Epenwöhrden

Der Ort

Epenwöhrden ist eine 13,52 km² große Gemeinde im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein mit rund 780 Einwohnern. Die Gemeinde liegt beidseitig der Bundesstraße 5 zwischen Meldorf und Heide und gilt als geografischer Mittelpunkt Dithmarschens. Sie entstand erst am 1. April 1934 durch die Auflösung der Kirchspielslandgemeinde Nordermeldorf als eigenständige Gemeinde. Der Ort besteht aus den Ortsteilen Dehling, Epenwöhrden, Epenwöhrdenerfeld und Epenwöhrdenermoor. Mit einer Bevölkerungsdichte von 58 Einwohnern je km² ist Epenwöhrden eine ländlich geprägte Gemeinde ohne städtische Infrastruktur. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise bei durchschnittlicher Miete

Der Angebotskaufpreis in Epenwöhrden liegt bei 878 Euro je Quadratmeter. Das ist weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts von 2.098 Euro und nur etwa ein Drittel des Landesdurchschnitts Schleswig-Holsteins von 2.625 Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 8,12 – ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 19,1 und dem Landeswert von 22,0. Im Vergleich zu den Nachbarorten ist Epenwöhrden gemeinsam mit Lieth (847 €/m²) der günstigste Ort im Umkreis. Meldorf liegt mit 2.581 €/m² knapp dreimal so hoch.

Die Angebotsmiete liegt bei 9,01 Euro je Quadratmeter. Dieser Wert liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro, leicht über dem Bundesdurchschnitt von 8,92 Euro, aber unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Im Nachbarortvergleich bewegt sich die Miete im mittleren Bereich: Sie liegt über Lieth (8,43 €) und Nindorf (8,33 €), aber unter Meldorf (9,92 €), Hemmingstedt (10,30 €) und den meisten anderen Orten.

Die Kombination aus sehr niedrigem Kaufpreis und durchschnittlicher Miete führt zu einer Bruttomietrendite von 12,31 %. Dieser Wert ist der höchste unter allen Nachbarorten und liegt im 99. Perzentil aller Orte in Schleswig-Holstein – Epenwöhrden weist damit die höchste angebotene Rendite im gesamten Land auf. Der Kaufpreisfaktor von 8,12 bestätigt diese Einordnung: Er bedeutet, dass der Kaufpreis etwa das 8,12-Fache der Jahreskaltmiete beträgt, was für den deutschen Markt extrem niedrig ist.

Preisentwicklung: Volatile Mieten, stabiler Kaufpreis

Die Mietpreisentwicklung in Epenwöhrden ist über die letzten Jahre stark volatil und zeigt kein klares Trendmuster. Im Jahr 2019 und 2020 lag die Angebotsmiete bei 6,25 Euro je Quadratmeter. 2021 sprang der Wert auf 11,30 Euro, fiel 2022 auf 4,44 Euro, stieg 2023 auf 5,71 Euro, erreichte 2024 mit 9,90 Euro einen neuen Höchstwert und lag 2026 bei 9,00 Euro. Die Schwankungen von unter 5 Euro bis über 11 Euro deuten auf einen kleinen, unbeständigen Markt hin, bei dem einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können.

Für den Kaufpreis liegt nur ein Zeitreihenwert vor: 878,45 Euro je Quadratmeter im Jahr 2021. Ein Vergleich mit dem aktuellen Wert von 878 Euro zeigt, dass der Kaufpreis in diesem Zeitraum praktisch unverändert blieb.

Der jährliche Wachstumsfaktor (CAGR) der Miete über den gesamten Zeitraum beträgt 5,35 Prozent. Dieser Wert ist jedoch aufgrund der extremen Schwankungen zwischen den Jahren nur bedingt aussagekräftig und sollte nicht als stabiler Trend interpretiert werden.

Demografie und Standortfaktoren

Die Bevölkerung Epenwöhrdens lag 2024 bei 781 Einwohnern und ist seit Beginn der Zeitreihe 2015 (786 Einwohner) leicht rückläufig (-0,64 Prozent). Der tiefste Wert wurde 2020 mit 758 Einwohnern erreicht, 2022 folgte mit 799 ein kurzzeitiger Anstieg, der sich jedoch nicht hielt. Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 2,71 Prozent und damit auf einem sehr niedrigen Niveau. Sie bewegte sich im Beobachtungszeitraum zwischen 2,33 Prozent (2022) und 4,00 Prozent (2016) und lag damit durchweg unter dem Landesdurchschnitt Schleswig-Holsteins.

Der Kreis Dithmarschen, dem Epenwöhrden angehört, rangiert im Prognos-Zukunftsatlas 2025 auf Platz 246 von rund 400 deutschen Kreisen in der Gesamtwertung. Die Teilindizes zeigen ein gemischtes Bild: Mit Rang 28 in Dynamik und Rang 77 in Wettbewerb & Innovation gehört der Kreis zu den starken Regionen in diesen Bereichen. Im Arbeitsmarkt (Rang 371) und bei der sozialen Lage (Rang 265) liegt er dagegen im unteren Drittel. Diese Werte gelten für den gesamten Kreis, nicht für die einzelne Gemeinde.

Epenwöhrden gehört zur Metropolregion Hamburg, ist aber nicht direkt an das Schienennetz angebunden. Die Orientierung erfolgt überwiegend nach Hamburg, da die Verkehrsinfrastruktur in Schleswig-Holstein in Ost-West-Richtung weniger gut ausgebaut ist als in Nord-Süd-Richtung.

Einordnung und Zusammenfassung

Das Preis-Miete-Verhältnis in Epenwöhrden ist ein Extremfall im deutschen Immobilienmarkt. Der Kaufpreis von 878 Euro je Quadratmeter liegt weniger als die Hälfte des Kreisdurchschnitts, während die Miete mit 9,01 Euro nahe dem Kreis- und leicht über dem Bundesdurchschnitt liegt. Daraus resultiert eine Bruttomietrendite von 12,31 Prozent, die höchste im Vergleich mit allen Nachbarorten und im 99. Perzentil Schleswig-Holsteins.

Die extreme Niedrigpreisigkeit beim Kaufpreis korrespondiert mit der ländlichen Struktur der Gemeinde: Epenwöhrden hat nur 781 Einwohner, keine Hochschulen, keine städtische Infrastruktur und liegt abseits der größeren Zentren. Der Kreis Dithmarschen insgesamt rangiert im Prognos-Zukunftsatlas im unteren Mittelbereich der Gesamtwertung, was die geringe Nachfrage nach Immobilien erklärt.

Gleichzeitig ist der lokale Arbeitsmarkt mit einer Quote von 2,71 Prozent stabil, und der Kreis zeigt im Prognos-Atlas starke Werte in den Bereichen Dynamik (Rang 28) und Wettbewerb & Innovation (Rang 77). Diese Faktoren könnten langfristig die Nachfrage stützen.

Die stark schwankenden Mietwerte – zwischen 4,44 und 11,30 Euro in den letzten Jahren – deuten auf einen kleinen Markt hin, in dem einzelne Inserate den Durchschnitt stark beeinflussen können. Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte sind Angebotswerte aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete.