Diekhusen-Fahrstedt

Marktüberblick: Extrem niedrige Preise, hohe Rendite

Der Immobilienmarkt in Diekhusen-Fahrstedt zeichnet sich durch ein überdurchschnittlich niedriges Preisniveau aus. Der Angebotskaufpreis liegt bei 925 Euro je Quadratmeter, der Kaufpreisfaktor bei 9,5. Zum Vergleich: Im Kreis Dithmarschen beträgt der Kaufpreisfaktor durchschnittlich 19,1, in Schleswig-Holstein 22,0. Diekhusen-Fahrstedt liegt damit deutlich unter dem regionalen und landesweiten Durchschnitt.

Die Angebotsmiete von 8,11 Euro je Quadratmeter liegt knapp unter dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro und dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Kombiniert mit dem niedrigen Kaufpreis ergibt sich eine Bruttomietrendite von 10,53 Prozent. Damit liegt die Rendite im Perzentilrang 97,6 im Bundesland — höher als bei 97,6 Prozent der 1.106 anderen Orte in Schleswig-Holstein.

Diese extrem hohe Rendite ist primär auf das sehr niedrige Kaufpreisniveau zurückzuführen, nicht auf überdurchschnittliche Mieten. Der Hinweis auf Angebotswerte aus Inseraten ist dabei wichtig: Die vorliegenden Miet- und Kaufwerte stammen aus Inseraten und liegen systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sind kein amtlicher Mietspiegel.

Preisentwicklung: Extreme Schwankungen deuten auf dünnen Markt hin

Die Zeitreihe der Angebotsmiete zeigt eine ungewöhnlich hohe Volatilität: Zwischen 2021 und 2024 schwankte der Wert von 5,64 Euro je Quadratmeter (2023) bis 11,25 Euro (2022). Der CAGR von 16,44 Prozent über diesen Zeitraum ist ein rechnerischer Mittelwert, der die extreme Streuung verschleiert. Ein Anstieg von 5,91 auf 11,25 Euro zwischen 2021 und 2022, gefolgt von einem Rückgang auf 5,64 Euro im Jahr 2023, entspricht keinem marktypischen Entwicklungsmuster, sondern deutet auf einen sehr dünnen Markt mit wenigen Inseraten hin.

Für den Kaufpreis liegen nur Daten für 2023 vor (925,93 Euro je Quadratmeter). Eine Entwicklung über mehrere Jahre kann nicht abgebildet werden.

Die Reihen für Miete und Kaufpreis sind nicht als geschätzt gekennzeichnet, was bedeutet, dass sie auf tatsächlichen Daten basieren — auch wenn die geringe Anzahl an Datenpunkten die Aussagekraft einschränkt.

Regionale Einordnung: Unter dem Niveau des Umlands

Im Vergleich zu den Nachbarorten liegt Diekhusen-Fahrstedt bei der Angebotsmiete mit 8,11 Euro je Quadratmeter im unteren Drittel. Marne (1,3 km entfernt) weist 9,10 Euro auf, Schmedeswurth (2,5 km) sogar 12,40 Euro. Bei den Kaufpreisen liegt Diekhusen-Fahrstedt mit 925 Euro je Quadratmeter deutlich unter allen Nachbarorten — der nächstgelegene Nachbar Marne liegt bei 1.586 Euro, Schmedeswurth bei 2.458 Euro.

Der Kaufpreisfaktor von 9,5 ist ebenfalls der niedrigste im direkten Umland. Marne liegt bei einem impliziten Faktor von rund 17,4 (1.586 / 9,10), Schmedeswurth bei rund 19,8. Diekhusen-Fahrstedt bildet damit einen deutlichen Preisnachteil gegenüber dem Umland aus.

Der Kreis Dithmarschen insgesamt liegt mit einem durchschnittlichen Kaufpreisfaktor von 19,1 deutlich über dem Niveau der Gemeinde (9,5), während die durchschnittliche Bruttomietrendite von 5,78 Prozent deutlich unter der der Gemeinde (10,53 Prozent) liegt. Diekhusen-Fahrstedt ist damit ein Ausreißer im niedrigen Preissegment.

Standortfaktoren: Ländliche Marschgemeinde mit stabiler Basis

Diekhusen-Fahrstedt ist eine reine Marschgemeinde mit 95 Einwohnern je Quadratkilometer (Fläche: 7,46 km²). Die Bevölkerung ist seit 2015 um 4,05 Prozent von 741 auf 711 Einwohner gesunken, zeigt aber seit 2020 eine Stabilisierung bei 711 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,17 Prozent und damit deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Sie schwankte zwischen 2015 und 2023 nur geringfügig zwischen 2,76 und 3,62 Prozent, was auf eine stabile lokale Arbeitsmarktsituation hindeutet.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 belegt der Kreis Dithmarschen den Gesamtrang 246 von rund 400 deutschen Kreisen. Auffällig ist jedoch der Dynamikrang 28 — der Kreis zählt damit zu den dynamischsten Kreisen Deutschlands. Der Stärke-Rang von 314 liegt dagegen im unteren Bereich. Am Ort bestehen keine Hochschulen.

Die Gemeinde liegt an der Bundesstraße 5 und grenzt unmittelbar an die Stadt Marne. Sie gehört zum Amt Marne-Nordsee. Die historische Bedeutung des Ortes wird durch den Geburtsort des Theologen Claus Harms (1778–1855) in Fahrstedt unterstrichen.

Fazit: Nischenmarkt mit Renditepotenzial, aber hoher Unsicherheit

Diekhusen-Fahrstedt präsentiert sich als ländliche Marschgemeinde mit einem der niedrigsten Immobilienpreisniveaus in Schleswig-Holstein. Die extrem niedrigen Kaufpreise bei moderaten Mieten führen zu einer der höchsten Bruttomietrenditen des Landes. Gleichzeitig zeigen die extremen Schwankungen der Angebotsmiete zwischen 5,64 und 11,25 Euro je Quadratmeter innerhalb von vier Jahren, dass der Markt sehr dünn ist und die Datenlage für fundierte Markteinschätzungen begrenzt ist.

Der Kaufpreisfaktor von 9,5 ist weniger als die Hälfte des Kreis- und Landesdurchschnitts. Ob dies auf eine strukturelle Unterpriorisierung des Marktes oder auf tatsächliche Unterbewertung zurückzuführen ist, lässt sich aus den vorliegenden Daten nicht ableiten.

Die demografische Entwicklung ist leicht rückläufig, die Arbeitslosenquote stabil niedrig. Die Lage an der B 5 und die unmittelbare Nachbarschaft zu Marne bieten eine gewisse Anbindung, ohne dass der Ort selbst über städtische Infrastruktur verfügt.