Kaiser-Wilhelm-Koog

Marktüberblick: Extrem hohe Rendite bei niedrigen Kaufpreisen

Der Immobilienmarkt in Kaiser-Wilhelm-Koog zeichnet sich durch ein ungewöhnliches Preisgefüge aus: Die Angebotsmiete liegt mit 11,83 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem Schleswig-Holsteinischen Durchschnitt von 9,87 Euro und auch über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.400 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro und dem Landesdurchschnitt von 2.625 Euro. Diese Kombination aus überdurchschnittlichen Mieten und unterdurchschnittlichen Kaufpreisen führt zu einer Bruttomietrendite von 10,14 Prozent – das entspricht dem 97. Perzentil in Schleswig-Holstein. Der Kaufpreisfaktor von 9,87 ist mehr als halb so hoch wie der des Kreisdurchschnitts (19,1) und unterstreicht, dass die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieten außergewöhnlich niedrig sind.

Diese Datenlage ist mit Vorsicht zu interpretieren: Bei den vorliegenden Werten handelt es sich um Angebotswerte aus Inseraten, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die extrem hohe Rendite kann daher teilweise auf eine Diskrepanz zwischen Inserat- und tatsächlicher Marktmiete zurückzuführen sein.

Preisentwicklung: Starke Mietsteigerungen, stabiler Kaufpreis

Die verfügbare Zeitreihe zeigt für die Miete einen deutlichen Aufwärtstrend: Von 10 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 stieg die Angebotsmiete auf 11,43 Euro im Jahr 2022 und 12,79 Euro im Jahr 2023. Der aktuelle Angebotsmietenwert von 11,83 Euro liegt damit unter dem Höchstwert der Zeitreihe von 2023, was auf eine leichte Abkühlung oder eine andere Stichprobe in den aktuellen Inseraten hindeuten kann.

Der Kaufpreis lag im Jahr 2024 bei 1.400,61 Euro pro Quadratmeter. Da nur ein einzelner Kaufpreispunkt vorliegt, lässt sich keine Entwicklungslinie für den Kaufpreis ableiten.

Die Mietentwicklung geht einher mit einem leichten Bevölkerungszuwachs: Von 338 Einwohnern im Jahr 2015 stieg die Einwohnerzahl auf 370 im Jahr 2024, was einer Zunahme von knapp 9,5 Prozent entspricht. Der Höhepunkt lag bei 390 Einwohnern im Jahr 2022, bevor die Zahl wieder auf 370 sank. Die stabile Einwohnerzahl bei gleichzeitig steigenden Mieten entspricht dem Muster eines Angebotsknotts auf dem lokalen Wohnungsmarkt.

Regionale Einordnung: Abweichung vom Nachbarmuster

Im Vergleich zu den Nachbarorten zeigt Kaiser-Wilhelm-Koog ein markantes Muster: Die Angebotsmiete von 11,83 Euro pro Quadratmeter liegt deutlich über den meisten Nachbarn. Marnerdeich (3,8 km) und Kronprinzenkoog (4,1 km) weisen mit 7,36 bzw. 7,34 Euro nur etwa zwei Drittel der Miete auf. Neufelderkoog (4,9 km) liegt mit 7,80 Euro ebenfalls darunter, während Neufeld (7,2 km) mit 11,26 Euro ein ähnliches Niveau erreicht. Friedrichskoog (7,6 km) liegt mit 10,89 Euro ebenfalls nahe am Niveau von Kaiser-Wilhelm-Koog, weist aber einen deutlich höheren Kaufpreis von 3.660 Euro pro Quadratmeter auf, was zu einer niedrigeren Rendite von 3,57 Prozent führt.

Die Kaufpreise in Kaiser-Wilhelm-Koog sind mit 1.400 Euro pro Quadratmeter im Nachbarmittel niedrig. Marnerdeich (2.028 Euro), Marne (1.586 Euro) und Neufeld (1.701 Euro) liegen darüber. Die Kombination aus niedrigem Kaufpreis und hoher Miete führt zu einer Rendite von 10,14 Prozent, die nur von Neufelderkoog (10,54 %) und Diekhusen-Fahrstedt (10,53 %) übertroffen wird. Friedrichskoog fällt mit 3,57 Prozent und Marnerdeich mit 4,36 Prozent deutlich ab.

Die hohe Rendite in Kaiser-Wilhelm-Koog entspricht dem Muster von Neufelderkoog und Diekhusen-Fahrstedt, die ebenfalls niedrige Kaufpreise bei vergleichsweise hohen Mieten aufweisen. Friedrichskoog zeigt das umgekehrte Bild: Hohe Miete bei noch höherem Kaufpreis führt zu niedriger Rendite.

Standortfaktoren: Windenergie-Tradition und demografische Dynamik

Kaiser-Wilhelm-Koog verfügt über eine besondere historische Prägung durch die Windenergie. Am Standort stand von 1983 bis 1987 die GROWIAN, die damals größte Windkraftanlage der Welt mit 3 MW Nennleistung und 100 Metern Rotordurchmesser. Die Anlage erwies sich als weitgehender Fehlschlag mit nur 420 Betriebsstunden und wurde 1987 abgebaut. Auf dem ehemaligen Versuchsgelände entstand 1987 der Windenergiepark Westküste als erster Windpark Deutschlands. Er besteht heute nach mehreren Repowering-Phasen aus vier Windkraftanlagen mit einer Gesamtnennleistung von 7,4 MW.

Diese Windenergie-Tradition spiegelt sich auch in den Standortindizes wider: Der Kreis Dithmarschen erreicht im Prognos-Zukunftsatlas 2025 im Teilindex Dynamik den Rang 28 von rund 400 Kreisen, was auf eine starke wirtschaftliche Entwicklungsdynamik hindeutet. Im Gegensatz dazu liegt der Rang im Teilindex Stärke bei 314, was die begrenzte aktuelle wirtschaftliche Tragfähigkeit des Kreises ausweist. Der Gesamtindex-Rang von 246 entspricht damit einem Mittelwert aus starker Dynamik und schwächerer aktueller Stärke.

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,75 Prozent und damit über dem Wert von 1,69 Prozent im Jahr 2019. Mit 10 arbeitslosen Personen auf 370 Einwohner ist der Arbeitsmarkt klein, aber die Entwicklung der Quote seit 2019 zeigt einen Anstieg, der mit dem bundesweiten Trend nach der Pandemie übereinstimmt.