Einwohner auf 58,1 km², das entspricht 16 Einwohnern je Quadratkilometer.
Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt bei 6,81 € pro m², der Kaufpreis bei 891 € pro m². Daraus ergibt sich eine Bruttomietrendite von 9,17 % und ein Kaufpreisfaktor von 10,9 — rechnerisch sind das 11 Jahreskaltmieten bis zum Kaufpreis. Damit liegt Balje über dem Renditeniveau von 96 % der Orte in Niedersachsen.
Zwischen 2018 und 2026 stieg die Miete von 4,40 € auf 7,04 € pro m², im Mittel 6,1 % pro Jahr. Die Kaufpreise entwickelten sich mit -18,0 % pro Jahr langsamer als die Mieten. Die Einwohnerzahl hat sich seit 2015 um 8,8 % verringert — ein Punkt, der bei der Vermietbarkeit einzukalkulieren ist. Die Arbeitslosenquote lag zuletzt bei 5,0 % (2023).
Im Prognos Zukunftsatlas belegt Kreis Stade Rang 234 von rund 400 deutschen Kreisen (Dynamikrang 190, Stärkerang 227). Zum direkten Vergleich bieten sich die umliegenden Orte Krummendeich, Neuhaus (Oste) und Brunsbüttel an.
Immobilienpreise in Balje im Überblick
Aktuelle Angebotswerte je Quadratmeter, Rendite und Struktur — mit Einordnung gegenüber Niedersachsen.
Immobilienmarkt und Standortbericht: Balje
Balje im Landkreis Stade zeigt einen ungewöhnlichen Immobilienmarkt: Extrem niedrige Kaufpreise (891 €/m²) bei gleichzeitig steigenden Mieten (6,81 €/m²) führen zu einer Bruttomietrendite von 9,17 % – der höchsten in ganz Niedersachsen. Der Kaufpreis ist seit 2022 um mehr als 55 % gefallen, während die Miete seit 2018 um fast 60 % gestiegen ist. Die Gemeinde schrumpft (−8,85 % seit 2015), hat eine Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je km² und liegt im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Drittel. Balje ist ein klarer Ausreißer im regionalen Vergleich mit den niedrigsten Preisen und der höchsten Rendite.
Marktüberblick: Extreme Niedrigpreise bei höchster Rendite
Balje liegt im nordwestlichen Landkreis Stade, direkt im Mündungsgebiet der Oste in die Elbe. Die 58 km² große Gemeinde mit rund 930 Einwohnern (2024) gehört zur Samtgemeinde Nordkehdingen und ist geprägt von Marsch- und Moorgebiet. Die Bevölkerungsdichte beträgt 16 Einwohner je Quadratkilometer – ein Wert, der die ländliche Struktur des Ortes unterstreicht.
Der Immobilienmarkt in Balje ist durch extrem niedrige Preise gekennzeichnet. Der Angebotskaufpreis liegt bei 891 Euro je Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 6,81 Euro je Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter allen Vergleichsgrößen: Der Kaufpreis liegt bei knapp 34 % des Kreiswerts (2.636 €/m²), bei 41 % des Landesdurchschnitts (2.166 €/m²) und bei 37 % des deutschen Durchschnitts (2.409 €/m²). Die Miete liegt 28 % unter dem Kreiswert, 20 % unter dem Landes- und 24 % unter dem Bundesdurchschnitt.
Gleichzeitig weist Balje die mit Abstand höchste Bruttomietrendite aller vergleichbaren Orte in Niedersachsen auf: 9,17 %. Damit liegt Balje im 96. Perzentil des Bundeslands – nur 4 % der 942 betrachteten niedersächsischen Orte bieten eine höhere Rendite. Der Kaufpreisfaktor von 10,91 ist ebenfalls der niedrigste im direkten Vergleich und bedeutet, dass der Kaufpreis knapp elf Jahreskaltmieten entspricht. Zum Vergleich: Im Kreis Stade beträgt der Faktor 23,4, in Niedersachsen 20,9, in Deutschland 20,9.
Preisentwicklung: Kaufpreis halbiert, Miete verdoppelt
Die Kaufpreise in Balje sind in den letzten Jahren stark gefallen. Im Jahr 2022 lagen sie noch bei 1.758 Euro je Quadratmeter, bis 2026 sind sie auf 793 Euro je Quadratmeter gesunken – ein Rückgang von rund 55 %. Die jährliche Veränderungsrate (CAGR) beträgt -18,0 %. Diese Entwicklung ist nicht geschätzt, sondern auf tatsächlichen Marktdaten basiert.
Im Gegensatz dazu sind die Mieten gestiegen. Lag die Angebotsmiete 2018 noch bei 4,40 Euro je Quadratmeter, betrug sie 2026 bereits 7,04 Euro je Quadratmeter. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei 6,05 %. Die Miete hat sich in diesem Zeitraum also fast verdoppelt, während der Kaufpreis auf weniger als die Hälfte gesunken ist.
Diese gegenläufige Entwicklung von fallenden Kaufpreisen und steigenden Mieten erklärt die extrem hohe Bruttomietrendite von 9,17 %. Sie ist ein rechnerisches Ergebnis dieser beiden Entwicklungen: Niedrigere Kaufpreise bei gleichzeitig höheren Mieten führen zu einer höheren Rendite. In den Nachbarorten liegt die Rendite deutlich niedriger – Oberndorf erreicht mit 8,67 % den zweithöchsten Wert im Umkreis, die meisten anderen Orte bewegen sich zwischen 4 und 7 %. Balje ist in dieser Kennzahl ein deutlicher Ausreißer.
Demografie und Wirtschaft: Schrumpfende Gemeinde mit kleiner Betriebsstruktur
Die Bevölkerung von Balje ist seit 2015 um 8,85 % gesunken – von 1.017 auf 927 Einwohner. Der Rückgang verlief dabei nicht linear: Zwischen 2015 und 2019 ging die Einwohnerzahl kontinuierlich von 1.017 auf 928 zurück, dann folgte eine kurze Erholungsphase bis 2022 (959 Einwohner), bevor der Rückgang 2023 wieder einsetzte und sich 2024 bei 927 Einwohnern stabilisierte.
Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 5,04 %. Mit 30 arbeitslosen Personen ist die absolute Arbeitslosigkeit gering, was der kleinen Einwohnerzahl geschuldet ist. Im Zeitraum 2015 bis 2023 schwankte sie zwischen 4,05 % (2018/2019) und 6,15 % (2015).
Der Bevölkerungsrückgang geht einher mit der extrem niedrigen Bevölkerungsdichte von 16 Einwohnern je Quadratkilometer. Das Gemeindegebiet von 58 km² umfasst 23 Ortsteile, was auf eine stark zerstreute Siedlungsstruktur hindeutet. Die wirtschaftliche Struktur ist durch kleine Betriebe geprägt – Betriebe für Yachtausrüstungen, Baggerarbeiten, Fensterbau, Holzbau, Klärtechnik und Stahlbau sowie eine Reihe von Obstbauern. Eine überregionale wirtschaftliche Bedeutung hat Balje nicht.
Standortfaktoren und regionale Einordnung
Balje liegt im unteren Drittel der Standortbewertung des Prognos-Zukunftsatlases 2025. Der Kreis Stade erreicht den Gesamtrang 234 von rund 400 deutschen Kreisen. Die Teilindizes zeigen unterschiedliche Profile: Der Arbeitsmarktrang liegt bei 241, der Rang im Bereich Wettbewerb und Innovation bei 252 – beide Werte liegen im unteren Drittel. Der Demografierang (204) und der Wohlstands- und Sozialrang (198) sind etwas besser positioniert, liegen aber ebenfalls unter dem Median. Der Dynamikrang von 190 ist der beste Teilindex, deutet aber ebenfalls auf eine eher schwache Entwicklung hin.
Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Anbindung an das überregionale Netz erfolgt über die Landesstraße 111 und die Bundesstraßen 73 und 495. Der nächste Bahnhof befindet sich in Cadenberge an der Niederelbebahn. Eine ÖPNV-Anbindung besteht nur über eine Rufbuslinie.
Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten hebt sich Balje durch die extremen Marktwerte ab. Von den neun untersuchten Nachbarorten liegt Balje bei den Kaufpreisen mit 891 €/m² deutlich unter allen anderen – der nächstgelegene Ort Krummendeich (5 km Entfernung) weist mit 1.496 €/m² bereits einen um 68 % höheren Preis aus. Oberndorf (9 km) liegt mit 1.281 €/m² ebenfalls deutlich darüber. Bei den Mieten ist der Abstand weniger ausgeprägt, aber Balje liegt mit 6,81 €/m² ebenfalls unter allen Nachbarorten. Die Kombination aus niedrigsten Preisen und höchster Rendite macht Balje zu einem eindeutigen Ausreißer im regionalen Vergleich.
Wie haben sich Miete und Kaufpreis in Balje entwickelt?
Jahresendwerte aus den Angebotsdaten. Wo die Quelle zu wenige Angebote enthält, ist der Verlauf als Schätzung gekennzeichnet.
Mietpreisentwicklung
Angebotsmiete in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Miete in Balje
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2018 | 4,40 €/m² |
| 2021 | 7,33 €/m² |
| 2022 | 5,52 €/m² |
| 2023 | 6,46 €/m² |
| 2024 | 6,15 €/m² |
| 2025 | 8,41 €/m² |
| 2026 | 7,04 €/m² |
Kaufpreisentwicklung
Angebotspreis in €/m², Jahresendwerte
Datenwerte: Kaufpreis in Balje
| Jahr | Wert (€/m²) |
|---|---|
| 2022 | 1.758 €/m² |
| 2024 | 867 €/m² |
| 2025 | 942 €/m² |
| 2026 | 793 €/m² |
Bruttomietrendite im Zeitverlauf
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis, aus den Zeitreihen berechnet
Datenwerte: Bruttomietrendite in Balje
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2022 | 3,77 % |
| 2024 | 8,51 % |
| 2025 | 10,71 % |
| 2026 | 10,65 % |
Bevölkerungsentwicklung
Einwohner am Jahresende
Datenwerte: Einwohnerzahl von Balje
| Jahr | Wert (Einwohner) |
|---|---|
| 2015 | 1.017 Einwohner |
| 2016 | 985 Einwohner |
| 2017 | 984 Einwohner |
| 2018 | 959 Einwohner |
| 2019 | 928 Einwohner |
| 2020 | 943 Einwohner |
| 2021 | 937 Einwohner |
| 2022 | 959 Einwohner |
| 2023 | 927 Einwohner |
| 2024 | 927 Einwohner |
Arbeitslosenquote
Anteil in Prozent
Datenwerte: Arbeitslosenquote in Balje
| Jahr | Wert (%) |
|---|---|
| 2015 | 6,15 % |
| 2016 | 6,04 % |
| 2017 | 5,61 % |
| 2018 | 4,05 % |
| 2019 | 4,05 % |
| 2020 | 4,95 % |
| 2021 | 5,03 % |
| 2022 | 4,87 % |
| 2023 | 5,04 % |
Prognos Zukunftsatlas — Teilränge
Rang unter 400 Kreisen, kleiner ist besser
Datenwerte: Prognos-Teilränge
| Kategorie | Wert (Rang) |
|---|---|
| Gesamtrang | 234 Rang |
| Dynamik | 190 Rang |
| Stärke | 227 Rang |
| Demografie | 204 Rang |
| Arbeitsmarkt | 241 Rang |
| Wettbewerb & Innovation | 252 Rang |
| Wohlstand & soziale Lage | 198 Rang |
Renditeverteilung in Niedersachsen
Anzahl Orte je Renditeband — Balje liegt im Band 9–10 %
Datenwerte: Renditeverteilung in Niedersachsen
| Kategorie | Wert (Orte) |
|---|---|
| 1–2 | 3,00 Orte |
| 2–3 | 24,00 Orte |
| 3–4 | 176 Orte |
| 4–5 | 306 Orte |
| 5–6 | 200 Orte |
| 6–7 | 113 Orte |
| 7–8 | 55,00 Orte |
| 8–9 | 27,00 Orte |
| 9–10 | 17,00 Orte |
| 10–11 | 8,00 Orte |
| 11–12 | 4,00 Orte |
| 12+ | 9,00 Orte |
Wie schneidet Balje im Umkreis ab?
Gemeinden im Umkreis von 30 km, direkt gegenübergestellt. Balje ist in beiden Diagrammen hervorgehoben.
Mieten im Umkreis von 30 km
Balje ist hervorgehoben
Datenwerte: Mieten im Umkreis von Balje
| Kategorie | Wert (€/m²) |
|---|---|
| Oberndorf | 9,25 €/m² |
| Cadenberge | 9,21 €/m² |
| Brunsbüttel | 8,72 €/m² |
| Belum | 8,63 €/m² |
| Neuhaus (Oste) | 8,33 €/m² |
| Krummendeich | 7,47 €/m² |
| Büttel | 7,47 €/m² |
| Freiburg (Elbe) | 7,43 €/m² |
| Oederquart | 7,39 €/m² |
| Balje | 6,81 €/m² |
Renditen im Umkreis von 30 km
Balje ist hervorgehoben
Datenwerte: Renditen im Umkreis von Balje
| Kategorie | Wert (%) |
|---|---|
| Balje | 9,17 % |
| Oberndorf | 8,67 % |
| Oederquart | 6,49 % |
| Neuhaus (Oste) | 6,13 % |
| Krummendeich | 5,99 % |
| Belum | 5,26 % |
| Büttel | 5,02 % |
| Cadenberge | 4,92 % |
| Freiburg (Elbe) | 4,74 % |
| Brunsbüttel | 4,05 % |
Orte in der Umgebung
Nach Entfernung sortiert
| Ort | Entfernung | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|---|
| Krummendeich | 5,0 km | 21732 | 7,47 € | 1.496 € | 5,99 % |
| Neuhaus (Oste), Flecken | 7,0 km | 21785 | 8,33 € | 1.631 € | 6,13 % |
| Brunsbüttel, Stadt | 7,3 km | 25541 | 8,72 € | 2.585 € | 4,05 % |
| Oederquart | 7,7 km | 21734 | 7,39 € | 1.365 € | 6,49 % |
| Cadenberge | 8,3 km | 21781 | 9,21 € | 2.244 € | 4,92 % |
| Oberndorf | 8,9 km | 21787 | 9,25 € | 1.281 € | 8,67 % |
| Belum | 9,2 km | 21785 | 8,63 € | 1.969 € | 5,26 % |
| Büttel | 9,9 km | 25572 | 7,47 € | 1.787 € | 5,02 % |
| Freiburg (Elbe), Flecken | 10,3 km | 21729 | 7,43 € | 1.880 € | 4,74 % |
Wo liegt Balje?
Lage
Balje auf der Karte
Alle Kennzahlen zu Balje
Dieselben Werte wie oben, als Tabelle zum Nachschlagen und Kopieren.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Miete (€/m²) | 6,81 € |
| Kaufpreis (€/m²) | 891 € |
| Bruttomietrendite | 9,17 % |
| Kaufpreisfaktor | 10,9 |
| Einwohner | 927 |
| Einwohner je km² | 16 |
| Fläche (km²) | 58,1 |
| Arbeitslosenquote | 5,0 % |
| Prognos-Gesamtrang | #234 |
| Prognos Dynamikrang | #190 |
| Prognos Stärkerang | #227 |
| Koordinaten | 53,8316, 9,1313 |
Häufige Fragen zu Immobilien in Balje
Was kostet eine Wohnung in Balje?
Die Angebotsmiete für Wohnungen in Balje liegt bei 6,81 Euro pro Quadratmeter, der Angebotskaufpreis bei 891 Euro pro Quadratmeter. Beide Werte liegen deutlich unter dem Durchschnitt des Kreises Stade (9,40 €/m² Miete, 2.636 €/m² Kaufpreis) und auch unter dem niedersächsischen Durchschnitt (8,50 €/m² Miete, 2.166 €/m² Kaufpreis). Es handelt sich um Angebotswerte aus Inseraten, nicht um einen amtlichen Mietspiegel.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Balje entwickelt?
Die Angebotsmieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen – von 4,40 €/m² (2018) auf aktuell 6,81 €/m², was einer jährlichen Steigerungsrate von 6,05 % entspricht. Die Kaufpreise sind im gleichen Zeitraum hingegen deutlich gesunken: Von 1.757,78 €/m² (2022) auf 891 €/m² aktuell, was einem jährlichen Rückgang von 18,05 % entspricht. Diese Entwicklung zeigt ein sehr unterschiedliches Bild bei Miete und Kaufpreis.
Lohnt sich eine Kapitalanlage in Balje?
Die Bruttomietrendite in Balje beträgt 9,17 %, was deutlich über dem Durchschnitt des Kreises Stade (4,62 %) und Niedersachs (5,25 %) liegt. Mit einem Perzentilrang von 96,18 im Bundesland hat Balje eine der höchsten Renditen von rund 942 vergleichbaren Orten in Niedersachsen. Der Kaufpreisfaktor liegt bei 10,91, was sehr niedrig ist. Die hohe Rendite korrespondiert mit den sehr niedrigen Kaufpreisen und der hohen Arbeitslosenquote von 30 %.
Wie hat sich die Bevölkerung in Balje entwickelt?
Die Einwohnerzahl ist von 1.017 (2015) auf 927 (2024) gesunken, was einem Rückgang von 8,8 % entspricht. Die Bevölkerungsdichte beträgt 16 Einwohner pro Quadratkilometer. Die Bevölkerungsentwicklung ist damit negativ, was sich auch in der demografischen Ausrichtung des Prognos-Zukunftsatlas widerspiegelt (Rang 204 von rund 400 Kreisen).
Wie hoch ist die Arbeitslosenquote in Balje?
Die Arbeitslosenquote in Balje liegt bei 30 % (Stand 2023). Dieser Wert ist deutlich höher als der niedersächsische und bundesweite Durchschnitt und spiegelt sich auch im Prognos-Zukunftsatlas wider, wo der Kreis Stade im Bereich Arbeitsmarkt den Rang 241 von rund 400 Kreisen einnimmt.
Wie schneiden die Immobilienpreise in Balje im Vergleich zu Nachbarorten ab?
Im Vergleich zu den umliegenden Orten wie Krummendeich (5 km), Neuhaus (Oste) (7 km) oder Oederquart (7,7 km) liegen die Preise in Balje auf ähnlichem niedrigen Niveau. Die Angebotsmiete von 6,81 €/m² ist sogar niedriger als die der Nachbarn (z. B. 7,47 €/m² in Krummendeich, 7,39 €/m² in Oederquart). Auch die Kaufpreise sind mit 891 €/m² deutlich unter denen der Nachbarn (z. B. 1.496 €/m² in Krummendeich, 1.365 €/m² in Oederquart).
Woher stammen die Daten zu Balje?
Was jede Kennzahl misst, wie sie entsteht und wie aktuell sie ist.
Die auf dieser Seite gezeigten Mietwerte für Balje sind Angebotsmieten: durchschnittliche Kaltmieten aus veröffentlichten Wohnungsinseraten. Sie sind nicht identisch mit dem amtlichen Mietspiegel, der die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558c BGB aus bestehenden Mietverhältnissen ermittelt und für Mieterhöhungen maßgeblich ist. Da Angebotsmieten das aktuelle Neuvermietungsniveau abbilden, liegen sie in der Regel über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Einen verbindlichen Mietspiegel für Balje führt, sofern vorhanden, die Gemeinde selbst.
Die Kennzahlen stammen aus unterschiedlichen Quellen und haben daher unterschiedliche Datenstände; die Spalte „Datenstand" nennt sie je Kennzahl. Wo ein Wert fehlt, liegt für diesen Ort keine ausreichende Datengrundlage vor — ein fehlender Wert bedeutet nicht null.
| Kennzahl | Art | Erläuterung | Datenstand |
|---|---|---|---|
| Angebotsmiete (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittliche inserierte Kaltmiete je m² aus Wohnungsangeboten — nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. | 2026 |
| Angebotskaufpreis (€/m²) | Angebotsdaten | Durchschnittlicher inserierter Kaufpreis je m² aus Wohnungsangeboten — Angebots-, kein Beurkundungspreis. | 2026 |
| Bruttomietrendite (%) | berechnet | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100, aus den beiden Angebotswerten abgeleitet. Ohne Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand — die Nettorendite liegt darunter. | 2026 |
| Kaufpreisfaktor | berechnet | Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen; der Kehrwert der Bruttomietrendite. | 2026 |
| Einwohner und Dichte | amtliche Statistik | Fortschreibung der Bevölkerungsstände der statistischen Ämter, Stichtag jeweils Jahresende. Die Dichte bezieht sie auf die Gemeindefläche. | 2024 |
| Arbeitslosenquote (%) | amtliche Statistik | Quote auf Kreisebene, nicht je Gemeinde — kleinere Orte teilen sich daher den Wert ihres Kreises. | 2023 |
| Prognos-Zukunftsatlas | Fremdindex | Rang unter 400 Kreisen und kreisfreien Städten; kleinere Werte sind besser. Der Index bewertet Kreise, nicht einzelne Gemeinden. | – |
Weitere Orte im Kreis Stade
Nach Bruttomietrendite sortiert
| Ort | PLZ | Miete | Kauf | Rendite |
|---|---|---|---|---|
| Kranenburg | 21726 | 5,70 € | 972 € | 7,03 % |
| Sauensiek | 21644 | 9,73 € | 1.703 € | 6,86 % |
| Oederquart | 21734 | 7,39 € | 1.365 € | 6,49 % |
| Estorf | 21727 | 8,70 € | 1.676 € | 6,23 % |
| Bargstedt | 21698 | 10,31 € | 2.004 € | 6,17 % |
| Krummendeich | 21732 | 7,47 € | 1.496 € | 5,99 % |
| Wischhafen | 21737 | 9,76 € | 2.081 € | 5,63 % |
| Hammah | 21714 | 10,42 € | 2.325 € | 5,38 % |