Brunsbüttel, Stadt

Marktüberblick

Brunsbüttel ist eine Industrie- und Hafenstadt im Kreis Dithmarschen an der Mündung des Nord-Ostsee-Kanals in die Unterelbe. Die 65,21 km² große Stadt (flächenmäßig die fünftgrößte Schleswig-Holsteins) hat 12.651 Einwohner (2024) und liegt auf Marschland auf etwa 4 m über dem Meeresspiegel. Die Stadt entstand 1970 durch Zusammenschluss von Brunsbüttelkoog und mehreren umliegenden Gemeinden. Als Hafenstadt ist Brunsbüttel Standort eines Seehafens, der Chemiefabrik Sasol, des seit 1973 bestehenden Bayer-Werks und des 2011 stillgelegten Kernkraftwerks. Der Nord-Ostsee-Kanal beginnt in Brunsbüttel (Kanal-Kilometer 0).

Preis- und Mietentwicklung

Der aktuelle Angebotskaufpreis liegt bei 2.585 Euro pro Quadratmeter, die Angebotsmiete bei 8,72 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor beträgt 24,7, die Bruttomietrendite 4,05 Prozent.

Die historische Entwicklung zeigt außergewöhnliche Schwankungen. Der Kaufpreis stieg von 1.045 Euro/m² (2018) auf einen ersten Höhepunkt von 2.833 Euro/m² (2020), fiel dann auf 2.322 Euro/m² (2023), stieg wieder auf 2.572 Euro/m² (2024) und fiel 2025 auf 1.925 Euro/m², bevor er 2026 auf 2.799 Euro/m² anstieg. Diese extreme Volatilität von über 45 % zwischen Tiefst- und Höchstwert innerhalb von acht Jahren ist für einen ländlichen Markt untypisch und deutet auf einen dünnen Markt mit wenigen Transaktionen hin, bei denen einzelne Verkäufe die Durchschnittswerte stark verzerren können.

Die Angebotsmiete entwickelte sich von 6,73 Euro/m² (2018) auf 8,47 Euro/m² (2022), mit einem Ausreißer von 10,94 Euro/m² (2025) und einem aktuellen Wert von 8,97 Euro/m² (2026). Der CAGR der Miete liegt bei 3,66 %, der des Kaufpreises bei 13,11 % – wobei der hohe Kaufpreis-CAGR durch die extreme Volatilität und den niedrigen Startwert in 2018 verzerrt ist.

Regionale Einordnung

Im Vergleich zum Kreis Dithmarschen liegt Brunsbüttel bei der Angebotsmiete (8,72 vs. 9,19 Euro/m²) leicht unter dem Durchschnitt, beim Kaufpreis (2.585 vs. 2.098 Euro/m²) jedoch deutlich darüber. Die Bruttomietrendite von 4,05 % liegt unter dem Kreisdurchschnitt von 5,78 %. Der Kaufpreisfaktor von 24,7 übersteigt den Kreiswert von 19,1 deutlich.

Im Landesvergleich Schleswig-Holstein zeigt sich ein ähnliches Bild: Brunsbüttel liegt bei der Miete unter dem Landesdurchschnitt (8,72 vs. 9,87 Euro/m²), beim Kaufpreis knapp darunter (2.585 vs. 2.625 Euro/m²), bei der Rendite aber deutlich unter dem Landeswert von 5,09 %. Der Perzentilrang der Rendite im Bundesland liegt bei 29,4 %, was bedeutet, dass Brunsbüttel von unten gezählt die untere Hälfte der Orte in Schleswig-Holstein einnimmt.

Im deutschlandweiten Vergleich liegt die Angebotsmiete knapp über dem Bundesdurchschnitt (8,72 vs. 8,92 Euro/m²), der Kaufpreis leicht darüber (2.585 vs. 2.409 Euro/m²). Die Rendite liegt unter dem Bundesdurchschnitt von 5,10 %.

In der unmittelbaren Umgebung zeigt sich ein breites Spektrum: Die Nachbarorte liegen bei der Angebotsmiete zwischen 5,51 Euro/m² (Kudensee) und 12,40 Euro/m² (Schmedeswurth), beim Kaufpreis zwischen 891 Euro/m² (Balje) und 2.458 Euro/m² (Schmedeswurth). Balje fällt mit einem Kaufpreis von nur 891 Euro/m² und einer Rendite von 9,17 % deutlich aus dem Rahmen.

Standortfaktoren

Der Prognos-Zukunftsatlas 2025 bewertet den Kreis Dithmarschen auf Rang 246 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtranking. Auffällig ist die starke Differenzierung: Im Index Dynamik erreicht der Kreis mit Rang 28 eine herausragende Position, während er im Index Stärke mit Rang 314 deutlich schwächer abschneidet. Auch die Teilindizes Arbeitsmarkt (Rang 371) und Wohlstand/Soziale Lage (Rang 265) liegen im unteren Drittel. Der Demografie-Index (Rang 239) und der Index Wettbewerb/Innovation (Rang 77) zeigen ein gemischtes Bild.

Die Bevölkerungsentwicklung war seit 2015 leicht rückläufig: Von 12.740 Einwohnern (2015) auf 12.651 (2024), ein Rückgang von 0,7 %. Die Bevölkerungsdichte beträgt 194 Einwohner pro Quadratkilometer. Die absolute Zahl der Arbeitslosen ging von 490 (2015) auf 329 (2019) zurück, stieg dann wieder auf 393 (2023). Am Ort selbst sind keine Hochschulen angesiedelt.

Die wirtschaftliche Struktur ist geprägt von Hafen, Industrie (Chemie, Bayer, Sasol) und der Lage am Nord-Ostsee-Kanal. Diese industrielle Prägung wirkt sich auf den Immobilienmarkt aus: Der hohe Kaufpreis im Vergleich zum Umland bei gleichzeitig niedriger Mietrendite deutet auf eine Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern hin, während das Mietangebot vergleichsweise moderat ist.