Neufelderkoog

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Neufelderkoog weist mit 7,80 €/m² Angebotsmiete und 888 €/m² Angebotskaufpreis die mit Abstand niedrigsten Werte im gesamten Kreis Dithmarschen auf. Der Kreisdurchschnitt liegt bei 9,19 €/m² Miete und 2.098 €/m² Kaufpreis – Neufelderkoog liegt damit bei der Miete rund 15 % unter dem Kreisdurchschnitt, beim Kaufpreis bei weniger als der Hälfte. Im Landesvergleich Schleswig-Holstein (Miete 9,87 €/m², Kaufpreis 2.625 €/m²) ist die Abweichung noch deutlicher.

Die Bruttomietrendite von 10,54 % ist der höchste Wert unter allen 1.106 Orten in Schleswig-Holstein (Perzentilrang 97,8). Dieser Wert ergibt sich aus dem Zusammenspiel von extrem niedrigem Kaufpreis und moderater Miete. Der Kaufpreisfaktor von 9,49 bedeutet, dass der Kaufpreis dem Neunfachen der Jahreskaltmiete entspricht – im Kreis Dithmarschen liegt der Durchschnitt bei 19,10, in Schleswig-Holstein bei 22,05. Neufelderkoog liegt damit bei beiden Kennzahlen deutlich unter dem Mittel.

Die Angebotsmiete stieg zwischen 2021 und 2025 von 6,50 auf 7,80 €/m². Diese Entwicklung ist als geschätzt gekennzeichnet. Der Kaufpreis liegt aktuell bei 888 €/m² (2026); eine längere Zeitreihe steht nicht zur Verfügung.

Preisentwicklung: Geschätzte Mietsteigerung, stabiler Kaufpreis

Die geschätzte Mietreihe zeigt einen Anstieg von 6,50 €/m² (2021) auf 7,80 €/m² (2025), was einem jährlichen Wachstum von rund 4,66 % entspricht. Diese Steigerung ist deutlich stärker als die Entwicklung in den meisten anderen Orten der Region und spiegelt möglicherweise eine Angleichung an die Nachbargemeinden wider. Da die Reihe als geschätzt gekennzeichnet ist, ist die Aussagekraft eingeschränkt.

Für den Kaufpreis liegt nur ein aktueller Wert von 888 €/m² (2026) vor. Eine historische Entwicklung kann nicht abgeleitet werden. Der Wert ist jedoch nicht als geschätzt gekennzeichnet, was auf eine fundierte Schätzung durch den Gutachterausschuss hindeutet.

Der Kaufpreisfaktor von 9,49 ist im bundesweiten Vergleich (Deutschland: 22,05) extrem niedrig. Er zeigt, dass die Mieten im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind – ein Merkmal, das typischerweise auf sehr niedrige Kaufpreise in ländlichen Räumen mit stabiler Mietsituation hinweist.

Regionale Einordnung: Unterschiedliche Muster in der Nachbarschaft

Im direkten Vergleich mit den Nachbarorten zeigt Neufelderkoog ein einzigartiges Muster. Die Angebotsmiete von 7,80 €/m² liegt nur knapp über dem niedrigsten Wert im Umkreis (Kronprinzenkoog: 7,34 €/m²) und deutlich unter den meisten anderen Nachbarn, die Werte reichen bis 12,40 €/m² (Schmedeswurth). Der Kaufpreis von 888 €/m² ist der niedrigste im gesamten Umkreis – der nächstgelegene Ort, Neufeld (3,2 km), liegt bei 1.701 €/m², also dem Doppelten. Diekhusen-Fahrstedt (5,6 km) liegt mit 925 €/m² am nächsten, ist aber immer noch 4 % höher.

Die Bruttomietrendite von 10,54 % ist die höchste im gesamten Umkreis. Nur Diekhusen-Fahrstedt (10,53 %) liegt nahezu gleichauf. Kaiser-Wilhelm-Koog (10,14 %) schließt sich an. Alle anderen Nachbarorte liegen deutlich darunter bei 4,36 % bis 7,95 %. Dieses Muster zeigt, dass Neufelderkoog zu einer Gruppe von Koog-Gemeinden mit extrem niedrigen Kaufpreisen und damit verbundenen hohen Renditen gehört.

Im Kreis Dithmarschen insgesamt liegt Neufelderkoog bei der Miete unter dem Durchschnitt (9,19 €/m²), beim Kaufpreis deutlich darunter (2.098 €/m²), und bei der Rendite weit darüber (5,78 %). Die hohe Rendite ist also keine absolute Ausnahme, sondern entspricht dem Muster vieler ländlicher Orte im Kreis, bei denen die Kaufpreise besonders niedrig sind.

Standortfaktoren und Demografie: Bevölkerungsrückgang bei niedriger Arbeitslosigkeit

Neufelderkoog hat 113 Einwohner (2024) auf 9,77 km² Fläche, was einer Bevölkerungsdichte von 12 Einwohnern pro km² entspricht. Die Bevölkerung ist seit 2015 von 121 auf 113 gesunken, ein Rückgang von 6,6 %. Dieser Trend ist in vielen ländlichen Gemeinden Schleswig-Holsteins zu beobachten, verstärkt sich aber in so kleinen Orten besonders.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 1,35 %, was deutlich unter dem Bundesdurchschnitt liegt. Mit nur einem arbeitslosen Menschen ist die Quote in einem so kleinen Ort statistisch jedoch nur bedingt aussagekräftig.

Der Kreis Dithmarschen, zu dem Neufelderkoog gehört, erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 den Platz 246 von rund 400 deutschen Kreisen im Gesamtindex. Auffällig ist die starke Polarierung: Der Teilindex Dynamik liegt mit Rang 28 im vorderen Drittel, während der Index Stärke (314) und der Arbeitsmarkt (371) zu den schwächsten Bereichen gehören. Der Index Wettbewerb und Innovation (77) schneidet überraschend gut ab. Diese Mischung aus dynamischer Entwicklung bei gleichzeitig schwacher wirtschaftlicher Stärke ist typisch für ländliche Räume in der Metropolregion Hamburg, die von der Nähe zu Hamburg profitieren, aber strukturell schwache lokale Arbeitsmärkte aufweisen.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Neufelderkoog liegt in der Marschlandschaft Dithmarschens, die durch planmäßige Landgewinnung aus der Nordsee entstanden ist und landwirtschaftlich geprägt ist.