Ramhusen

Marktüberblick: Hohe Mieten bei moderatem Kaufpreis

Ramhusen ist mit 4,8 km² Fläche und 173 Einwohnern (2024) ein sehr kleiner Ort im Kreis Dithmarschen in Schleswig-Holstein. Die Bevölkerungsdichte beträgt 36 Einwohner pro Quadratkilometer. Der Ort liegt in der Metropolregion Hamburg und ist Teil der historischen Region Dithmarschen, die heute vor allem von Landwirtschaft, Windenergie und – im benachbarten Brunsbüttel – von Industrie geprägt ist.

Der lokale Immobilienmarkt weist ein bemerkenswertes Preisgefälle auf: Die Angebotsmiete liegt bei 9,64 Euro pro Quadratmeter, was über dem Kreisdurchschnitt von 9,19 Euro liegt, aber unter dem Landesdurchschnitt von 9,87 Euro. Der Angebotskaufpreis von 1.944 Euro pro Quadratmeter liegt hingegen unter dem Kreisdurchschnitt von 2.098 Euro und deutlich unter dem Landeswert von 2.625 Euro. Diese Kombination aus überdurchschnittlicher Miete und unterdurchschnittlichem Kaufpreis führt zu einer Bruttomietrendite von 5,95 Prozent – über dem Kreiswert von 5,78 Prozent und dem Landesdurchschnitt von 5,09 Prozent. Der Kaufpreisfaktor von 16,8 ist ebenfalls deutlich unter dem Kreiswert von 19,1 und dem Landeswert von 22,05.

Die Renditepositionierung von Ramhusen liegt im 78. Perzentil aller 1.106 Orte in Schleswig-Holstein, was bedeutet, dass der Ort bei der Bruttomietrendite besser abschneitet als 78 Prozent der vergleichbaren Standorte im Bundesland.

Preis- und Mietentwicklung: Mieten steigen stark, Kaufpreise moderat

Die Mietentwicklung in Ramhusen war in den letzten Jahren außergewöhnlich dynamisch. Zwischen 2022 und 2024 stieg die Angebotsmiete in der Zeitreihe von 7,22 auf 10,44 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 44,6 Prozent in zwei Jahren. Der CAGR-Wert von 20,25 Prozent unterstreicht diese starke Entwicklung. Diese Daten sind nicht geschätzt, sondern basieren auf tatsächlichen Marktwerten.

Der aktuelle Angebotsmietenwert von 9,64 Euro/m² liegt unter dem Zeitreihenwert von 10,44 Euro/m² für 2024. Dies deutet darauf hin, dass sich die Angebotsmieten zwischen dem Zeitreihenmesszeitpunkt und dem aktuellen Stand wieder etwas entspannt haben oder die Zeitreihe einen anderen Messzeitraum abbildet.

Beim Kaufpreis verlief die Entwicklung moderater. Von 2021 (1.600 Euro/m²) bis 2024 (1.900 Euro/m²) betrug der Anstieg 18,75 Prozent. Die Werte ab 2024 (1.944 Euro/m² im Jahr 2025) sind als geschätzt gekennzeichnet. Der jährliche Wachstumsfaktor liegt bei rund 5 Prozent.

Die Diskrepanz zwischen der starken Mietentwicklung und der moderateren Kaufpreisentwicklung hat die Rendite in Ramhusen strukturell verbessert. Der Kaufpreisfaktor von 16,8 wirkt auf den ersten Blick attraktiv. Zu beachten ist, dass es sich um Angebotswerte aus Inseraten handelt, die systematisch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Regionale Einordnung: Überdurchschnittliche Rendite im Kreisvergleich

Im regionalen Vergleich hebt sich Ramhusen bei der Miete hervor, liegt aber nicht an der Spitze. Mit 9,64 Euro pro Quadratmeter übertrifft der Ort Eddelak (8,31 Euro), Dingen (8,50 Euro), Volsemenhusen (8,84 Euro), Diekhusen-Fahrstedt (8,11 Euro), Marne (9,10 Euro), Brunsbüttel (8,72 Euro) und Averlak (8,63 Euro). Ausreißer nach oben ist Schmedeswurth mit 12,40 Euro/m², was den lokalen Vergleich nach oben verzerrt.

Beim Kaufpreis von 1.944 Euro/m² liegt Ramhusen unter dem Niveau der meisten Nachbarn. Nur Diekhusen-Fahrstedt (925 Euro/m²) und Marne (1.586 Euro/m²) sind deutlich günstiger. Schmedeswurth (2.458 Euro/m²), Volsemenhusen (2.651 Euro/m²) und Brunsbüttel (2.585 Euro/m²) liegen deutlich darüber.

Die Kombination aus relativ hoher Miete und moderatem Kaufpreis führt zu einer überdurchschnittlichen Rendite von 5,95 Prozent. Nur Schmedeswurth (6,05 Prozent), Marne (6,88 Prozent) und Diekhusen-Fahrstedt (10,53 Prozent) erreichen höhere Werte. Diekhusen-Fahrstedt fällt dabei durch einen extrem niedrigen Kaufpreis von 925 Euro/m² auf, was die hohe Rendite erklärt.

Auf Kreisebene liegt Ramhusen bei der Miete leicht über dem Durchschnitt (9,19 Euro/m²), beim Kaufpreis jedoch darunter (2.098 Euro/m²). Der Kaufpreisfaktor von 16,8 ist sowohl unter dem Kreiswert (19,1) als auch unter dem Landeswert (22,05) angesiedelt.

Standortfaktoren: Bevölkerungswachstum bei strukturellen Schwächen

Die Bevölkerung von Ramhusen ist seit 2015 um 10,9 Prozent gewachsen – von 156 auf 173 Einwohner. Die Entwicklung verlief nicht linear: Nach einem leichten Anstieg von 2015 bis 2018 (156 auf 161) folgte ein Rückgang auf 148 Einwohner im Jahr 2019. Ab 2020 setzte ein deutlicher Zuzug ein, der bis 2023 anhielt (153 auf 173). Seit 2023 stabilisiert sich die Bevölkerung bei 173 Einwohnern.

Die Arbeitslosenquote lag 2023 bei 3,42 Prozent, was 4 arbeitslosen Personen entspricht. Im Zeitverlauf schwankte die Quote zwischen 0,61 Prozent (2015) und 4,59 Prozent (2021). Die aktuelle Quote liegt damit leicht über dem langjährigen Durchschnitt, bleibt aber im unteren Bereich.

Beim Prognos-Zukunftsatlas 2025 bezieht sich die Bewertung auf den Kreis Dithmarschen, nicht auf die einzelne Gemeinde. Der Kreis erreicht im Gesamt-Ranking Platz 246 von rund 400 Kreisen. Auffällig ist die starke Dynamik (Platz 28 von 400) im Kontrast zur schwachen Struktur-Stärke (Platz 314 von 400). Dieser Befund deutet darauf hin, dass der Kreis zwar Wachstumsimpulse und Entwicklungsdynamik aufweist, aber bei den strukturellen Grundlagen wie Wirtschaftskraft, Wettbewerb und Wohlstand Rückstand aufholt. Die Teilindizes liegen zwischen Platz 77 (Wettbewerb und Innovation) und Platz 371 (Arbeitsmarkt).

Am Ort bestehen keine Hochschulen. Der Kreis Dithmarschen gehört zur Metropolregion Hamburg, was eine gewisse Pendlerorientierung nach Hamburg nahelegt, auch wenn die konkrete Pendlerquote nicht vorliegt.